設(shè)計亮眼、環(huán)境宜人、處處閃現(xiàn)著現(xiàn)代氣息，這是22歲的么向丹對有巢國際公寓社區(qū)總部基地店的第一印象，“年輕人很難不喜歡上這樣的租賃社區(qū)。”
這類租賃社區(qū)，還有另一個名字——集體土地租賃住房（簡稱“集租房”），即在集體建設(shè)用地上建設(shè)的租賃住房，是保障性租賃住房的一種。
在房住不炒的大背景下，如何實現(xiàn)全體人民住有所居？中央提出要加快發(fā)展保障性租賃住房。不同于公租房會根據(jù)各地經(jīng)濟情況設(shè)置最低收入門檻，面向新市民與青年人的保障性租賃住房，因不設(shè)收入線門檻，也被視為保障性住房的“新物種”。
作為一座超大型城市，北京對“新物種”的試水走在全國前列，迄今為止已累計開工集體土地租賃住房項目49個、房源約7萬套，力圖探索出一條完善租購并舉體系、緩解住房供需矛盾的北京路徑。
確保建成精品工程
簡單的直發(fā)，不施粉黛的臉龐，配以基礎(chǔ)款的牛仔T恤，站在記者面前的么向丹，是一位典型的90后大學(xué)畢業(yè)生，充滿朝氣和活力。
“2020年夏天畢業(yè)前找房子時，還挺忐忑的�！泵聪虻ふf，她和同學(xué)曾花了幾個月的時間，看了一圈兒房，既有房東直租的房子，也有長租公寓，“因為我不太懂合同，擔(dān)心和個人簽約時會踩坑，最后還是選擇了長租公寓，緊鄰地鐵五福堂站的有巢公館�！�
兩個月前，有巢國際公寓社區(qū)總部基地店正式入市，么向丹也跟著搬了過來。相比于之前的公館，她更喜歡這里，環(huán)境賞心悅目，更有歸屬感。生活體驗也不錯，方方正正的房間里，配齊了日常所需的家具家電，左鄰右舍也多是20來歲的同齡人，有共同語言，相處得來。
有調(diào)研顯示，相較于交通和裝修，青年人在租房時更看中環(huán)境和商業(yè)配套。這個位于西南四環(huán)與五環(huán)間的公寓社區(qū)，以明亮的黃色為建筑主色調(diào)，由9棟公寓樓圍合而成，中心區(qū)域是綠草如茵的公共草坪，一條漫步跑道沿著草坪展開。一層地面下邊，還有個半地下的下沉庭院，設(shè)置有健身房、臺球廳、影音室、書吧等共享空間。
“統(tǒng)一的規(guī)劃，得益于當(dāng)初豐臺區(qū)花鄉(xiāng)鎮(zhèn)葆臺村提供的這塊土地，我們在集體建設(shè)用地上蓋起了2300余間房間。”華潤長租公寓事業(yè)部北京業(yè)務(wù)部運營經(jīng)理韓東洋介紹，這里原本是一處家居倉儲賣場，屬于葆臺村集體土地，疏解騰退后成為北京市集租房項目試點中的第一批公示項目，也是目前豐臺區(qū)規(guī)模最大的集租房項目。
2019年12月，花鄉(xiāng)葆臺村集租
房項目正式開工；2021年8月，項目取得首批1029間房源竣工備案；2021年10月底，2300余間房間全部入市。2300余間房間，都是25平方米或33平方米的開間，單間的平均月租金在3000元，租金水平約為周邊同類產(chǎn)品的7成。
“項目上市后，吸引來的都是年輕人。”韓東洋說，除了在豐臺總部基地工作的年輕人外，還有不少人是在西城區(qū)或海淀區(qū)工作。對選擇居住在這兒的年輕人來說，配備有家具家電的集租房，可以基本實現(xiàn)拎包入�。欢鄻拥墓部臻g和社區(qū)活動，還能豐富工作之外的日常生活。而對葆臺村集體來說，集租房的投用不僅能給村集體經(jīng)濟發(fā)展注入新的活力，為葆臺村民未來生產(chǎn)生活提供穩(wěn)定的經(jīng)濟保障，更能夠提高村域整體風(fēng)貌，進(jìn)一步改善村子的人居環(huán)境。
“實際上，全裝修成品交房已經(jīng)成為北京集租房項目的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)之一�！笔凶〗ㄎＵ戏拷ㄔO(shè)管理處四級調(diào)研員田相偉告訴記者，為確保建設(shè)成精品工程，市區(qū)有關(guān)部門嚴(yán)把設(shè)計源頭關(guān)，組織專家對項目規(guī)劃設(shè)計方案進(jìn)行評審，許多項目都由國內(nèi)國際知名設(shè)計機構(gòu)專家主導(dǎo)設(shè)計。同時，鼓勵公寓型、宿舍型租賃住房實施裝配式裝修，鼓勵項目應(yīng)用裝配式建筑、綠色高星級建筑和超低能耗建筑等綠色節(jié)能環(huán)保技術(shù)。
率先為集租房搭建“四梁八柱”
在北京，3000元可以實現(xiàn)拎包入住，甚至找個好友分?jǐn)傄幌拢?500元可以住進(jìn)品質(zhì)不錯的租賃社區(qū)，對于囊中羞澀的年輕人來說，可以說是解決了后顧之憂。
為解決大城市中新市民、青年人等群體的住房困難，2021年7月，國務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》，提出需加快完善以公租房、保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房為主體的住房保障體系。其中，保障性租賃住房主要解決符合條件的新市民、青年人等群體的住房困難問題，不再設(shè)收入線門檻。
不再設(shè)收入線門檻，這一變化被視為一項進(jìn)步，保障性租賃住房也因此獲得了保障房“新物種”的稱號�！安辉僭O(shè)收入線門檻，甚至是不再設(shè)是否為當(dāng)?shù)鼐用竦倪@個門檻，是體現(xiàn)居住領(lǐng)域公平性的一個關(guān)鍵原則。”中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究中心執(zhí)行院長陳晟說。
具體該如何建設(shè)保障性租賃住房？《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》明確，人口凈流入的大城市和省級人民政府確定的城市，在尊重農(nóng)民集體意愿的基礎(chǔ)上，經(jīng)城市人民政府同意，可探索利用集體經(jīng)營性建設(shè)用地建設(shè)保障性租賃住房。而作為首都的北京，在集體建設(shè)用地上建設(shè)租賃住房的探索要遠(yuǎn)早于這份部署。
2017年8月，國土資源部和住建部聯(lián)合發(fā)布《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點方案》，明確第一批在北京、上海、南京等13個城市開展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點，允許村鎮(zhèn)集體經(jīng)濟組織以自行開發(fā)運營、聯(lián)營、入股等多種方式建設(shè)運營集體租賃住房。這成為北京發(fā)展集租房的肇始。
方向定了，如何謀篇布局？兩個月后，市規(guī)自委、市住建委聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強利用集體土地建設(shè)租賃住房工作的有關(guān)意見》，成為集租房建設(shè)的首份政策指引。隨后，《關(guān)于加強北京市集體土地租賃住房試點項目建設(shè)管理的暫行意見》《關(guān)于北京市利用集體土地建設(shè)租賃住房相關(guān)政策的補充意見》《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化政策性住房項目建設(shè)審批制度的意見》《關(guān)于進(jìn)一步加強全市集體土地租賃住房規(guī)劃建設(shè)管理的意見》……多份政策文件密集出臺，率先在全國構(gòu)建起集租房政策的“四梁八柱”。
“從項目規(guī)劃選址、資金籌措到審批程序、產(chǎn)權(quán)管理，可以說，北京的集租房政策在全國是最完善的�！笔讋�(chuàng)新城鎮(zhèn)建設(shè)投資有限公司執(zhí)行總經(jīng)理李欣原深有體會。
2018年，當(dāng)他們決定投資第一個項目——平谷白各莊集租房時，只覺得市場有需求、產(chǎn)品能做，但具體怎么做、能獲得哪些政策支持，誰的心里都沒底�！坝∠笞钌羁痰木褪巧虡I(yè)配套指標(biāo)配置的問題。”李欣原說，通過對目標(biāo)客戶的調(diào)研，他們發(fā)現(xiàn)，租房的青年人更在意深夜食堂、咖啡館、健身房、圖書館等商業(yè)配套，對機動車停車位的需求反而沒那么強烈。但是，初期的集租房政策，關(guān)于商業(yè)配套的指標(biāo)配比仍參照商品住宅，卡得較死。
能不能適當(dāng)更改商業(yè)配套指標(biāo)配置，讓集租房能符合租房群體的實際需求？李欣原所在的團隊多次提出優(yōu)化產(chǎn)品政策的建議。從3%到8%，從一個項目試點到另一個項目試點，市區(qū)有關(guān)部門不斷探索創(chuàng)新支持項目建設(shè)。
2020年12月，《關(guān)于進(jìn)一步加強全市集體土地租賃住房規(guī)劃建設(shè)管理的意見》中明確，可依據(jù)居住人群需求特點及項目實際，彈性、合理配置居住公共服務(wù)設(shè)施，公寓型、宿舍型租賃住房配套商業(yè)服務(wù)設(shè)施建筑規(guī)模，最高可按地上總建筑規(guī)模15%的比例配置。
“每一份文件，都是從實際中來，到實際中去�！碧锵鄠ヌ崞�，北京集租房建設(shè)有“三專”：工作專班、專門臺賬、專人負(fù)責(zé)，每個項目在實踐中反映的問題，最終都會反饋到工作專班，并成為推動政策完善的“彈藥”。
不僅是指標(biāo)配置與時俱進(jìn)。針對多個企業(yè)反映的去哪兒找“便宜的錢”來支持集租房項目建設(shè)的呼聲，市有關(guān)部門也搭建了融資需求平臺，可向金融機構(gòu)申請獲得金融資本支持。目前國家開發(fā)銀行、建設(shè)銀行等已確定集租房長期貸款融資方案，向符合條件的農(nóng)村集體經(jīng)濟組織、與國企合作的聯(lián)營公司提供長期足額貸款。
提供“準(zhǔn)公共產(chǎn)品”式服務(wù)
紅、黃、灰三色交織的20棟建筑，組成“開放街區(qū)、封閉組團”的社區(qū)結(jié)構(gòu)，既有提供便捷生活的開放式商業(yè)街區(qū)，也能以組團管理方式保障租戶的居住安全，讓租賃社區(qū)重回熟人社會。
再過一個冬天，位于大興區(qū)瀛海鎮(zhèn)的西一村集租房項目，便要對外投入運營了。3256套房源中，不僅有適合單身青年、二人世界或三口之家的成套公寓，還有249套專門面向藍(lán)領(lǐng)工人的宿舍。這也是北京僅有的2個實現(xiàn)了集體土地流轉(zhuǎn)、使用權(quán)限為70年的項目之一，建成后可提供3000多套房源、為6000多名新市民提供居所。
時間回到1年前。2020年7月6日，位于豐臺區(qū)的成壽寺集租房亮相，成為全國首個正式運營的集租房項目。從項目獲得立項批復(fù)到正式入市，歷經(jīng)844天。此后，北京集租房建設(shè)就開始“四處開花”。
大興魯能領(lǐng)寓集租房項目，2019年3月取得施工許可證，2021年7月即完工亮相�？紤]到疫情因素，實際建設(shè)周期也就2年。
朝陽區(qū)十八里店的西直河集租房項目，2019年10月取得施工許可證，約1年半時間，就已實現(xiàn)主體結(jié)構(gòu)封頂。
還有豐臺區(qū)北宮鎮(zhèn)太子峪村集租房項目、海淀區(qū)蘇家坨鎮(zhèn)集租房項目、石景山區(qū)古城集租房項目……
根據(jù)統(tǒng)計，截至目前，全市已累計開工集租房項目49個、房源約7萬套。從類型上看，包括成套住宅、公寓、職工宿舍等多種類型，可有效滿足新就業(yè)無房職工、城市運行和服務(wù)保障行業(yè)務(wù)工人員等不同層次租賃需求。7萬套的建設(shè)規(guī)模也位居全國首位。
領(lǐng)先的建設(shè)規(guī)模，離不開營商環(huán)境的助力。實際上，本市集租房項目均已納入“多規(guī)合一”協(xié)同平臺，與建設(shè)項目辦事服務(wù)相關(guān)的13個相關(guān)部門在一個統(tǒng)一平臺上協(xié)同會商，提供“最多跑一次”服務(wù)。
李欣原分享了一個故事。順義區(qū)的張鎮(zhèn)集租房項目，區(qū)域污水處理廠等市政設(shè)施的規(guī)劃速度趕不上集租房的建設(shè)速度。為解決“接駁”難題，市區(qū)兩級水務(wù)部門成立了專項小組，調(diào)度水源匹配。
同樣離不開的，還有對社會各方參與集租房建設(shè)的鼓勵。目前，北京允許各區(qū)從項目實際情況出發(fā)，引導(dǎo)鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村集體經(jīng)濟組織合理選擇建設(shè)運營方式。鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村集體經(jīng)濟組織既可以選擇自行投資建設(shè)，也可以選擇以土地使用權(quán)作價入股、聯(lián)營方式與國有企業(yè)合作建設(shè)，或者是以項目經(jīng)營權(quán)出租的方式與社會資本合作開發(fā)。
田相偉介紹，從目前已經(jīng)開工的集租房項目來看，既有經(jīng)濟實力較強、有相關(guān)項目開發(fā)經(jīng)驗的鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村集體經(jīng)濟組織，也有華潤、首創(chuàng)等中央和市屬國有企業(yè)，以及萬科、愿景等專業(yè)住房租賃企業(yè)，“要激發(fā)市場活力，讓各方都積極參與進(jìn)來。”
三分建，七分管。為讓租客住得安心，本市也對集租房運營管理提出了監(jiān)管措施。按照規(guī)定，納入建設(shè)計劃的集租房項目，租賃住戶使用水、電、氣、熱均執(zhí)行民用價格；鼓勵集租房租賃雙方簽訂長期住房租賃合同，但單次租期不得超過10年；嚴(yán)禁“以租代售”，運營單位應(yīng)按月收取租金，經(jīng)承租人同意，也可按季、年收取租金，但不得一次性收取12個月以上租金。
“集租房提供的是類似于‘準(zhǔn)公共產(chǎn)品’的服務(wù)，是微利可持續(xù)的，不允許暴利。”田相偉強調(diào)。
更好滿足
新市民和青年人需求
順義區(qū)張鎮(zhèn)集租房項目、順義區(qū)高麗營集租房項目、房山區(qū)竇店下坡店集租房項目……如今，在首創(chuàng)新城鎮(zhèn)的投資版圖上，已建設(shè)7個集租房項目，總建筑面積超過80萬平方米，成為北京市最大的集租房建設(shè)投資平臺。其中，平谷區(qū)白各莊集租房項目、順義區(qū)張鎮(zhèn)集租房項目、房山區(qū)竇店下坡店集租房項目均已從圖紙走向現(xiàn)實，實現(xiàn)了項目封頂，即將于2022年交付使用。
項目還沒交付，區(qū)有關(guān)部門就當(dāng)起了“紅娘”，在有員工租房需求的企業(yè)和集租房項目間牽線搭橋，讓雙方互相被看見。
“未來我們要做的是把好質(zhì)量關(guān)，摳好品質(zhì)細(xì)節(jié)，這是個辛苦活兒�！崩钚涝f，集租房是為滿足新市民、青年人的剛性居住需求，是一項長效的事業(yè)，能夠經(jīng)得起時間的考驗。
落落大方的么向丹住進(jìn)有巢后，不僅有了一個穩(wěn)定的小家，還找到了人生中的第一份職業(yè)——公寓管家。如今，她每天的工作就是置身于年輕人之中，與充滿活力的她或他打交道。
“十四五”時期是落實首都城市戰(zhàn)略定位、有序推進(jìn)北京城市發(fā)展總體目標(biāo)實現(xiàn)的重要時期。立足新階段、貫徹新理念、融入新格局，北京也將加強制度頂層設(shè)計，進(jìn)一步完善符合首都實際的住房保障政策體系。
據(jù)了解，目前北京正按照黨中央、國務(wù)院關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房工作部署，根據(jù)《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》要求，結(jié)合首都實際，加緊研究制定本市《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的實施方案》，大力推進(jìn)包括集租房在內(nèi)的保障性租賃住房建設(shè)，更好地滿足新市民、青年人等群體對租賃住房的美好需求，從而吸引更多創(chuàng)新人才和要素聚集，增強城市的活力、創(chuàng)新力與包容性。
來 源：北京日報
編 輯：liuy
