步入2020下半年，新一輪樓市調控的序幕正在逐一拉開，南京、杭州、寧波、深圳、東莞5座城市先后拉響調控警報。
其中，深圳“715新政”祭出堪稱史上最嚴的“限購令”，擬以落戶三年+三年社保、增值稅5年才免、離婚倒追3年計算套數、豪宅附加750萬限制等重磅手段來扼制房價的魔幻上漲。
樓市火熱的城市紛紛摁住自身房價，表明“房住不炒”的主基調將在下半年繼續(xù)推進，可以合理預期后續(xù)還將有更多城市加入調控行列。一旦如此，核心城市周邊的衛(wèi)星城市將是剛需購房者的考量范圍，相關城市的價值也將再度凸顯。
作為中國城鎮(zhèn)化建設堅定的踐行者，碧桂園（2007.HK）是國內布局最為廣泛的房企。通過前瞻性的預測中國城鎮(zhèn)化發(fā)展帶來的紅利，堅持一至五線均衡布局的策略，碧桂園自身實力及業(yè)績增長不斷提升，而在最新的一項排名統(tǒng)計中，成功問鼎全球房企榜首。
8月10日發(fā)布的《財富》500強排行榜顯示，碧桂園以703.35億美元的營業(yè)收入位列榜單第147名，較上一年上升30名，且在所有上榜房企中位列頭名。值得注意的是，這一排名已是連續(xù)四年不斷提升，顯示公司具有的強勁增長勢頭。
大灣區(qū)范式的勝利
2019年中國常住人口城鎮(zhèn)化率首度突破60%，標志著我國城鎮(zhèn)化進程向前邁進一大步，但需看到，這同西方發(fā)達國家平均80%左右的水平尚有不小差距。城市群概念正在豐富城鎮(zhèn)化的內涵并拓展其邊界，帶動中國城鎮(zhèn)化向著更高層級發(fā)展。
這一趨勢符合碧桂園董事局主席楊國強此前的預判，“中國的城鎮(zhèn)化、現代化是不可阻擋的，城鎮(zhèn)化現在還在進行，每年起碼有10萬億的市場�！倍貍}大灣區(qū)，可以稱得上碧桂園吃透中國城鎮(zhèn)化精髓的經典之戰(zhàn)。
毋庸置疑，粵港澳大灣區(qū)是我國開發(fā)程度最高、經濟活力最強的區(qū)域之一。2019年大灣區(qū)“9+2”城GDP總量達到11.6萬億元，這一體量已與世界最大灣區(qū)紐約灣區(qū)旗鼓相當；而在當年，大灣區(qū)轄內的深圳、廣州、佛山3市躋身全國主要城市常住人口增量TOP5，分別凈增人口41.22萬人、40.15萬人及25.29萬人。按照“短期看政策、中期看經濟、長期看人口”的樓市邏輯，大灣區(qū)完全具備，后續(xù)樓市表現自然值得期待。
發(fā)跡于廣東佛山，碧桂園見證大灣區(qū)的一路高光，更是大力押注大灣區(qū)的前景。根據2019年年報，碧桂園在大灣區(qū)已獲取權益可售資源3091億元，可售建筑面積約2268萬方，其中，惠州、肇慶、佛山、江門、廣州五座城市的權益可售面積均超過200萬方�？硕饠祿@示，碧桂園位列2019年房地產企業(yè)粵港澳大灣區(qū)土儲貨值和面積的雙料冠軍，在諸多奔赴大灣區(qū)淘金的房企中，碧桂園顯然可以更為從容。
細觀碧桂園的大灣區(qū)布局，其并沒有將所有資源集中于深圳和廣州兩個一線城市，甚至江門、肇慶三線城市也有涉及。除了“雞蛋不要放在一個籃子里”的投資箴言，這里面碧桂園還有更深層次的考量。
衛(wèi)星城市理論指出，中心城市外圍建設同其功能聯系緊密的城鎮(zhèn)，用以分散城市的工業(yè)和人口，避免城市過分膨脹。第四代衛(wèi)星城市“帶城”理論則將傳統(tǒng)的點狀中心升級到線狀，意味線狀中心和整個城市可適應發(fā)展需要向兩邊無限延伸，依靠快速便捷的交通設施，衛(wèi)星城市可以距離中心城市更遠。
該理論也在大灣區(qū)得到驗證。鑒于深圳用地緊張，近年來大疆、藍思科技、康佳、順豐、歐菲光等深圳企業(yè)紛紛選擇落戶東莞，包括華為，也將設備的研發(fā)、生產、銷售等業(yè)務搬遷至華為東莞松山湖基地。
碧桂園正是瞄準核心城市的溢出效應，積極布局其周邊的衛(wèi)星城市。截止2019年末，碧桂園有近73%的可售資源位于長三角/江浙滬皖、廣東省、環(huán)渤海/京津冀遼晉魯蒙、長江中游/湘鄂及川渝五大城市群，而其已獲取的可售資源中有97%位于常住人口50萬以上的區(qū)域、93%位于人口流入區(qū)域。
8月5日國家發(fā)改委印發(fā)《關于粵港澳大灣區(qū)城際鐵路建設規(guī)劃的批復》，同意在粵港澳大灣區(qū)有序實施一批城際鐵路項目，以服務粵港澳大灣區(qū)建設。根據規(guī)劃目標，將構建大灣區(qū)主要城市間1小時通達、主要城市至廣東省內地級城市2小時通達、主要城市至相鄰省會城市3小時通達的交通圈。
無疑，這一政策給本就光環(huán)加身的大灣區(qū)帶來更大福音，一旦相關規(guī)劃交通路線建成，包括江門、肇慶在內的低線城市同核心城市之間的通勤效率將會更高。加上之前深圳、東莞的限購政策，無一不是對大灣區(qū)轄內的衛(wèi)星城市的利好，也從側面映襯出碧桂園的高瞻遠矚。
事實上，碧桂園早已融入大灣區(qū)的建設之中，并積極助力其成為“具有全球影響力的國際科技創(chuàng)新中心”。2018年碧桂園?潼湖創(chuàng)新小鎮(zhèn)正式開園，被視為世界級物聯網和智能控制產業(yè)基地，首批吸引27家國內外高科技企業(yè)入駐；而碧桂園的機器人谷項目首開區(qū)已開建，預計2021年（項目交地之日起三年內）完成全部建設并交付，并在竣工后五年內達到100%設計產能。
《財經涂鴉》認為，依托大灣區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢，碧桂園積極布局其中的衛(wèi)星城市，這一戰(zhàn)略的正確性已然得到驗證。而在大灣區(qū)城市群之外，國內尚有18個國家級城市群，碧桂園亦可繼續(xù)分享中國城鎮(zhèn)化建設帶來的紅利。
城鎮(zhèn)化深耕殺手锏：直擊三四線城市痛點
沒有行動的支撐，再好的想法也是空談。事實上，碧桂園在長達28年的發(fā)展歷程中已摸索出一系列推進中國城鎮(zhèn)化建設行之有效的方法，即：用好房子滿足客戶需求、用精兵強將服務市場、用公益事業(yè)回饋社會。
尤其是提供高性價比的好房子，更是直接解決了三四線城市的痛點。
在碧桂園切入之前，“花錢買不到好房子”是三四線城市的通病。一方面，相比一二線城市，三四線城市居民的購買能力明顯偏弱，買房子的預算相對有限；另一方面，彼時三四線的開發(fā)商資質良莠不齊，建成的房子品質自然難有保障。
面對三四線城市的供需錯配，碧桂園幫助當地客戶達成“擁有美好宜居生活環(huán)境”的夢想。今年4月，碧桂園再次進行健康住宅升級行動，從產品、服務、配套等多個層面，從里到外打造2.0版“健康好房子”。
而在2019年，碧桂園歸屬公司股東權益的合同銷售金額5522億元，合同銷售面積約6237萬平方米，以此推算，其的平均房價為8854元/平方米，是TOP10房企中的最便宜價位，更加印證了其主要服務剛需客戶的產品定位。
在最近的集團月度管理會上，碧桂園還提出“怎樣才能進步”的問題，以洗手間為例，就取消洗手間淋浴的擋水石以避免老人家被絆倒、升級濕區(qū)地漏產品防止下水道返臭降低污染風險等作出改正意見，一切都能彰顯出碧桂園“客戶至上”的準則。
正是深度把握客戶的需求，碧桂園推盤去化率效果卓著。根據年報披露的數據，截至2019年底，碧桂園三四線城市項目獲取18個月后的投資轉化率為1.27，而同行一二線城市項目的該指標僅為0.71及以下；與之相對的是，在其進駐的三四線城市中，88%的城市處于庫存短缺或合理狀態(tài)，對應著三四線權益貨值的88%。
截至2019年12月31日，碧桂園開發(fā)的項目遍布全國31個省自治區(qū)直轄市、282個地級市、1299個縣/鎮(zhèn)區(qū)；同期在中國大陸有2512個處于不同階段的項目，項目呈現出高度分散的特點。
如何去運營如此廣闊的市場？無疑最關鍵的還是人。碧桂園一向有重視人才的企業(yè)文化，也正是這樣的文化建設，催生出了企業(yè)的生命力和創(chuàng)造力。今年復工以來，碧桂園厲行推動總部精干高效、區(qū)域做強做優(yōu)、項目做一成一的方針，力求聚焦深耕、提高效能。
“堅持深耕三四五線，讓有能力的人去到中國的每個縣市深耕，給優(yōu)秀的人舞臺和機會�！睏顕鴱娙缡钦f。
除用好房子、優(yōu)秀人才去直接促進城鎮(zhèn)化，碧桂園的4+X扶貧模式也在間接引領城鎮(zhèn)發(fā)展。從2018年起，碧桂園將扶貧上升到集團主業(yè)高度，在全國選定9省14縣作為結對幫扶對象，積極推進黨建扶貧、產業(yè)扶貧、教育扶貧、就業(yè)扶貧，構建了“可造血、可復制、可持續(xù)”的精準扶貧模式。
以幫扶甘肅省東鄉(xiāng)縣為例，碧桂園斥資3億元幫助其發(fā)展東鄉(xiāng)羊、東鄉(xiāng)刺繡、東鄉(xiāng)土豆三大特色產業(yè)，覆蓋全縣215個行政村、9890戶貧困戶，其中助力脫貧4376戶。隨著更多民眾脫貧，無疑能夠補足中國城鎮(zhèn)化進程中的短板。
來 源：和訊名家
編 輯：chenhong
