10月28日，戴德梁行發(fā)布《房地產(chǎn)稅試點決定解讀》報告，就第十三屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第三十一次會議決定的授權(quán)國務(wù)院在部分地區(qū)開展房地產(chǎn)稅改革試點工作進(jìn)行了獨家解讀。

　　以往試點成果對財政貢獻(xiàn)率較低，本次征收范圍更加寬泛

　　房產(chǎn)稅是以房產(chǎn)為征收對象，按照房產(chǎn)的計稅余值或出租房產(chǎn)取得的租金收入，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種稅。國務(wù)院在1986年頒布實施的《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》規(guī)定：房產(chǎn)稅指針對經(jīng)營性用房征稅，個人擁有的，非營業(yè)用的房產(chǎn)免納房產(chǎn)稅。目前房產(chǎn)稅的征收稅率分三種：

　　·按房產(chǎn)余值計征的，年稅率為1.2%；

　　·按房產(chǎn)出租的租金收入計征的，稅率為12%。

　　·從2001年1月1日起，對個人按照市場價格出租的居民住房用于居住的，按4%的稅率征收房產(chǎn)稅。

　　2011年，上海和重慶開始試點征收房產(chǎn)稅。不過，由于兩地課稅范圍較小，上海僅對新購住宅征稅，重慶僅對高端住宅征稅，因此，對地方財政的貢獻(xiàn)有限。以上海為例，過去十年上海房產(chǎn)稅對財政年均貢獻(xiàn)率僅為2.6%，精確到個人住房的房產(chǎn)稅則貢獻(xiàn)率不足1%。

　　本次試點工作與以往不同的是，本次征收的是房地產(chǎn)稅，征收對象不僅僅包括房屋本身，涵蓋了所有與房地產(chǎn)直接相關(guān)的稅種，包括房地產(chǎn)營業(yè)稅、房產(chǎn)稅、印花稅、土地增值稅、契稅、耕地占用稅等，征稅范圍更為寬泛。本次房地產(chǎn)稅試點工作意見要點：

　　·試點對象：僅限城鎮(zhèn)居住用和非居住用等各類房地產(chǎn)

　　·試點方式：國務(wù)院制定具體辦法，試點地區(qū)政府制定具體實施細(xì)則。

　　·試點時限：五年期，期滿前6個月可報全國人大申請繼續(xù)授權(quán)

　　房地產(chǎn)稅有望引導(dǎo)房產(chǎn)回歸居住屬性，穩(wěn)定地方稅收

　　證監(jiān)會的數(shù)據(jù)顯示，住房資產(chǎn)在中國城鎮(zhèn)居民家庭總資產(chǎn)中的占比高達(dá)70%，房地產(chǎn)是我國居民資產(chǎn)配置最主要的形式。2016年，中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出“要堅持房子是用來住的，不是用來炒的”定位。在過去五年中，雖然通過大面積的市場調(diào)控穩(wěn)定了房地產(chǎn)市場，但由于投資渠道狹窄，房地產(chǎn)仍是居民和熱錢最鐘愛的投資領(lǐng)域。征收房地產(chǎn)稅增加了住宅在保有環(huán)節(jié)的成本，這可以讓投機(jī)資本遠(yuǎn)離樓市，讓住宅消費理性化，進(jìn)而削弱房地產(chǎn)的金融屬性，讓房產(chǎn)回歸其居住屬性。

　　統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，2020年全國財政收入為18.29萬億，其中土地出讓金8.4萬億，占財政收入的45.9%。各地方政府在過去二十年房地產(chǎn)的高速發(fā)展中形成了對土地財政的依賴，但是，隨著城鎮(zhèn)化發(fā)展進(jìn)入穩(wěn)定期，城市拓展速度放慢，土地資源逐漸枯竭，土地財政也將難以為繼。根據(jù)IMF的數(shù)據(jù)，2018年和2019年中國地方政府隱性債務(wù)分別達(dá)到37萬億元和42萬億元，占當(dāng)年GDP的比重分別為40%和43%。因此，我國用房地產(chǎn)稅作為土地出讓金的替代方案可以有效起到穩(wěn)定地方稅收的作用。

　　征收房地產(chǎn)稅有助于房地產(chǎn)市場回歸平穩(wěn)

　　房地產(chǎn)稅試點征收有利于引導(dǎo)合理的樓市消費，助力房地產(chǎn)長效機(jī)制的建立。增加持有環(huán)節(jié)成本將有效的打擊房地產(chǎn)市場的投機(jī)行為。同時，當(dāng)持有成本大于投資收益時，一些閑置房產(chǎn)將會回流到市場，在增加供應(yīng)的前提下起到平抑市場價格的作用。在房價逐漸降低的同時，開發(fā)商拿地意愿降低，土地價格有望進(jìn)一步下降，從而讓房價有更多下行的空間，讓更多的人有能力買房，降低住宅的金融屬性，逐步實現(xiàn)共同富裕的目標(biāo)。就租賃市場而言，一些原本閑置的房產(chǎn)由于持有成本的增加也會來到租賃市場，供應(yīng)的增多也將為租房者提供更多的選擇空間，從而平抑整體住宅市場的租金水平。

　　戴德梁行首席政策分析專家、北區(qū)研究部主管魏東表示：“房地產(chǎn)稅試點如能達(dá)到預(yù)期效果，則有望成為房地產(chǎn)市場調(diào)控的常態(tài)化機(jī)制，從而使房地產(chǎn)市場真正實現(xiàn)由行政化向市場化的回歸�！�

　　來源：戴德梁行

編輯：wangdc