自今年2月末以來(lái),集中供地新政在22個(gè)重點(diǎn)城市相繼落地。截至6月14日,除上海和武漢外,其余20個(gè)城市已完成了首批集中土拍,累計(jì)攬金約8912億元。房企買地?zé)崆楠q存,但土地開發(fā)所能帶來(lái)的利潤(rùn)空間卻已經(jīng)不再豐厚。
此前,杭州首次集中供地后,濱江集團(tuán)一番“努力做到1%-2%的凈利潤(rùn)水平”的言論,揭開了房地產(chǎn)行業(yè)華麗外表下有些難堪的現(xiàn)實(shí)。近期集中供地的各城中,重慶、無(wú)錫、北京、廈門等城市的地價(jià)出現(xiàn)不同程度的上漲,而疊加未來(lái)銷售端限價(jià),房企利潤(rùn)率會(huì)繼續(xù)壓縮。
在這樣的背景下,盈利能力已處于下行通道的房企何時(shí)能迎來(lái)拐點(diǎn)?2020年的房企業(yè)績(jī)會(huì)上,大部分高管給出的回答是2021年或2022年,甚至有悲觀的判斷是,即便到了2024年,房地產(chǎn)開發(fā)的毛利率都很難迎來(lái)拐點(diǎn)。
陷入不賺錢怪圈
6月11日,成都為期5天的首輪集中供地結(jié)束,40宗含宅地塊全部成交,共計(jì)成交354.9億元,平均溢價(jià)率為7%。盡管溢價(jià)率不高,但土拍熱度并不低,有超七成地塊觸及最高限價(jià)。
在自持、限價(jià)等政策的影響下,克而瑞數(shù)據(jù)顯示,對(duì)比可售樓板價(jià)來(lái)看,除去人才公寓地塊,成都土拍的平均地房比接近0.7,而部分熱門地塊地房比則接近0.9。
利潤(rùn)空間受到明顯擠壓的情況近期并不少見。
5月底進(jìn)行寧波進(jìn)行的集中供地,2天共計(jì)出讓29宗地塊,共19宗地塊封頂,進(jìn)入競(jìng)自持/配建階段,13宗刷新周邊成交樓面價(jià),溢價(jià)率高達(dá)25%。據(jù)機(jī)構(gòu)測(cè)算,寧波此次出讓的地塊中,有的房地差不足5000元/平方米。而某華東千億房企投拓人士則表示,寧波市場(chǎng)上,房地差在7000元左右時(shí)才是保本的狀態(tài)。
在廈門的兩輪集中供地中,建發(fā)先后拿下了兩宗位于島內(nèi)的地塊。盡管位置優(yōu)越,但據(jù)克而瑞測(cè)算,其中一宗地塊在剔除1.32萬(wàn)平方米的配建后,樓面價(jià)高達(dá)6.78萬(wàn)元/平方米,在7.18萬(wàn)元/平方米的限價(jià)下,留下的房地差僅4000余元/平方米。
克而瑞研報(bào)顯示,在熱度較高的杭州、深圳、廈門等城市,出讓地塊的地房比多在70%以上,盈利空間較小,尤其是再考慮競(jìng)配建等因素之后,部分項(xiàng)目盈利都存在問(wèn)題。
即便如此,不少房企在首輪拍地中展現(xiàn)出了極高的熱情,北京首輪土拍吸引到逾50家房企角逐,南京則有80余家房企報(bào)名,蘇州亦有超過(guò)60家參與。華安證券統(tǒng)計(jì)顯示,截至6月11日,融創(chuàng)、華潤(rùn)、保利等房企的拿地總金額都超過(guò)200億元。
據(jù)中信建投測(cè)算,杭州、無(wú)錫、重慶等三城的各項(xiàng)目平均隱含毛利率分別為12.8%、17.4%、6.7%,長(zhǎng)春、廣州、沈陽(yáng)、北京等四城的項(xiàng)目平均隱含毛利率在25%-28%之間。
“這印證了地產(chǎn)行業(yè)毛利率將由原先中樞25%左右,繼續(xù)向20%左右下滑,甚至部分城市落入20%以下區(qū)間!敝行沤ㄍ蹲C券研報(bào)顯示。
在林峰看來(lái),受此影響,行業(yè)的毛利率和凈利率會(huì)在2023-2024年出現(xiàn)進(jìn)一步下調(diào)!耙?yàn)榻衲曩I的地到2023、2024年才會(huì)結(jié)轉(zhuǎn),所以到時(shí)地產(chǎn)利潤(rùn)會(huì)進(jìn)一步降低。”
盈利指標(biāo)持續(xù)下行
此輪集中供地的影響傳導(dǎo)到公司整體層面盡管尚需時(shí)日,但隨著上一輪高價(jià)地進(jìn)入結(jié)算期、限價(jià)等因素的作用,行業(yè)利潤(rùn)指標(biāo)向下的態(tài)勢(shì)已經(jīng)形成。
據(jù)億翰智庫(kù)數(shù)據(jù)顯示,2018-2020年間,其跟蹤的50家典型房企平均凈利潤(rùn)率分別為14.55%、13.98%、11.6%,逐年走低,且下降幅度呈擴(kuò)大的趨勢(shì)。
具體來(lái)看,2020年,50家典型房企中,凈利潤(rùn)率10%及以上的房企共計(jì)28家,較2019年減少了10家,這也意味著有近五成房企凈利潤(rùn)率在2020年降至了10%以內(nèi)。同時(shí),還有4家房企的凈利潤(rùn)率在5%以下,較2019年增加了3家。
相應(yīng)地,50家典型房企的平均毛利潤(rùn)率水平也整體走低。截至2020年末,這一指標(biāo)為24.7%,較2019年同期降低5.1個(gè)百分點(diǎn),共47家企業(yè)毛利潤(rùn)率出現(xiàn)下滑。
其中,31家房企毛利率集中在20%-30%之間,而2019年時(shí),房企毛利潤(rùn)率多集中在25%-35%之間,共有33家企業(yè)。
中信證券研究部則斷,2021年報(bào)表盈利能力可能會(huì)持續(xù)向下。
“從披露季報(bào)的重點(diǎn)企業(yè)數(shù)據(jù)看,2021年一季度的毛利率和凈利率的平均數(shù)及中位數(shù)都較2020年有所下降!敝行抛C券研究部表示,“結(jié)合絕大多數(shù)A股和內(nèi)房企業(yè)指引,我們判斷2021年是企業(yè)報(bào)表盈利能力繼續(xù)下降的一年。”
何時(shí)會(huì)迎來(lái)拐點(diǎn)呢?“2020年是利潤(rùn)率的低點(diǎn)、2021年或者2022年有望實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)率反彈”是房企管理層在業(yè)績(jī)會(huì)上較為普遍的觀點(diǎn)。
華潤(rùn)置地表示,預(yù)計(jì)2022年毛利率水平會(huì)達(dá)到底部,最低或?yàn)?5%,此后將觸底反彈。融信中國(guó)亦表示,2020年應(yīng)該是其毛利率見底的過(guò)程,“明年開始逐步回升,至行業(yè)平均水平的狀態(tài)!
不過(guò),據(jù)億翰智庫(kù)測(cè)算,從50家典型房企2021年拿地的地貨比來(lái)看,超過(guò)70%的地塊地貨比在0.4以上,也就是說(shuō)房企拿地的項(xiàng)目利潤(rùn)空間普遍較低,因此未來(lái)利潤(rùn)率回升依舊存在壓力。而林峰認(rèn)為,反彈時(shí)間有可能在2025年。
規(guī)模觸頂
在盈利能力持續(xù)下探、拐點(diǎn)未知之時(shí),整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)模增長(zhǎng),似乎已觸及了天花板。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,2017年全國(guó)商品房銷售面積達(dá)到16.94億平方米,增長(zhǎng)7.7%;此后,這一指標(biāo)便基本穩(wěn)定,2018-2020年間,分別為17.17億平方米、17.16億平方米、17.61億平方米,同比增幅分別為1.3%、-0.1%、2.6%。
在易居中國(guó)執(zhí)行總裁丁祖昱看來(lái),在銷售面積基本穩(wěn)定在17億平方米左右總量的情況下,成交金額能從14萬(wàn)億元增長(zhǎng)17萬(wàn)億元,一方面是房?jī)r(jià)上漲,另一方面成交結(jié)構(gòu)由三四線為主轉(zhuǎn)變?yōu)橐欢為主。
“未來(lái)大致預(yù)計(jì)成交面積很難有大幅度的突破,所以行業(yè)步入無(wú)增長(zhǎng)時(shí)代!倍∽骊蓬A(yù)計(jì)。
綠城中國(guó)管理層也認(rèn)為,房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)在到了頂點(diǎn),進(jìn)入了相對(duì)穩(wěn)定期,“穩(wěn)定期持續(xù)一段時(shí)間以后,房地產(chǎn)整體的規(guī)模會(huì)逐漸降低,2021年市場(chǎng)應(yīng)該是和2020年基本持平!
隨著2020年“三道紅線”政策的出臺(tái),房企通過(guò)資金驅(qū)動(dòng)規(guī)模增長(zhǎng)的方式將再難推進(jìn)。丁祖昱預(yù)計(jì),未來(lái)若沒(méi)有更多資金的加入,整個(gè)行業(yè)再繼續(xù)往上走的動(dòng)能會(huì)被大大削弱。
事實(shí)上,近年來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)的銷售規(guī)模增速已經(jīng)呈現(xiàn)放緩的態(tài)勢(shì)。億翰智庫(kù)數(shù)據(jù)顯示,2018年-2020年間,其覆蓋的50家典型房企合約銷售額增速?gòu)挠?0%一路走低至13%。
與之相對(duì)應(yīng),房企的結(jié)算規(guī)模也受到影響,50家典型房企營(yíng)收增速也出現(xiàn)了放緩的跡象,分別為同比增長(zhǎng)32.1%、25.36%、14.77%。
同期,伴隨著盈利能力的下挫,房企的利潤(rùn)規(guī)模亦出現(xiàn)了快速下降。億翰智庫(kù)提供的數(shù)據(jù)顯示,50家典型房企的凈利潤(rùn)規(guī)模增速分別為32.4%、17.98%、4.78%,下降趨勢(shì)更甚。
另?yè)?jù)中信證券顯示,截至2020年末,其覆蓋的樣本企業(yè)的預(yù)收賬款是2020年?duì)I業(yè)收入的逾110%。盡管有大量已售未結(jié)資源可以保障房企未來(lái)業(yè)績(jī)的增長(zhǎng),但行業(yè)盈利能力進(jìn)一步承壓,意味著決定了未來(lái)行業(yè)業(yè)績(jī)?cè)鏊儆邢蕖?/P>
“整體而言,我們認(rèn)為開發(fā)行業(yè)的整體盈利已經(jīng)基本見頂,未來(lái)即使有增長(zhǎng),也不會(huì)十分明顯!敝行抛C券認(rèn)為。
在未來(lái)增長(zhǎng)空間越發(fā)狹窄的形勢(shì)下,如何找到第二曲線,或?qū)⒊蔀榉康禺a(chǎn)行業(yè)共同的新話題。
來(lái)源:第一財(cái)經(jīng)
編輯:wangdc