房訊網(wǎng)訊 為加大居住用地供應(yīng)，深圳市規(guī)劃和自然資源局近日起草了《關(guān)于進(jìn)一步加大居住用地供應(yīng)的若干措施》（征求意見(jiàn)稿），進(jìn)一步深化空間供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，建立住房和土地聯(lián)動(dòng)機(jī)制，優(yōu)化調(diào)整用地結(jié)構(gòu)布局，加大居住用地供給，著力解決好大城市住房突出問(wèn)題，持續(xù)改善人居環(huán)境品質(zhì)，加快打造民生幸福標(biāo)桿城市。
《若干措施》提出明確居住空間保障目標(biāo)。在國(guó)土空間總體規(guī)劃中合理安排生產(chǎn)、生活、生態(tài)空間，在保障總體用地結(jié)構(gòu)均衡的前提下，逐步提高居住和公共設(shè)施用地規(guī)模和比例，確保至2035年深圳全市常住人口人均住房面積達(dá)到40平方米以上，年度居住用地供應(yīng)量原則上不低于建設(shè)用地供應(yīng)總量的30%。
關(guān)于進(jìn)一步加大居住用地供應(yīng)的若干措施
（征求意見(jiàn)稿）
住房問(wèn)題關(guān)系民生福祉。為貫徹黨中央、國(guó)務(wù)院"房住不炒、住有宜居"的精神要求，落實(shí)市委市政府深化住房制度改革加快建立多主體供給多渠道保障租購(gòu)并舉的住房供應(yīng)與保障體系的決策部署，進(jìn)一步深化空間供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，建立住房和土地聯(lián)動(dòng)機(jī)制，優(yōu)化調(diào)整用地結(jié)構(gòu)布局，加大居住用地供給，著力解決好大城市住房突出問(wèn)題，持續(xù)改善人居環(huán)境品質(zhì)，加快打造民生幸福標(biāo)桿城市，根據(jù)相關(guān)法律、法規(guī)及規(guī)章，結(jié)合我市實(shí)際，制定以下措施。
一、明確居住空間保障目標(biāo)。在國(guó)土空間總體規(guī)劃中合理安排生產(chǎn)、生活、生態(tài)空間，在保障總體用地結(jié)構(gòu)均衡的前提下，逐步提高居住和公共設(shè)施用地規(guī)模和比例，確保至2035年全市常住人口人均住房面積達(dá)到40平方米以上，年度居住用地供應(yīng)量原則上不低于建設(shè)用地供應(yīng)總量的30%。
二、優(yōu)化居住用地結(jié)構(gòu)布局。通過(guò)國(guó)土空間規(guī)劃傳導(dǎo)機(jī)制將規(guī)劃居住用地面積和建筑面積逐級(jí)傳導(dǎo)至分區(qū)規(guī)劃和法定圖則，并優(yōu)化城市更新、土地整備、舊住宅區(qū)改造等存量土地開(kāi)發(fā)政策，調(diào)整用地結(jié)構(gòu)，提高居住用地比例。適當(dāng)提高都市核心區(qū)及各綜合性服務(wù)中心地區(qū)居住用地比例。在保障產(chǎn)業(yè)空間量質(zhì)齊升的前提下，推進(jìn)二三產(chǎn)業(yè)用地混合利用，增加住房及公共配套設(shè)施供給，加快促進(jìn)產(chǎn)城融合。
三、打造宜居適度居住空間。合理確定住宅建筑高度，控制規(guī)劃建設(shè)超高層住宅建筑。居住用地原則上應(yīng)為單一用地性質(zhì)，確因滿足商業(yè)功能回遷需求，地塊內(nèi)商業(yè)功能建筑面積達(dá)到《深圳市城市規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則》混合用地標(biāo)準(zhǔn)的，用地性質(zhì)方可規(guī)劃為居住、商業(yè)混合用地（R+C或C+R）。
四、提高居住用地開(kāi)發(fā)強(qiáng)度。鼓勵(lì)在已建、在建及已納入近期建設(shè)規(guī)劃的軌道站點(diǎn)500米范圍內(nèi)實(shí)施以居住為主的綜合開(kāi)發(fā)。位于密度二、三區(qū)的新供應(yīng)商品住房和公共住房建設(shè)項(xiàng)目，容積率可按密度一區(qū)居住用地容積率上限執(zhí)行。位于密度三區(qū)、規(guī)劃尚未批準(zhǔn)的城市更新及土地整備利益統(tǒng)籌項(xiàng)目，居住地塊容積率上限可按密度一區(qū)容積率上限規(guī)定執(zhí)行。
五、統(tǒng)籌公共設(shè)施規(guī)劃建設(shè)。努力實(shí)現(xiàn)"民生七有"，統(tǒng)籌做好居住用地與公共設(shè)施用地的規(guī)劃布局和建設(shè)時(shí)序，加強(qiáng)托幼等與居民日常生活密切相關(guān)的公共設(shè)施的配置，著重保障各項(xiàng)公共設(shè)施規(guī)劃建設(shè)，確保完成十四五目標(biāo)，構(gòu)建優(yōu)質(zhì)均衡的公共服務(wù)體系。落實(shí)教育優(yōu)先發(fā)展戰(zhàn)略，嚴(yán)格落實(shí)學(xué)位建設(shè)聯(lián)合審查制度，具有居住功能的建設(shè)項(xiàng)目，應(yīng)書(shū)面征求轄區(qū)教育部門(mén)意見(jiàn)�，F(xiàn)有（含已規(guī)劃）學(xué)前教育和義務(wù)教育學(xué)位無(wú)法滿足的，需在項(xiàng)目用地范圍內(nèi)自行解決；無(wú)法在項(xiàng)目用地范圍內(nèi)自行解決的，用地單位應(yīng)統(tǒng)籌若干地塊同步規(guī)劃、同步實(shí)施，實(shí)現(xiàn)學(xué)位需求自平衡；用地單位確實(shí)無(wú)法實(shí)現(xiàn)學(xué)位需求自平衡的，項(xiàng)目所在區(qū)應(yīng)明確片區(qū)學(xué)位統(tǒng)籌配建措施。
六、加大新增用地保障力度。加快建立整備先行、規(guī)劃預(yù)調(diào)、供應(yīng)高效、滾動(dòng)推進(jìn)的居住用地供給機(jī)制，保障新增居住用地供給。
創(chuàng)新居住用地整備模式，劃定以居住為主的成片整備片區(qū)，加大土地整備實(shí)施力度，確保"十四五"期間整備居住潛力用地不少于10平方公里，2021-2023年內(nèi)整備的居住潛力用地不少于7平方公里。
科學(xué)合理、分類分批將儲(chǔ)備土地中的發(fā)展備用地、商業(yè)用地等調(diào)整為居住用地。在不影響城市韌性前提下，可對(duì)不符合城市發(fā)展需求的各類控制線進(jìn)行優(yōu)化，釋放用地潛力增加居住用地供給。進(jìn)一步優(yōu)化規(guī)劃調(diào)整程序，新供應(yīng)商品住房涉及法定圖則調(diào)整的，由市規(guī)劃和自然資源局統(tǒng)一啟動(dòng)報(bào)批；公共住房涉及法定圖則調(diào)整的，由市規(guī)劃和自然資源局派出機(jī)構(gòu)直接審批。
七、有序擴(kuò)大租賃住房用地供給。在年度建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃中單列租賃住房用地。創(chuàng)新租賃住房用地供應(yīng)和競(jìng)拍模式，通過(guò)單獨(dú)供地或者"競(jìng)?cè)昶谧猿值淖赓U商品住房面積"等方式增加租賃住房供給。按照《深圳市落實(shí)住房制度改革加快住房用地供應(yīng)的暫行規(guī)定》，以建設(shè)出售的公共住房為主的存量用地，也可用于建設(shè)全年期自持的租賃商品住房。
八、促進(jìn)留用土地開(kāi)發(fā)建設(shè)。土地整備留用地（含征地返還用地、利益統(tǒng)籌留用土地，下同）原則上優(yōu)先安排居住用途。
已核發(fā)用地批復(fù)但尚未簽訂土地使用權(quán)出讓合同的土地整備留用地，可申請(qǐng)將非居住用地調(diào)整為居住用地或提高居住用地開(kāi)發(fā)強(qiáng)度：
�。ㄒ唬┰鷾�(zhǔn)土地用途為居住的，可申請(qǐng)?zhí)岣唛_(kāi)發(fā)強(qiáng)度，超出原批復(fù)規(guī)模的，可用于建設(shè)出售的公共住房，或用于落實(shí)未落地或已落地但無(wú)法實(shí)施的土地整備留用地。
（二）原批準(zhǔn)土地用途為商業(yè)的，可申請(qǐng)將部分或全部商業(yè)建筑面積調(diào)整為居住用途，其中商品住房面積按所調(diào)整商業(yè)建筑面積的30%確定，其余住宅建筑面積作為出售的公共住房。調(diào)整后按本措施可提高居住用地開(kāi)發(fā)強(qiáng)度的，新增的住宅建筑面積為出售的公共住房。
實(shí)施范圍內(nèi)房屋拆除量小于10萬(wàn)平方米的土地整備利益統(tǒng)籌項(xiàng)目原則上應(yīng)在實(shí)施協(xié)議簽訂兩年內(nèi)辦理留用地出讓手續(xù)，征地返還地原則上應(yīng)在留用地批復(fù)兩年內(nèi)辦理留用地出讓手續(xù)；應(yīng)在實(shí)施協(xié)議內(nèi)約定或在批復(fù)中明確未在上述期限內(nèi)辦理留用地出讓手續(xù)的，地價(jià)在原有計(jì)收標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上逐年遞增10%。本措施實(shí)施前已簽訂項(xiàng)目實(shí)施協(xié)議或已下發(fā)征地返還地批復(fù)的，應(yīng)從本措施施行之日起算兩年內(nèi)辦理留用地出讓手續(xù)。
九、引導(dǎo)未批規(guī)劃更新項(xiàng)目建設(shè)住宅。城市更新單元規(guī)劃尚未批準(zhǔn)的項(xiàng)目（含尚未列入城市更新單元計(jì)劃的項(xiàng)目，小地塊城市更新項(xiàng)目除外），可按以下規(guī)定增加住房供應(yīng)：
（一）計(jì)劃公告更新方向以居住為主或本措施施行前的法定圖則的主導(dǎo)功能為居住的（居住用地占比超過(guò)50%），除無(wú)償移交政府的用地外，城市更新單元規(guī)劃確定的開(kāi)發(fā)建設(shè)用地可規(guī)劃為居住用地，并按現(xiàn)行政策配建公共住房，無(wú)須調(diào)整更新單元計(jì)劃和法定圖則。
�。ǘ┯�(jì)劃公告更新方向以商業(yè)為主或法定圖則的主導(dǎo)功能為商業(yè)的，可將更新方向調(diào)整為居�。ü沧》繛橹鳎┖螅凑宅F(xiàn)行規(guī)則確定單元規(guī)劃容積。其中，出售的公共住房建筑面積占規(guī)劃容積（不包含公共配套設(shè)施）的比例應(yīng)不低于60%，實(shí)施主體可取得的商品性質(zhì)建筑面積不超過(guò)按照表1核算系數(shù)校核的面積。此類項(xiàng)目應(yīng)先按照保障性住房簡(jiǎn)易程序調(diào)整法定圖則用地功能；其中已列入城市更新單元計(jì)劃的項(xiàng)目，可同步開(kāi)展城市更新單元計(jì)劃調(diào)整和規(guī)劃審批工作。本措施施行后，法定圖則用地功能由商業(yè)功能調(diào)整為居住功能的現(xiàn)狀建成區(qū)，其更新改造按此項(xiàng)規(guī)定執(zhí)行。
十、引導(dǎo)已批規(guī)劃更新項(xiàng)目建設(shè)住宅。本措施施行前更新單元規(guī)劃已經(jīng)批準(zhǔn)但尚未簽訂土地使用權(quán)出讓合同的城市更新項(xiàng)目（小地塊城市更新項(xiàng)目除外），可按以下規(guī)定增加住房供應(yīng)：
�。ㄒ唬┰诒３衷鷾�(zhǔn)規(guī)劃容積不變的前提下，可將已批商業(yè)建筑面積全部或部分調(diào)整為出售的公共住房。
（二）位于已建、在建及已納入近期建設(shè)規(guī)劃的軌道站點(diǎn)500米范圍內(nèi)的項(xiàng)目，可按規(guī)定修改規(guī)劃（含項(xiàng)目原更新方向未包含居住功能的，可調(diào)整增加居住更新方向）增加住宅建筑面積，增加的住宅建筑面積全部用于建設(shè)出售的公共住房。
前款所述項(xiàng)目可同步開(kāi)展城市更新單元計(jì)劃調(diào)整和規(guī)劃修改工作，申報(bào)主體（實(shí)施主體）申請(qǐng)修改更新單元規(guī)劃前應(yīng)按規(guī)定重新征集更新意愿，并完善搬遷補(bǔ)償協(xié)議簽訂、實(shí)施主體資格確認(rèn)等事項(xiàng)。
十一、加快推進(jìn)城中村改造。鼓勵(lì)位于《深圳市城中村（舊村）綜合整治總體規(guī)劃（2019-2025）》綜合整治分區(qū)的城中村實(shí)施綜合整治類城市更新并進(jìn)行規(guī)�；赓U改造，納入我市租賃市場(chǎng)進(jìn)行規(guī)范管理。
加大綜合整治分區(qū)之外的城中村改造力度。以現(xiàn)狀居住用地為主的城中村改造項(xiàng)目申請(qǐng)拆除重建類城市更新單元計(jì)劃的，其拆除范圍內(nèi)權(quán)屬清晰的合法土地面積占拆除范圍用地面積的比例（以下簡(jiǎn)稱合法用地比例）應(yīng)當(dāng)不低于60%。合法用地比例不足60%但不低于30%的，拆除范圍內(nèi)的產(chǎn)業(yè)類和公共配套類歷史違建可按規(guī)定申請(qǐng)簡(jiǎn)易處理，經(jīng)簡(jiǎn)易處理的歷史違建及其所在用地視為權(quán)屬清晰的合法建筑及土地。除落實(shí)法定圖則要求及教育設(shè)施等必要的公共利益用地外，城中村改造項(xiàng)目原則上不再無(wú)償移交其他類型用地。
經(jīng)批準(zhǔn)列入城市更新單元計(jì)劃的城中村改造項(xiàng)目（城中村、舊屋村合法用地占項(xiàng)目拆除范圍用地的比例應(yīng)不低于50%），在現(xiàn)行政策基礎(chǔ)上可綜合考慮住房回遷、項(xiàng)目可實(shí)施性等因素，按照表2校核城市更新單元規(guī)劃容積，且不需另行配建公共住房。
現(xiàn)狀容積率超過(guò)2.5的城中村改造項(xiàng)目，按本規(guī)定進(jìn)行凈拆建比校核的，在核算拆除建筑面積時(shí)，其容積率2.5以內(nèi)的現(xiàn)狀建筑面積全部計(jì)入拆除建筑面積，容積率2.5至3.0的部分按照50%計(jì)入拆除建筑面積，容積率超出3.0的部分不計(jì)入拆除建筑面積。
十二、加大舊住宅區(qū)拆除改造力度。鼓勵(lì)符合條件的舊住宅區(qū)成片統(tǒng)籌改造。堅(jiān)持政府主導(dǎo)，市場(chǎng)參與的原則，完善我市舊住宅區(qū)拆除改造政策，允許在新增居住建筑面積中安排一定比例的商品住房，在政府負(fù)責(zé)完成搬遷安置談判、規(guī)劃編制等前期工作后，公開(kāi)掛牌選擇市場(chǎng)主體。
十三、著力釋放存量用房潛力。探索企事業(yè)單位持有的自有住房（不包括政策性住房及全年期自持的租賃商品住房）建成后補(bǔ)繳地價(jià)轉(zhuǎn)為公共住房或市場(chǎng)商品住房。
十四、加強(qiáng)組織保障。建立居住用地供應(yīng)目標(biāo)責(zé)任制，定期對(duì)各區(qū)、各部門(mén)工作完成情況進(jìn)行考核，督促各區(qū)各部門(mén)切實(shí)將各項(xiàng)工作落實(shí)落細(xì)。市規(guī)劃和自然資源部門(mén)應(yīng)做好居住用地的規(guī)劃統(tǒng)籌、用地供應(yīng)等工作。市住房建設(shè)部門(mén)應(yīng)統(tǒng)籌做好房地產(chǎn)市場(chǎng)管理、住房建設(shè)和舊住宅區(qū)改造各項(xiàng)工作。各區(qū)政府作為居住用地供應(yīng)的責(zé)任主體，應(yīng)加強(qiáng)工作組織協(xié)調(diào)，按照計(jì)劃做好轄區(qū)居住用地整備、供應(yīng)等工作。
十五、本措施自×年×月×日起實(shí)施，有效期五年。本措施施行前規(guī)劃已經(jīng)市規(guī)劃部門(mén)和各區(qū)（新區(qū)）審議通過(guò)或建設(shè)用地規(guī)劃許可已經(jīng)市規(guī)劃部門(mén)派出機(jī)構(gòu)審批通過(guò)的項(xiàng)目不適用第三、第十一條規(guī)定。
