10月28日，戴德梁行發(fā)布《房地產(chǎn)稅試點(diǎn)決定解讀》報(bào)告，就第十三屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第三十一次會(huì)議決定的授權(quán)國(guó)務(wù)院在部分地區(qū)開展房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作進(jìn)行了獨(dú)家解讀。

　　以往試點(diǎn)成果對(duì)財(cái)政貢獻(xiàn)率較低，本次征收范圍更加寬泛

　　房產(chǎn)稅是以房產(chǎn)為征收對(duì)象，按照房產(chǎn)的計(jì)稅余值或出租房產(chǎn)取得的租金收入，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種稅。國(guó)務(wù)院在1986年頒布實(shí)施的《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》規(guī)定：房產(chǎn)稅指針對(duì)經(jīng)營(yíng)性用房征稅，個(gè)人擁有的，非營(yíng)業(yè)用的房產(chǎn)免納房產(chǎn)稅。目前房產(chǎn)稅的征收稅率分三種：

　　·按房產(chǎn)余值計(jì)征的，年稅率為1.2%；

　　·按房產(chǎn)出租的租金收入計(jì)征的，稅率為12%。

　　·從2001年1月1日起，對(duì)個(gè)人按照市場(chǎng)價(jià)格出租的居民住房用于居住的，按4%的稅率征收房產(chǎn)稅。

　　2011年，上海和重慶開始試點(diǎn)征收房產(chǎn)稅。不過，由于兩地課稅范圍較小，上海僅對(duì)新購(gòu)住宅征稅，重慶僅對(duì)高端住宅征稅，因此，對(duì)地方財(cái)政的貢獻(xiàn)有限。以上海為例，過去十年上海房產(chǎn)稅對(duì)財(cái)政年均貢獻(xiàn)率僅為2.6%，精確到個(gè)人住房的房產(chǎn)稅則貢獻(xiàn)率不足1%。

　　本次試點(diǎn)工作與以往不同的是，本次征收的是房地產(chǎn)稅，征收對(duì)象不僅僅包括房屋本身，涵蓋了所有與房地產(chǎn)直接相關(guān)的稅種，包括房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅、房產(chǎn)稅、印花稅、土地增值稅、契稅、耕地占用稅等，征稅范圍更為寬泛。本次房地產(chǎn)稅試點(diǎn)工作意見要點(diǎn)：

　　·試點(diǎn)對(duì)象：僅限城鎮(zhèn)居住用和非居住用等各類房地產(chǎn)

　　·試點(diǎn)方式：國(guó)務(wù)院制定具體辦法，試點(diǎn)地區(qū)政府制定具體實(shí)施細(xì)則。

　　·試點(diǎn)時(shí)限：五年期，期滿前6個(gè)月可報(bào)全國(guó)人大申請(qǐng)繼續(xù)授權(quán)

　　房地產(chǎn)稅有望引導(dǎo)房產(chǎn)回歸居住屬性，穩(wěn)定地方稅收

　　證監(jiān)會(huì)的數(shù)據(jù)顯示，住房資產(chǎn)在中國(guó)城鎮(zhèn)居民家庭總資產(chǎn)中的占比高達(dá)70%，房地產(chǎn)是我國(guó)居民資產(chǎn)配置最主要的形式。2016年，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出“要堅(jiān)持房子是用來住的，不是用來炒的”定位。在過去五年中，雖然通過大面積的市場(chǎng)調(diào)控穩(wěn)定了房地產(chǎn)市場(chǎng)，但由于投資渠道狹窄，房地產(chǎn)仍是居民和熱錢最鐘愛的投資領(lǐng)域。征收房地產(chǎn)稅增加了住宅在保有環(huán)節(jié)的成本，這可以讓投機(jī)資本遠(yuǎn)離樓市，讓住宅消費(fèi)理性化，進(jìn)而削弱房地產(chǎn)的金融屬性，讓房產(chǎn)回歸其居住屬性。

　　統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，2020年全國(guó)財(cái)政收入為18.29萬億，其中土地出讓金8.4萬億，占財(cái)政收入的45.9%。各地方政府在過去二十年房地產(chǎn)的高速發(fā)展中形成了對(duì)土地財(cái)政的依賴，但是，隨著城鎮(zhèn)化發(fā)展進(jìn)入穩(wěn)定期，城市拓展速度放慢，土地資源逐漸枯竭，土地財(cái)政也將難以為繼。根據(jù)IMF的數(shù)據(jù)，2018年和2019年中國(guó)地方政府隱性債務(wù)分別達(dá)到37萬億元和42萬億元，占當(dāng)年GDP的比重分別為40%和43%。因此，我國(guó)用房地產(chǎn)稅作為土地出讓金的替代方案可以有效起到穩(wěn)定地方稅收的作用。

　　征收房地產(chǎn)稅有助于房地產(chǎn)市場(chǎng)回歸平穩(wěn)

　　房地產(chǎn)稅試點(diǎn)征收有利于引導(dǎo)合理的樓市消費(fèi)，助力房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的建立。增加持有環(huán)節(jié)成本將有效的打擊房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)行為。同時(shí)，當(dāng)持有成本大于投資收益時(shí)，一些閑置房產(chǎn)將會(huì)回流到市場(chǎng)，在增加供應(yīng)的前提下起到平抑市場(chǎng)價(jià)格的作用。在房?jī)r(jià)逐漸降低的同時(shí)，開發(fā)商拿地意愿降低，土地價(jià)格有望進(jìn)一步下降，從而讓房?jī)r(jià)有更多下行的空間，讓更多的人有能力買房，降低住宅的金融屬性，逐步實(shí)現(xiàn)共同富裕的目標(biāo)。就租賃市場(chǎng)而言，一些原本閑置的房產(chǎn)由于持有成本的增加也會(huì)來到租賃市場(chǎng)，供應(yīng)的增多也將為租房者提供更多的選擇空間，從而平抑整體住宅市場(chǎng)的租金水平。

　　戴德梁行首席政策分析專家、北區(qū)研究部主管魏東表示：“房地產(chǎn)稅試點(diǎn)如能達(dá)到預(yù)期效果，則有望成為房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的常態(tài)化機(jī)制，從而使房地產(chǎn)市場(chǎng)真正實(shí)現(xiàn)由行政化向市場(chǎng)化的回歸�！�

　　來源：戴德梁行

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