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三期疊加抑制寫字樓需求釋放 金融街是中國內(nèi)陸最好的市場
http://www.anyinhouse.com房訊網(wǎng)2020-8-13 10:41:09
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[提要]從今年一季度北京寫字樓開始經(jīng)歷疫情的洗禮,高力國際就已經(jīng)通過各種媒體指出,疫情對于北京寫字樓租賃市場沒有決定性的影響,其影響更多是在市場參與者的活躍度和市場節(jié)奏變化而已。

  從今年一季度北京寫字樓開始經(jīng)歷疫情的洗禮,高力國際就已經(jīng)通過各種媒體指出,疫情對于北京寫字樓租賃市場沒有決定性的影響,其影響更多是在市場參與者的活躍度和市場節(jié)奏變化而已。進(jìn)入二季度,隨著北京防控逐步放開,市場活躍度明顯提升,整個北京甲級寫字樓市場吸納量從一季度的-81,000平方米快速恢復(fù)到二季度的30,000平方米左右。然而,我們注意到,在剔除了自用和預(yù)租的影響后,全市場的凈吸納量依然為-14,000平方米左右,但需求恢復(fù)程度并沒有那么強。截止到2020年二季度,北京甲級寫字樓租金為366元每月每平米,環(huán)比下降1.7%,同比下降8%;空置率為16.6%,環(huán)比微降0.1%,同比上漲5.1%。就現(xiàn)在的市場環(huán)境來看,我們依然維持我們在疫情后對于北京寫字樓市場的四點趨勢性研判:

  第一,  供應(yīng)高峰持續(xù)推高空置率才是市場本質(zhì)。無論有沒有疫情,逐步走高的空置率是北京甲級寫字樓市場目前的現(xiàn)狀,而這個持續(xù)走高的空置率則是由于集中的供應(yīng)高峰所致。2020年下半年北京市場依然會迎來接近70萬平方米的新增供應(yīng)量,明年還有近80萬平方米的新增供應(yīng)入市。高供應(yīng)的格局會一直延續(xù)到2021年,市場的空置率高點也會在2021年出現(xiàn)。

  第二,  市場需求長期存在,但疫情后需求釋放目前不及預(yù)期。高力國際華北區(qū)董事總經(jīng)理嚴(yán)區(qū)海在今年二季度曾指出,中國經(jīng)濟目前正處于三期疊加的影響下,即經(jīng)濟增速下行期,產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整期和疫情防控常態(tài)化時期。在這樣的三期疊加影響下,市場需求的釋放需要更長的時間,但由于市場同時又處于供應(yīng)高峰期,短期內(nèi)的供應(yīng)過剩在一定程度上意味著市場新增需求不足以支撐這樣的新增供應(yīng)體量。市場無法通過新增需求進(jìn)一步去化空置面積。其實這個現(xiàn)象在2019年四季度的數(shù)據(jù)中就已經(jīng)有所體現(xiàn),因此我們不能一概而論把空置率高企全都?xì)w咎于高供應(yīng)量和疫情的原因。目前,金融業(yè),互聯(lián)網(wǎng)和專業(yè)服務(wù)業(yè)依然是主要需求來源,特別是外資金融機構(gòu),相對成熟的互聯(lián)網(wǎng)公司以及各類專業(yè)服務(wù)類公司。

  第三,  租金階段性高位調(diào)整的大趨勢保持不變。租金作為市場價格指標(biāo),租金上升需要有持續(xù)的需求作為支撐。市場需求能夠在今明兩年出現(xiàn)可持續(xù)性的回暖,需要建立在宏觀經(jīng)濟增長符合預(yù)期,北京疫情防控有效和寫字樓需求中性釋放的三個基礎(chǔ)條件上。高力國際華北區(qū)研究部董事陸明提出,雖然我們可以基本確認(rèn)市場逐步走出疫情陰霾的大趨勢,但2020全年的凈吸納量在剔除自用和預(yù)租的影響后可能僅為北京甲級寫字樓市場歷史平均水平的一半左右。在高供應(yīng)量且需求中性的市場環(huán)境下,租金依舊會保持緩慢下探的趨勢,但下方空間已經(jīng)非常有限,2021年和2022年可能會成為本輪市場租金調(diào)整的真正底部。

  第四,  2021年后北京將迎來市場去化周期。高力國際華北區(qū)研究部董事陸明認(rèn)為北京寫字樓市場的發(fā)展大致經(jīng)歷了三個階段:2002-2008年的供應(yīng)量推動期,2009-2017年的租金推動期,2018年到2021年的第二個供應(yīng)推動期。在2021年之后,北京市場將進(jìn)入一個3年左右的去化周期,整體空置水平會隨著需求的不斷釋放逐漸回落。

  高力國際把北京甲級寫字樓市場的大致分為8個子市場,在這些子市場中,有三個子市場對北京寫字樓市場扮演著壓艙石的作用。這三個市場的穩(wěn)定,關(guān)系著整個北京寫字樓市場的穩(wěn)定,甚至影響著整個中國經(jīng)濟的穩(wěn)定發(fā)展。這三個市場就是金融街,東城商務(wù)區(qū)和中關(guān)村,這其中首當(dāng)其沖的就是金融街市場。

  高力國際華北區(qū)研究部董事陸明表示,如果以十年作為一個維度來回顧整個金融街甲級寫字樓市場的發(fā)展的話,可以說這個市場不僅僅是北京最理想的寫字樓市場,其空置水平和租金收益在全球也是名列前茅的。從甲級寫字樓的空置率的來看,金融街的空置水平超過10%的時候還要追述到2009年金融危機時期,過去十年間的空置水平長期保持在5%以下。截止到2020年二季度,金融街甲級寫字樓平均租金達(dá)到670元每月每平米,環(huán)比下降-1.4%,同比下降4%;空置率依舊保持5%以下的水平,達(dá)到4.2%,環(huán)比上升0.6%,同比上升2.5%。 和甲級寫字樓市場類似,金融街的乙級寫字樓目前也保持非常低的空置率,僅為3.6%,租金維持在450元每月每平米左右。

  在三期疊加的背景下,目前金融街租金出現(xiàn)了小幅下調(diào),但我們認(rèn)為這樣的下調(diào)對于整體市場運行來講是積極的。疫情過后,大部分企業(yè)普遍都面臨著經(jīng)營困境,對于各方面的成本也會更加敏感。租金的下調(diào)一方面可以從一定程度上降低企業(yè)租賃成本,也可以從另一方面提升整個金融街,甚至是整個北京的城市競爭力。我們不否認(rèn)金融街市場也會有個別的樓宇出現(xiàn)租賃困難的局面,但這樣的低效樓宇顯然不能反映整個金融街市場的真實情況。西城區(qū)政府已經(jīng)意識到轄區(qū)內(nèi)部分低效樓宇的問題,更是在今年5月就出臺了《西城區(qū)支持低效樓宇改造提升若干措施》(以下簡稱《若干措施》)!度舾纱胧敷w現(xiàn)了北京市政府力求從存量中挖掘增長潛力的決心,也從實際的政策引導(dǎo)和真金白銀的投入來精準(zhǔn)助力北京樓宇經(jīng)濟的可持續(xù)性發(fā)展。高力國際認(rèn)為,金融街市場的穩(wěn)定是一種連疫情都無法撼動的穩(wěn)定,這樣的強勢市場不僅僅得益于金融街的金融類企業(yè)強大的產(chǎn)業(yè)聚集效應(yīng),也得益于金融行業(yè)租戶無可比擬的承租能力。我們一直認(rèn)為,寫字樓市場是經(jīng)濟的晴雨表,企業(yè)在辦公市場的微觀變化在很大程度上反映著經(jīng)濟波動和行業(yè)興衰。因此,豪不夸張的講,金融街市場不僅對北京寫字樓市場有著舉足輕重的作用,更可以從側(cè)面把脈中國金融行業(yè)微觀層面的企業(yè)變化趨勢。

 來 源:鳳凰網(wǎng)    

  編 輯:liuy

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