深圳向來(lái)不缺少話(huà)題。過(guò)去數(shù)十年里無(wú)數(shù)財(cái)富故事誕生于此，如今，買(mǎi)房造富的神話(huà)也不斷在此上演。
1月23日，深圳市住房和建設(shè)局（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“深圳住建局”）發(fā)布《深圳市住房和建設(shè)局關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)我市商品住房購(gòu)房資格審查和管理的通知》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“通知”），稱(chēng)將啟用“購(gòu)房意向登記系統(tǒng)”、利用只凍結(jié)進(jìn)入公證搖號(hào)控制范圍購(gòu)房人的認(rèn)籌金等方式加強(qiáng)購(gòu)房意向登記管理，同時(shí)，將嚴(yán)格審查購(gòu)房人資格，嚴(yán)厲打擊違規(guī)行為。
對(duì)此，行業(yè)普遍觀點(diǎn)認(rèn)為，此類(lèi)懲罰措施能發(fā)揮震懾作用，使各類(lèi)購(gòu)房資格造假成本增大，杜絕“炒房”行為。
通知發(fā)布的前一天，深圳住建局曾發(fā)文，表示對(duì)華潤(rùn)城潤(rùn)璽一期認(rèn)購(gòu)人購(gòu)房資格、購(gòu)房資金來(lái)源、流水等情況進(jìn)行了審查。經(jīng)核，有12人存在隱瞞真實(shí)情況、提供虛假材料及資金流水記錄等情況。
此前，華潤(rùn)城潤(rùn)璽一期13.1萬(wàn)元/平方米限價(jià)引發(fā)萬(wàn)人“打新”，由于一二手房?jī)r(jià)格嚴(yán)重倒掛，該項(xiàng)目“買(mǎi)到就能賺500萬(wàn)元”成為購(gòu)房者們共識(shí)。
除了“打新熱”外，二手房市場(chǎng)也值得注意，1月15日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布2020年12月份70城房?jī)r(jià)變動(dòng)情況，同比2019年12月深圳二手房?jī)r(jià)格上漲14.1%，領(lǐng)漲全國(guó)。
在深圳整個(gè)樓市狂歡與調(diào)控趨嚴(yán)的循環(huán)往復(fù)中，有人伺機(jī)而動(dòng)，有人待價(jià)而沽，也有人望而卻步。他們的一舉一動(dòng)組成了深圳樓市的魔幻與現(xiàn)實(shí)。
“越調(diào)控越漲價(jià)”？
深圳2020年月度二手房市場(chǎng)均價(jià)及成交數(shù)據(jù) 來(lái)源：諸葛找房
這不是今年以來(lái)深圳住建局首次對(duì)“炒房”行為重拳出擊。
1月19日，深圳市不動(dòng)產(chǎn)登記中心就下發(fā)過(guò)一份《關(guān)于明確<關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知>若干問(wèn)題的函》，對(duì)2020年深圳樓市調(diào)控文件中的3個(gè)問(wèn)題執(zhí)行進(jìn)行了細(xì)化。要求“7·15新政”在途交易辦理手續(xù)截止日期延長(zhǎng)1個(gè)月，至2021年1月31日。高層次人才購(gòu)買(mǎi)首套住宅無(wú)需社保或個(gè)稅證明，購(gòu)買(mǎi)二套住宅按深圳現(xiàn)行限購(gòu)政策執(zhí)行。家庭購(gòu)買(mǎi)商品住房，只能登記在具有購(gòu)房資格的家庭成員名下。
“調(diào)控影響我的房子漲價(jià)嗎？”在眾多深圳買(mǎi)房交流群中，老徐（化名）創(chuàng)建的這個(gè)是較為活躍的。作為群主，除了為新手買(mǎi)房答疑解惑外，老徐還贈(zèng)送多年來(lái)“炒房”積累的經(jīng)驗(yàn)。
對(duì)于深圳為“7·15”新政打補(bǔ)丁的《關(guān)于明確<關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知>若干問(wèn)題的函》，老徐不以為意，“‘7·15’新政也說(shuō)是史上最嚴(yán)，可結(jié)果大家也看到了，僧多粥少局面下深圳注定房?jī)r(jià)走高，這不是以人的意志為轉(zhuǎn)移的�！�
這個(gè)觀點(diǎn)迅速得到群內(nèi)多位手握多套房產(chǎn)業(yè)主贊同。
老徐所說(shuō)的“7·15”新政即2020年7月15日深圳發(fā)布樓市調(diào)控新政策。
政策提出，落戶(hù)滿(mǎn)3年且連續(xù)繳納36個(gè)月個(gè)稅或社保才能買(mǎi)商品房。個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓增值稅征免年限由2年調(diào)整到5年。普通住房應(yīng)當(dāng)同時(shí)滿(mǎn)足以下條件：容積率在1以上；建筑面積144平方米以下；實(shí)際成交總價(jià)低于750（含本數(shù)）萬(wàn)元。在本市無(wú)房但有貸款記錄的，首付5成；擁有1套房的，貸款首付比例不低于70%；離婚3年內(nèi)購(gòu)房，其擁有住房套數(shù)按離異前家庭總套數(shù)計(jì)算。
多方數(shù)據(jù)顯示，“7·15”新政實(shí)施后，深圳二手房市場(chǎng)熱度有所下降，房?jī)r(jià)方面則不然。
福田某中介機(jī)構(gòu)經(jīng)紀(jì)人小王（化名）在接受中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者采訪時(shí)坦言，“‘7·15’對(duì)成交量有不小影響，但業(yè)主除非急售，否則都選擇堅(jiān)決不降價(jià)，因此，對(duì)房?jī)r(jià)并沒(méi)有產(chǎn)生較大影響，甚至不少業(yè)主上調(diào)了房?jī)r(jià)來(lái)覆蓋稅費(fèi)�！�
有業(yè)主介紹，“這幾年每年都有小區(qū)被報(bào)出‘抱團(tuán)漲價(jià)’，這也就是被報(bào)道出來(lái)了，我知道有小區(qū)業(yè)主都達(dá)成共識(shí)了，哪怕高價(jià)掛著不賣(mài)也不會(huì)降價(jià)�！�
“不要猶豫，猶豫就會(huì)敗北�！彼又硎荆�2020年年初時(shí)候我有一同事看上福田天然居一個(gè)三居，當(dāng)時(shí)掛牌價(jià)總價(jià)980萬(wàn)（元），中介幫忙砍到了950萬(wàn)（元）。就是觀望沒(méi)買(mǎi)，現(xiàn)在那個(gè)小區(qū)同樣戶(hù)型最低價(jià)賣(mài)1450萬(wàn)（元）。
以諸葛找房提供的數(shù)據(jù)為例，7月以后深圳二手房成交量曾呈現(xiàn)出每月下降趨勢(shì)，房?jī)r(jià)卻逐月上漲。
就“越調(diào)控越漲價(jià)”這一現(xiàn)狀，中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者采訪了IP Global中國(guó)區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜。
柏文喜分析，深圳產(chǎn)業(yè)聚集程度與科技創(chuàng)新能力讓深圳市場(chǎng)基礎(chǔ)與人口基數(shù)對(duì)市場(chǎng)需求形成了強(qiáng)有力支撐，貨幣超發(fā)引發(fā)的通脹壓力下的避險(xiǎn)性投資需求又推高了市場(chǎng)需求，加上深圳新盤(pán)入市較少，自然就無(wú)法避免房?jī)r(jià)上揚(yáng)之勢(shì)。
中國(guó)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院院長(zhǎng)陳晟亦稱(chēng)，“同樣的情況也正在上海發(fā)生�！�
矛盾兩面
對(duì)于還沒(méi)有“上車(chē)”的剛需客戶(hù)來(lái)說(shuō)，“炒房”話(huà)題遙不可及。
“說(shuō)‘來(lái)了就是深圳人’，可沒(méi)有房子在哪里都是漂泊者。”阿強(qiáng)（化名）畢業(yè)后就到深圳工作，到今年1月已滿(mǎn)6年�！皾q工資速度趕不上房?jī)r(jià)上漲速度，2019年就提上日程的買(mǎi)房結(jié)婚計(jì)劃，到現(xiàn)在還沒(méi)下手�！�
一方面阿強(qiáng)鄙視著群內(nèi)其他人“炒房”行為；另一方面，阿強(qiáng)表示如果現(xiàn)在“上了車(chē)”，肯定也不希望房?jī)r(jià)跌。
這樣矛盾的想法也體現(xiàn)在其他有購(gòu)房意向的剛需客身上，“打新”成為他們最好的選擇。
所謂“打新”原來(lái)指股市或基金領(lǐng)域，用資金參與新股和基金的申購(gòu)，如果中簽的話(huà)，就買(mǎi)到了即將上市的股票或基金。由于深圳樓市新房和二手房?jī)r(jià)格倒掛的嚴(yán)重情況，買(mǎi)到新房就如購(gòu)入新股，更像是一種投資行為。也就是說(shuō)，在深圳樓市“打新”中中簽就可以大賺一筆。
2020年8月，光明區(qū)剛需盤(pán)中海寰宇時(shí)代花園以均價(jià)約5.99萬(wàn)元/平方米價(jià)格開(kāi)盤(pán)，彼時(shí)，附近二手房源均價(jià)在6.6萬(wàn)元/平方米左右。據(jù)了解，該樓盤(pán)包含商業(yè)和住宅兩種類(lèi)型產(chǎn)品，其中住宅產(chǎn)品1232套，總價(jià)區(qū)間在452萬(wàn)-850萬(wàn)元/套，最終認(rèn)籌人數(shù)3696人。
阿強(qiáng)也是其中一員，遺憾的是他沒(méi)有中簽，“幾秒就搶光了�！�
事后，他看見(jiàn)新聞上說(shuō)，“有網(wǎng)友特意花了1萬(wàn)多元買(mǎi)了最好的路由器，就是為了線(xiàn)上選房比別人快一點(diǎn)。”
同年11月，華潤(rùn)城潤(rùn)璽一期項(xiàng)目以13.2萬(wàn)元/平方米開(kāi)盤(pán)，由于周邊二手房均價(jià)已經(jīng)到了18萬(wàn)元/平方米，新房和二手房差價(jià)倒掛近5萬(wàn)元，按一套100平方米新房計(jì)算，約等于中簽者倒手就能賺500萬(wàn)元。該樓盤(pán)在開(kāi)盤(pán)之后引發(fā)萬(wàn)人“打新”，11月25日-26日兩天，1171套房源便全部清盤(pán)。
不過(guò)，這種總價(jià)千萬(wàn)級(jí)別新房并不在阿強(qiáng)“打新”名單內(nèi)。
“我掏空‘4個(gè)錢(qián)包’加上這些年積蓄也就湊夠首付200萬(wàn)元，還要考慮之后收入是否能承受月供，這種項(xiàng)目面積都是100平方米以上，認(rèn)籌金也是幾百萬(wàn)元，怎么可能是‘剛需’盤(pán)？”阿強(qiáng)告訴記者，不排除有人第一次買(mǎi)房就一步到位，但是我了解到的這類(lèi)項(xiàng)目投資“炒房”的也不少，他們中的購(gòu)房名額要么是親戚之間套用名額，要么就是買(mǎi)名額代持。
華潤(rùn)城潤(rùn)璽一期這次萬(wàn)人“打新”活動(dòng)，也引發(fā)了媒體關(guān)注。
2021年1月22日晚，深圳住建局發(fā)文，表示對(duì)華潤(rùn)城潤(rùn)璽一期認(rèn)購(gòu)人購(gòu)房資格、購(gòu)房資金來(lái)源、流水等情況進(jìn)行審查。經(jīng)核，有12人存在隱瞞真實(shí)情況、提供虛假材料及資金流水記錄等情況。
1月23日，深圳住建局發(fā)布通知稱(chēng)，將啟用“購(gòu)房意向登記系統(tǒng)”、利用只凍結(jié)進(jìn)入公證搖號(hào)控制范圍購(gòu)房人的認(rèn)籌金等方式加強(qiáng)購(gòu)房意向登記管理，同時(shí)，將嚴(yán)格審查購(gòu)房人資格，嚴(yán)厲打擊違規(guī)行為。
政策明確，對(duì)于違反規(guī)定的購(gòu)房者或相關(guān)責(zé)任人，住房建設(shè)部門(mén)將依法采取相關(guān)措施。其中有三點(diǎn)值得關(guān)注。第一，停止相關(guān)人員使用我市“購(gòu)房意向登記系統(tǒng)”以及合同網(wǎng)簽系統(tǒng)三年。第二，停止相關(guān)人員在我市購(gòu)買(mǎi)、承租保障性住房和人才住房資格三年；已在公共住房輪候名單內(nèi)的，取消其輪候資格。第三，停止相關(guān)人員在我市的住房公積金貸款資格三年。
對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士表示，此類(lèi)懲罰措施，能發(fā)揮震懾作用，使各類(lèi)購(gòu)房資格造假的成本增大，杜絕“炒房”行為。
政策持續(xù)升級(jí) 能否走出“怪圈”？
不少剛需客對(duì)近日不斷升級(jí)的政策表示支持。
“這類(lèi)打擊‘代持’行為的政策對(duì)我們首次買(mǎi)房的剛需來(lái)說(shuō)是利好的，希望這些政策最終能落到實(shí)處，不是‘雷聲大雨點(diǎn)小’�！辟�(gòu)房人花姐（化名）在與記者交談中表示。
對(duì)于“7·15”新政中的補(bǔ)丁政策及一系列后續(xù)升級(jí)的樓市政策，深職院房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)、深圳市經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)鄧志旺表示，對(duì)于普通購(gòu)房者來(lái)說(shuō)應(yīng)該是利好的�，F(xiàn)在這個(gè)政策，一方面對(duì)高層次人才是允許買(mǎi)房的，在沒(méi)有社保的情況下，被引進(jìn)人才確實(shí)有沒(méi)有房的，這是一個(gè)保護(hù)。另外一方面，對(duì)于那些利用假結(jié)婚掛靠戶(hù)口戶(hù)籍的，不允許他們買(mǎi)房，其實(shí)也是為真正剛需預(yù)留了更多空間，為剛需購(gòu)房者提供了一個(gè)好的政策環(huán)境。
他提醒，對(duì)于普通剛需置業(yè)者來(lái)說(shuō)，有需求的還是要盡快出手，去尋找適合自己的房子。
不過(guò)，花姐也擔(dān)心，近日升級(jí)的政策對(duì)二手房市場(chǎng)影響或許不大�！啊执蛐隆m然被堵，二手房方面仍是買(mǎi)家市場(chǎng)，定價(jià)權(quán)利在他們手中�！�7·15’之后二手房房?jī)r(jià)上漲就是這樣形成的�！�
政策在升級(jí)，二手房?jī)r(jià)、的變化卻仍讓人覺(jué)得不可控。
對(duì)此，中國(guó)人民大學(xué)助理教授王鵬告訴中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者，任何商品都符合經(jīng)濟(jì)學(xué)基本原理，價(jià)值決定價(jià)格、供求影響價(jià)格。深圳本身地價(jià)和生產(chǎn)成本、人工成本就比較高，所以它的房?jī)r(jià)具有一定基礎(chǔ)。另外，從供需角度來(lái)說(shuō)，深圳一方面包容性強(qiáng)，疊加設(shè)置先行示范區(qū)特區(qū)和粵港澳大灣區(qū)的建設(shè)，也吸納了大量人才，當(dāng)?shù)卣w工資水平、消費(fèi)能力也比較強(qiáng)，因此它具備了所謂供需錯(cuò)配，在短時(shí)間內(nèi)需求大于供給，價(jià)格就會(huì)有所上升。
怎樣走出調(diào)控持續(xù)升級(jí)和房?jī)r(jià)仍不可控的“怪圈”？
中國(guó)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院院長(zhǎng)陳晟認(rèn)為，政府方面不會(huì)放任房?jī)r(jià)快速上漲，會(huì)想盡各種辦法，比如增加入市土地?cái)?shù)量以提升樓市供給量等。
柏文喜也表示，未來(lái)政府一方面會(huì)增加入市土地?cái)?shù)量以提升樓市供給量，另一方面也會(huì)通過(guò)涉房貸款分級(jí)管理來(lái)從需求端進(jìn)行調(diào)控，因此2021年深圳樓市應(yīng)該還會(huì)呈上升勢(shì)頭，但漲勢(shì)應(yīng)該會(huì)受到較大遏制。
來(lái)源：中國(guó)房地產(chǎn)網(wǎng)
編輯：wangdc
