3月3日，上海市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)管理委員會(huì)聯(lián)合上海市規(guī)劃和自然資源局、上海市房屋管理局三部門共同印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)本市房地產(chǎn)市場管理的通知》（簡稱《通知》），進(jìn)一步加碼樓市調(diào)控。

　　《通知》顯示，為落實(shí)《關(guān)于促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》（滬建房管聯(lián)〔2021〕48號），進(jìn)一步加強(qiáng)土地市場和商品住房市場管理，著力穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期，確保上海房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，上海明確強(qiáng)化住宅用地供應(yīng)管理、深化完善房價(jià)地價(jià)聯(lián)動(dòng)機(jī)制、嚴(yán)格規(guī)范企業(yè)購買商品住房并實(shí)施住房限售。

　　58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波指出，從政策發(fā)布的頻率來看，上海一季度已是月月有調(diào)控，既補(bǔ)漏洞，又保剛需，通過新政策的不斷落地，向市場釋放出明確的穩(wěn)定信號，在穩(wěn)定房價(jià)和地價(jià)的同時(shí)，有利于市場預(yù)期更為平穩(wěn)。

　　以下為澎湃新聞對上海樓市新政重點(diǎn)內(nèi)容作逐條解讀：

　　《通知》明確實(shí)施住房限售。對按照優(yōu)先購房政策購買的新建商品住房，在購房合同網(wǎng)簽備案滿5年后方可轉(zhuǎn)讓。

　　解讀：配合此前積分購房政策內(nèi)容，通過限售進(jìn)一步限制投資客投機(jī)炒作。

　　上海市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)管理委員會(huì)聯(lián)合上海市房屋管理局等8部門于1月21日晚發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》（下稱《“滬十條”》），該意見提及完善新建商品住房公證搖號選房制度，優(yōu)先滿足“無房家庭”自住購房需求。

　　2月6日，有關(guān)新房搖號的新規(guī)正式落地實(shí)施。三個(gè)熱門樓盤開始采用積分制，優(yōu)先滿足“無房家庭”自住購房需求。購房人在認(rèn)購后，將綜合家庭、戶籍、擁有的住房狀況，5年內(nèi)在滬購房記錄以及在滬繳納社保五大因素，擁有一個(gè)積分；再按照搖號人數(shù)比房源多30%的原則，按積分高低排序，選取進(jìn)入公證搖號選房的人員名單。

　　張波指出，2月落地的新房積分搖號制度主要保障無房戶以及改善需求者，上海通過擴(kuò)大積分的差距來實(shí)現(xiàn)在搖號過程中對首套剛需購房的傾斜，對于緩解部分樓盤搖號過熱也會(huì)起到直接的效果。因此，優(yōu)先購房本身就體現(xiàn)出鮮明的自住屬性，對自住屬性的房產(chǎn)設(shè)置5年限售期就十分合理，既不影響自住持有，又給出了未來改善的空間。這也提升了投機(jī)者持有的成本，對上海房地產(chǎn)市場整體平穩(wěn)發(fā)展，房價(jià)和預(yù)期穩(wěn)定都將起到重要作用。

　　《意見》提到，強(qiáng)化住宅用地供應(yīng)管理。及時(shí)公布住宅用地供應(yīng)計(jì)劃和存量住宅用地信息。加大商品住宅用地供應(yīng)力度，保障性住房用地“應(yīng)保盡�！�，單列租賃住房用地計(jì)劃。壓實(shí)各區(qū)主體責(zé)任，量化地價(jià)調(diào)控目標(biāo)，合理制定土地出讓方案，穩(wěn)定市場預(yù)期，嚴(yán)防高溢價(jià)，堅(jiān)決遏制非理性拿地。

　　同時(shí)，深化完善房價(jià)地價(jià)聯(lián)動(dòng)機(jī)制。在房價(jià)地價(jià)聯(lián)動(dòng)的基礎(chǔ)上，商品住宅用地出讓實(shí)行限價(jià)競價(jià)。競買人在參與商品住宅用地競拍前，應(yīng)簽署知曉出讓地塊房地聯(lián)動(dòng)房價(jià)查詢結(jié)果以及理性競價(jià)的承諾書，承諾書納入土地出讓合同。對非理性競價(jià)的企業(yè)，規(guī)劃資源、房屋管理等部門聯(lián)合約談警示，后續(xù)加強(qiáng)土地出讓合同履約、金融信貸、稅收、房屋銷售等監(jiān)管。

　　解讀：嚴(yán)防高溢價(jià)，對非理性競價(jià)房企采取約談警示。

　　易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出，這一點(diǎn)規(guī)定在此前上海普陀區(qū)一地塊交易中已經(jīng)采取行動(dòng)。從后續(xù)情況看，在涉及住宅用地方面，房企應(yīng)理性報(bào)價(jià)，否則高價(jià)拿地后，項(xiàng)目開發(fā)也會(huì)面臨較大的約束。

　　2月25日，上海市普陀區(qū)人民政府新聞辦發(fā)布的消息顯示，上海市普陀區(qū)石泉社區(qū)W060402單元B3-2地塊（簡稱洵陽新村地塊）由融創(chuàng)和廈門建發(fā)共同成立的項(xiàng)目公司（上海兆顥企業(yè)管理有限公司）以64.52億元競得該地塊使用權(quán)，溢價(jià)率36.15%，成交樓面地價(jià)84346元/平方米。

　　針對該地塊高溢價(jià)成交的情況，2021年2月24日下午，根據(jù)上級主管部門的要求，普陀區(qū)政府依法履職，約談該地塊受讓人。約談中，要求受讓人充分認(rèn)識到政策的嚴(yán)肅性，做好充分的思想準(zhǔn)備，合理調(diào)整預(yù)期。

　　《通知》明確，嚴(yán)格規(guī)范企業(yè)購買商品住房。全面執(zhí)行關(guān)于規(guī)范企業(yè)購買商品住房（包括新建商品住房和二手住房）的規(guī)定，嚴(yán)格審核企業(yè)購買的商品住房再次上市交易的年限限制。在新建商品住房項(xiàng)目開盤銷售時(shí)，居民選房購房優(yōu)先于企業(yè)。

　　解讀：減少和抑制了部分投機(jī)者以注冊公司的方式進(jìn)行炒房的行為。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，企業(yè)購房后，其持有時(shí)間有約束，可以防范企業(yè)進(jìn)行短線操作。同時(shí)，通過明確居民購房優(yōu)先的內(nèi)容，實(shí)際上也減少和抑制了部分投機(jī)者以注冊公司的方式進(jìn)行炒房的行為。這樣有助于真正保障居民家庭的購房權(quán)益，防范企業(yè)投資房產(chǎn)所帶來的困擾。

　　《通知》要求進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)中介管理。持續(xù)整頓規(guī)范房地產(chǎn)中介經(jīng)營行為，著力加強(qiáng)房地產(chǎn)信息服務(wù)平臺(tái)監(jiān)管。規(guī)范二手住房價(jià)格等信息發(fā)布行為，嚴(yán)格房源核驗(yàn)，未經(jīng)核驗(yàn)不得發(fā)布房源掛牌信息。嚴(yán)肅查處誘導(dǎo)虛高價(jià)格掛牌、哄抬房價(jià)、借機(jī)炒作、擾亂市場等行為。

　　解讀：新房、二手房聯(lián)動(dòng)調(diào)控。

　　廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，深圳一二手房聯(lián)動(dòng)上漲的情況，在上海一樣存在。不管住二手房價(jià)，新房限價(jià)一定會(huì)導(dǎo)致倒掛，新房限價(jià)就會(huì)失控。所以，這次上海學(xué)習(xí)深圳，規(guī)范二手住房價(jià)格等信息發(fā)布行為。目前，二手房小區(qū)業(yè)主容易聯(lián)合起來，坐地起價(jià)、集體漲價(jià)，很容易將社區(qū)價(jià)格、片區(qū)價(jià)格給錨定了。對此，中介和買家沒有任何辦法。在互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代，賣家太容易聯(lián)合起來了，但買家是分散的，不容易聯(lián)合起來抵制，這就造成了市場失效，需要政府及時(shí)介入。

　　此外，《通知》還提及嚴(yán)格新建商品住房價(jià)格備案管理。各區(qū)應(yīng)切實(shí)承擔(dān)起新建商品住房項(xiàng)目價(jià)格備案管理的主體責(zé)任，指導(dǎo)開發(fā)企業(yè)合理定價(jià)，對定價(jià)過高的項(xiàng)目，堅(jiān)決予以調(diào)整。上海市房管部門進(jìn)一步強(qiáng)化新建商品住房項(xiàng)目價(jià)格備案復(fù)核，堅(jiān)決防止上市銷售項(xiàng)目備案價(jià)格過高。

　　強(qiáng)化商品住房交易管理方面，《通知》要求進(jìn)一步優(yōu)化房屋交易網(wǎng)簽備案制度，拓寬網(wǎng)簽備案數(shù)據(jù)應(yīng)用范圍。加強(qiáng)部門間信息共享，通過大數(shù)據(jù)篩查、專項(xiàng)檢查等方式，加大稅收征管、購房資金核查和新購住房抵押監(jiān)管的力度。

　　中指研究院上海分院研究總監(jiān)方頏表示，在節(jié)前密集調(diào)控后，上海再次推出調(diào)控政策，將市場政策環(huán)境進(jìn)一步收緊，體現(xiàn)了上海推動(dòng)房地產(chǎn)平穩(wěn)發(fā)展的決心。

來 源：澎湃新聞網(wǎng)   

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