在經歷了2019年資本寒冬、2020年疫情沖擊后，2021年全球共享辦公行業(yè)正在加速泡沫破裂，這點在WeWork身上可見一斑。

　　10月21日，共享辦公服務商WeWork通過SPAC成功在紐交所實現(xiàn)上市，截至12月13日，WeWork市值約57億美元，折合人民幣約360億元，與2019年首次沖刺IPO估值的470億美元相比，如今的市值僅為當初的12%。

　　但另一家在倫敦證券交易所上市的共享辦公服務商IWG（雷格斯），2019年初市值約為23億英鎊，截至12月13日，IWG市值約26億英鎊，折合人民幣約220億元，公司雖受到疫情沖擊，但估值卻并沒有下降，反而略有提升。

　　對于WeWork的估值快速下滑，一個合理的解釋是市場對WeWork科技屬性部分的估值從泡沫回歸合理。資本市場對共享辦公的投資氛圍確實沒有之前濃厚，但顯然市場也并沒有對共享辦公服務模式完全產生懷疑。

　　事實上，共享辦公的市場滲透率一直在不斷提升。據(jù)iiMedia Research2021年的調查顯示，使用過共享辦公的受訪群體占比達27.7%，較2019年上升13.1%。

　　在國內，創(chuàng)富港一直以穩(wěn)健經營著稱，2020年公司完成營業(yè)收入5.88億元，實現(xiàn)經營活動現(xiàn)金流凈額1.21億元。依托于企業(yè)持續(xù)多年的凈經營性現(xiàn)金流入，在行業(yè)備受沖擊的2020年，逆勢增開29家新店（含擴建門店5家）。截至2021年12月，創(chuàng)富港持有共享辦公空間超230家，運營空間面積超30萬平方米，員工規(guī)模1000人以上，累計服務企業(yè)數(shù)超25萬家。

　　創(chuàng)富港表現(xiàn)出了強勁的市場上升力。2021年下半年，創(chuàng)富港正式對外推出“創(chuàng)富港+”模式，成為國內技術輸出的代表。

創(chuàng)富港空間實拍

　　但行業(yè)整體趨勢依然喜憂參半。一面是隨著行業(yè)泡沫破裂，市場對新興共享辦公服務商的科技屬性產生懷疑；另一面在穩(wěn)健經營、持續(xù)盈利的基礎上，傳統(tǒng)共享辦公服務商在科技上的投入反而不斷增加，并開始對外輸出。

　　那么，共享辦公服務的下一步會走向何方，我們希望通過關于“創(chuàng)富港+”模式的五個問題得到啟發(fā)。

　　“創(chuàng)富港+”是個怎樣的模式，為什么會在此時推出？

　　在傳統(tǒng)模式（1.0模式和2.0模式）下，僅基于自有現(xiàn)金流，創(chuàng)富港可以實現(xiàn)每年30%~40%的速度擴張，但在實踐中發(fā)現(xiàn)，制約擴張速度的不是資金而是管理團隊，當新項目過多過快時，很容易出現(xiàn)管理上的短板，可能是裝修方面，也可能是招商方面，人員擴張過程中，新員工也需要培養(yǎng)期。所以在創(chuàng)富港此前的1.0模式和2.0模式中，業(yè)務規(guī)模的增長速度會控制在20%左右。但在20%的限制性擴張速度下，此前積累下來的客戶資源和老員工的潛能并不能徹底釋放。同時，市場上很多辦公空間，特別是產業(yè)園的出租率并不理想。

　　對于創(chuàng)富港來說，設計“創(chuàng)富港+”模式，主要在于將創(chuàng)富港團隊的營銷能力、管理能力進行對外輸出，提升這類辦公空間的出租率，帶來更高的價值和利潤，促進行業(yè)的發(fā)展，也為創(chuàng)富港帶來一些傭金和收益。

　　“創(chuàng)富港+”模式在公司是怎樣的定位，是否意味著創(chuàng)富港將轉向“輕資產”模式？

　　創(chuàng)富港此前已經歷1.0模式、2.0模式，目前開始構思3.0的生態(tài)圈模式。在3.0模式中，一是標準店面積擴大，覆蓋數(shù)萬至數(shù)十萬平方米的空間規(guī)模；二是立體化的解決基本辦公、生活、社交的需求；三是深入探索“科技賦能創(chuàng)業(yè)”，構建全方位科技體系。

　　在這一點上，目前的“創(chuàng)富港+”模式主要服務于產業(yè)園方向，與創(chuàng)富港的3.0模式比較契合，是3.0模式的前期探索。未來，創(chuàng)富港1.0模式和2.0模式業(yè)務還會維持20%~30%的增長速度擴張。而“創(chuàng)富港+”作為一個新的業(yè)務，將形成新的增長點，而不是替代此前的模式。

　　對于產業(yè)園來說，為什么會選擇“創(chuàng)富港+”，其優(yōu)勢在哪？

　　從市場來看，產業(yè)園市場足夠大。數(shù)據(jù)顯示，僅廣州、深圳的產業(yè)園就有7000多家，全國有幾十萬家，其中，很多園區(qū)在經營上存在一系列困難。

　　同時，在空間服務不斷進化的趨勢下，產業(yè)園空間也在變化。比如，當前不少產業(yè)園區(qū)進行自我“碎片化”，進行空間切割，提升小面積比例，以提升盈利水平。而這一點正是創(chuàng)富港的優(yōu)勢所在。創(chuàng)富港2.0模式便是針對中小型企業(yè)，與產業(yè)園“碎片化”后的客戶群體類似。

　　“創(chuàng)富港+”主要是輸出創(chuàng)富港的核心能力——招商能力。

　　現(xiàn)階段，創(chuàng)富港已形成一個八百多人的一線員工團隊，以及一套完整的營銷體系，這是單個產業(yè)園，或者說一般體量的產業(yè)園所不具備的，創(chuàng)富港的優(yōu)秀團隊能力可以幫助產業(yè)園創(chuàng)造更高的價值。而對于產業(yè)園來說，創(chuàng)富港+只是一個增量，可以理解為一個合作的營銷團隊。

創(chuàng)富港空間實拍

　　目前“創(chuàng)富港+”業(yè)務圍繞已有的網(wǎng)點，主要布局在一線城市。從市場反饋來看，很多一二線城市的產業(yè)園運營不錯，但是還有提升空間。目前在廣州、深圳等核心城市，“創(chuàng)富港+”已經有落地項目。

　　招商服務之外，“創(chuàng)富港+”還有哪些內容輸出？

　　在招商的基礎上，“創(chuàng)富港+”還有一些軟件輸出，以提升產業(yè)園的管理效率和減低成本，進行更深度的服務。比如：

　　1、利用物聯(lián)網(wǎng)構建實體智慧空間，自助研發(fā)設備管理平臺，實現(xiàn)AI人臉識別設備、智能門鎖、控電開關、費控電表、文印設備、快遞柜、儲物柜、霧化玻璃、會議平板等設備的智能管理，并與業(yè)務數(shù)據(jù)、業(yè)務邏輯緊密對接實現(xiàn)多種智慧應用場景；

　　2、BCMS（Business Center Management Sytem）系統(tǒng)，作為創(chuàng)富港集團內部綜合管理信息系統(tǒng)，集ERP、OA、CRM于一體，已覆蓋人力資源管理子系統(tǒng)、選址開店及資源管理子系統(tǒng)、營銷及內控管理子系統(tǒng)、日常運營支付管理子系統(tǒng)、BITS商務智能電話子系統(tǒng)；

　　3、方圓間企業(yè)服務平臺，實現(xiàn)了更適合商務應用場景的即時溝通功能（包括組織架構管理、組織架構建群，群內多主題、簽收、直接啟動外呼等功能）、辦公自動化（包括審批模板、審批流配置、文件中心、APP在線編輯、考勤打卡、備忘、通知公告、工資管理、工作匯報、任務管理、報銷管理等功能）、第三方服務平臺、社群功能等，以及資金結算平臺；

　　4、小碟云軟件，實現(xiàn)了輸出給財稅公司使用的版本（已開通2萬家企業(yè)賬套）和個人使用的版本（已開通1萬家企業(yè)賬套）；

　　5、創(chuàng)享邦，通過小程序和各類線下活動，幫助會員解決產品銷售和客戶對接問題。

　　從辦公空間服務到軟件輸出，是怎樣的邏輯，未來能否有競爭力？

　　事實上，如果僅是空間服務，它還屬于傳統(tǒng)模式，未來信息化、數(shù)字化才是創(chuàng)富港定義的非傳統(tǒng)模式。因為現(xiàn)階段社會已經發(fā)展到了數(shù)字化的臨界點，未來無論入駐空間的企業(yè)，還是管理空間的服務商，沒有實現(xiàn)數(shù)字化很難生存。數(shù)字化服務會成為企業(yè)的必需品，所以創(chuàng)富港的軟件產品是未來的主要方向。

創(chuàng)富港空間實拍

　　創(chuàng)富港未來數(shù)字化產品的方向，一是空間平臺的管理，如物聯(lián)網(wǎng)構建實體智慧空間、BCMS，以提升空間管理的效率；二是為入駐的企業(yè)服務，如方圓間企業(yè)服務平臺、小碟云軟件、創(chuàng)享邦，未來可以實現(xiàn)從小微型企業(yè)到大中型企業(yè)、從園內企業(yè)到園外企業(yè)。

　　而在企業(yè)設立之初，創(chuàng)富港就設想建設“創(chuàng)富港”、“創(chuàng)富網(wǎng)”、“創(chuàng)富卡”三位一體的創(chuàng)業(yè)服務平臺，為中小微型企業(yè)實現(xiàn)全方位的信息化和數(shù)字化建設而努力。

　　在信息化產品的投入上，創(chuàng)富港的此前規(guī)則是每年用1%的銷售收入來開發(fā)信息化平臺，現(xiàn)今提升至2%的水平，每年投入金額在1200萬元，在這個水平上具有可持續(xù)性，不需要擔心對現(xiàn)金流及利潤產生影響。

　　開發(fā)企業(yè)數(shù)字化系統(tǒng)最大的問題在于不能深度了解企業(yè)，特別是有些企業(yè)運營和核心信息難以理解。在數(shù)字化的過程中，會丟失很多信息，而對于創(chuàng)富港來說，在行業(yè)沉淀了足夠多的時間和經驗，在空間管理和企業(yè)需求上是同步更新的，比如在創(chuàng)富港的核心管理平臺上，每個月甚至每周都會有幾十項需求的更新，如此高頻的修訂，不與用戶企業(yè)綁在一起是沒法完成的。所以，盡管市場上的IT類公司可以獨立的提供部分解決方案，但難以提供一站式的解決方案，特別是適用于小微型企業(yè)的解決方案。而創(chuàng)富港自己作為從小微型企業(yè)成長起來的公司，也是空間服務商，與眾多小微型企業(yè)緊密綁定在一起，可以準確理解企業(yè)核心信息及實現(xiàn)高頻修訂更新，可以提供最具性價比的數(shù)字化產品。

　　辦公空間的科技化是趨勢，包括空間的管理、空間的運營，以及空間里的服務內容，都需要進行信息化、數(shù)字化，而對于空間運營商來說，幾個現(xiàn)實的問題需要考慮，一是科技產品長周期的高投入屬性，需要盈利支撐，而不是資本支撐，至少從WeWork的案例來看，依賴資本不可持續(xù)，所以有持續(xù)性的盈利基礎是保障；二是這些數(shù)字化產品并不成熟，尚處于迭代更新中，需要與用戶長期綁定，邊用邊升級，而不是閉門造車，一蹴而就。這樣來看，“創(chuàng)富港+”不僅僅是創(chuàng)富港為3.0模式做的前期探索，同時也為行業(yè)指出了新方向。