浙江省杭州市之后，又一個(gè)城市擬禁止房地產(chǎn)開發(fā)商利用住宅集中配置的商業(yè)建造“商墅”。
澎湃新聞獲取的文件顯示，7月23日，寧波市自然資源和規(guī)劃局向?qū)幉ㄊ懈鲄^(qū)縣(市)自然資源規(guī)劃分局(局)、機(jī)關(guān)各處(室、局)和局屬各事業(yè)單位，發(fā)布《關(guān)于征求<關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)居住項(xiàng)目審批提高住宅建筑品質(zhì)的通知>意見的通知》（以下簡稱“通知”）。
寧波市要求，通知發(fā)布之日起，土地尚未摘牌的居住項(xiàng)目，規(guī)劃審批管理須嚴(yán)格按該通知要求執(zhí)行。關(guān)于居住項(xiàng)目、商業(yè)和辦公項(xiàng)目的其他規(guī)劃管控要求，下一步將另行發(fā)文。
通知要求，相關(guān)單位提出修改意見，于7月26日下班前以書面形式蓋章反饋至寧波市自然資源和規(guī)劃局建筑與風(fēng)貌管理處，并通過浙政釘反饋電子版，逾期不反饋的視作無意見。
此前的7月13日，杭州市自然資源與規(guī)劃局發(fā)布“關(guān)于住宅集中配置商業(yè)的相關(guān)管控措施”的內(nèi)部通知要求，對(duì)已經(jīng)出讓的住宅地塊，除公益性配套公建可獨(dú)立布置以外，其他配套公建全部按照沿街住宅底商形式布置。
商業(yè)全部按照沿街住宅底商形式布置
上述通知附件《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)居住項(xiàng)目審批提高住宅建筑品質(zhì)的通知(征求意見稿)》 （以下簡稱“意見稿”）要求，新建居住項(xiàng)目的配套商業(yè)總建筑面積一般不超過地塊住宅計(jì)容總建筑面積的5%。
意見稿要求，進(jìn)一步規(guī)范居住項(xiàng)目功能布局，除了降低商業(yè)配建面積，寧波市還要求，居住項(xiàng)目中，除社區(qū)配套、物業(yè)管理、居家養(yǎng)老、體育設(shè)施等必要的住宅配套服務(wù)用房可獨(dú)立布置外，其他商業(yè)配套用房等全部按照沿街住宅底商形式布置。
住宅底商指配套設(shè)施利用住宅三層以下空間設(shè)置，或依附于住宅建筑主體設(shè)置的三層以下附屬建筑空間。商墅，顧名思義在商業(yè)性質(zhì)的地塊上建造的別墅；本文提及的商墅則是，前期設(shè)計(jì)審批合規(guī)，但在設(shè)計(jì)階段即考慮后期改造為別墅的商鋪。
同時(shí)，寧波市要求，合理利用居住項(xiàng)目地下空間，主要安排地下停車、人防、消防等配套設(shè)施，嚴(yán)禁設(shè)置地下儲(chǔ)藏室等住宅輔助用房和地下商業(yè)。
禁止擦邊球，土地交易將更規(guī)范
有房企人士向澎湃新聞表示，這意味著大家的商業(yè)聯(lián)排將不被允許，依靠“商墅”將項(xiàng)目利潤率提高的渠道被封堵，未來大家都回到合規(guī)的范疇進(jìn)行競(jìng)拍，想在土拍時(shí)多出幾手，只能依靠企業(yè)自身的降成本。
上述房企人士表示，政府的這一行為將影響房企的競(jìng)拍秩序，“我們就寧波的一宗宅地做過測(cè)算，規(guī)劃商墅利潤約3%，不做商墅項(xiàng)目要虧2%，相差5個(gè)點(diǎn)利潤。”“我們預(yù)測(cè)，將會(huì)有更多的城市進(jìn)行規(guī)范配建商業(yè)�！�
以5月26日成交的鄞州區(qū)20-01-x#（東錢湖）地塊為例。該地塊以24.17億元的總價(jià)外加自持11100平方米住房的代價(jià)競(jìng)得，成交樓面價(jià)約19100元/平方米，考慮自持等因素，該地塊的樓板價(jià)約為21000元/平方米。
根據(jù)出讓文件，該地塊限地價(jià)的同時(shí)，限制建成后的房子銷售價(jià)格，毛坯銷售均價(jià)不超過25800元/平方米。
根據(jù)寧波市自然資源和規(guī)劃局東錢湖分局公布的該地塊批前公示，地塊內(nèi)規(guī)劃有19棟住宅及一部分商業(yè)。商業(yè)獨(dú)立于住宅樓，位于項(xiàng)目的一側(cè)，類似于合院。
有業(yè)內(nèi)人士向澎湃新聞表示，這類項(xiàng)目按照目前的規(guī)范，審批是沒問題的，但根據(jù)規(guī)劃圖，這類項(xiàng)目銷售之后，便于改造，兩層可變?nèi)龑樱饬⒚娴脑O(shè)計(jì)，正好也能夠滿足兩層變?nèi)龑拥男枨�。大家很清楚，就是按商墅賣，新的規(guī)范執(zhí)行，未來這樣的商鋪將不會(huì)存在。
住宅地塊應(yīng)避免“高低配”
意見稿要求，寧波需要進(jìn)一步提升居住項(xiàng)目品質(zhì)。具體而言，居住項(xiàng)目應(yīng)深化細(xì)化前期研究，在提高地塊開發(fā)強(qiáng)度的同時(shí)，進(jìn)一步優(yōu)化居住項(xiàng)目建筑與環(huán)境品質(zhì)塑造，切實(shí)提高城市空間精細(xì)化管控水平。
寧波市自然資源和規(guī)劃局要求， 加強(qiáng)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的總平面布局研究，根據(jù)項(xiàng)目城市設(shè)計(jì)要求，進(jìn)行高度合理分區(qū)，同一地塊內(nèi)應(yīng)避免“高低配”和“一刀平齊”現(xiàn)象。
為保障購房者的權(quán)益、提高居住環(huán)境，寧波市要求，居住小區(qū)配套設(shè)施單項(xiàng)規(guī)模盡可能高限設(shè)置；鼓勵(lì)高層住宅底層架空，提供更多的公共活動(dòng)交流空間；為保障居住區(qū)內(nèi)綠地和戶外活動(dòng)空間的公共屬性，不應(yīng)設(shè)置圍欄、綠籬等將住宅建筑首層住戶外的綠地和戶外活動(dòng)空間劃作首層住戶的專有使用部分。
同時(shí)，寧波市將進(jìn)一步加強(qiáng)住宅建筑風(fēng)貌管控。沿城市繞城高速、高架道路（含高架輕軌)、快速路、主干道等重要道路兩側(cè)布置的住宅建筑、濱江第一界面的住宅建筑，立面應(yīng)公建化處理。沿線住宅陽臺(tái)應(yīng)封閉，封閉陽臺(tái)外不得設(shè)置晾曬設(shè)施。建筑空調(diào)機(jī)位、附屬設(shè)施、電梯機(jī)房、設(shè)備用房、樓梯間等立面和屋頂建構(gòu)筑物應(yīng)進(jìn)行一體化隱蔽設(shè)計(jì)。加強(qiáng)建筑第五立面統(tǒng)籌設(shè)計(jì)，住宅及裙房突出屋面的設(shè)施設(shè)備應(yīng)集中布置，隱蔽設(shè)計(jì)，并考慮屋面的景觀美化。
來源：澎湃新聞
編輯：wangdc
