清明假期，筆者一家人回到愛人老家祭祖。難得閑暇，就去看看樓盤。這個典型的大西南三四線城市，近兩年樓市變化很大。前兩年棚改驟停后，樓市迅速消停下來，而去年疫情對外出打工人群沖擊很大，他們主要在珠三角生產、生活服務行業(yè)就業(yè)。因此，相比正值火熱、房價創(chuàng)出新高的一二線熱點城市，這個城市主城區(qū)房價大概在每平米6500元左右，比最高峰下跌1000-2000元。
筆者調研的幾個在售樓盤，都冷冷清清的。即便是清明節(jié)這樣的人口回流最旺季，售樓處門可羅雀。看到有返鄉(xiāng)上門客，銷售人員非常熱情地迎上來，然后便是套路般的一頓營銷。筆者發(fā)現(xiàn)，這里的新樓盤，很多都是全國性大房企開發(fā)的。不管是戶型設計、片區(qū)環(huán)境、配套商業(yè)、社區(qū)管理，都是按一二線城市的開發(fā)套路來做的。
這里的二手房多數(shù)是上世紀90年代前后建設的。這個城市臨近珠三角、三江交匯，上世紀90年代，工業(yè)和貿易比較繁榮，大批房子就是那時建設的，建筑質量還不錯，但戶型陳舊、采光通風不佳，也沒有社區(qū)管理意識，樓下多是雜亂無序的店鋪和小商販。前幾年，棚改熱熱鬧鬧，在貨幣補貼支撐下，很多危舊住房被拆了，剩下的房子總體也很老舊，卻也無法納入棚改。
這幾年，盡管老舊小區(qū)改造政策扶持大，但當?shù)刎斦䦟嵙φ娴牟唤o力，無法在水電管氣路網(wǎng)上“補短板”。同時，百姓收入不高，多數(shù)居民月收入在3000元左右，即便是當?shù)刈詈玫墓k高中，年輕教師月工資也不到3000元。所以，無法支撐加裝電梯、樓道等公共空間維修支出。這就導致市民有改善住房的迫切訴求，但手上的二手房在市場上沒有競爭力，賣不掉。
這可能是惡性循環(huán)的開始。二手房賣不掉，改善需求干著急沒法子，而前幾波行情后剛需釋放殆盡，潛力有限。于是，新盤開始積壓，開發(fā)商降價促銷，在售新房價格并不比二手房高多少。所以，一旦有新增購房需求，新盤自然是首選，二手房庫存越攀越高，越來越難成交。
當?shù)氐闹薪闄C構告訴我，縣城的人到市里買房，兩極分化很明顯，少數(shù)有錢人直接買市區(qū)的新房，縣鄉(xiāng)鎮(zhèn)一般百姓買不起市區(qū)，他們會選擇到新區(qū)買新房。首先，新區(qū)的房價只有5000元左右，有的只有4000元，普遍比市區(qū)低1000-2000元，縣鄉(xiāng)鎮(zhèn)百姓能買得起。據(jù)悉，縣鄉(xiāng)鎮(zhèn)買房的人，多數(shù)也是在珠三角打工的人群。如果不外出打工，即便4000元的房價，也沒多少人能支付得起。其次，多數(shù)縣鄉(xiāng)鎮(zhèn)的人認為，市里房價太高、生活成本也高，不適合他們。新區(qū)距離縣里近，鄉(xiāng)下有啥事能很快趕回去，畢竟鄉(xiāng)下還有田地和老人家。
當下，三四線樓市普遍存在的問題是：攤子鋪得太大，人口外流明顯，而本地需求不足，難怪業(yè)內都在唱空三四線樓市。但調研發(fā)現(xiàn)，其實三四線城市的潛在需求還是很龐大的，只不過結構上失衡太嚴重了。比如，市區(qū)新房基本以為改善型主導，普遍都是大戶型的，這個城市沿江十幾公里都變成江景大宅了，舊改拆遷也走豪宅路線，這也是導致需求轉不動的原因。
針對供需不匹配的疑問，開發(fā)商告訴我，前幾年這里的棚改多、樓市好，大家對需求升級太樂觀了，都以為購買力還不錯。另外，這幾年土地、拆遷、用工等成本太高了，倒逼著新盤走高端路線。筆者走一圈下來后感覺，當?shù)氐囊?guī)劃華而不實、大而鋪張，開發(fā)商配合著跑馬圈地，相互抬轎子，房價就這么被鼓吹起來了。需求一波一波消耗后，增量需求跟不上了，但房價還得懸在高位，因為后續(xù)還有更多的規(guī)劃要實現(xiàn)，從而就造成了騎虎難下的局面。
�。ㄗ髡� 李宇嘉 廣東省住房政策研究中心首席研究員）
來源：證券時報
編輯：wangdc
