新冠肺炎疫情爆發(fā)之初，由于房企停工停產(chǎn)，國(guó)內(nèi)土地拍賣(mài)市場(chǎng)一度出現(xiàn)大范圍停拍。但隨著復(fù)工復(fù)產(chǎn)的逐步推進(jìn)，3月開(kāi)始出現(xiàn)小陽(yáng)春，隨后持續(xù)快速升溫。
Wind 數(shù)據(jù)顯示，3月份100個(gè)大中城市成交的土地樓面均價(jià)還在2227.64元/平方米左右，而到了5月份則快速升至4227元/平方米，創(chuàng)出有統(tǒng)計(jì)以來(lái)的新高。其中一線城市地價(jià)從3月份的3993元/平方米躍升至5月份的12905元/平方米，兩個(gè)月的時(shí)間上漲了約223.2%。進(jìn)入5、6月份，百億級(jí)土拍價(jià)格已經(jīng)屢見(jiàn)不鮮，杭州、南京、廈門(mén)、福州、東莞、成都等城市頻出地王，北上廣深加速上新。
是什么原因驅(qū)動(dòng)了地價(jià)創(chuàng)出新高？未來(lái)地價(jià)是否還會(huì)繼續(xù)高漲？對(duì)此，《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者采訪了全國(guó)房地產(chǎn)商會(huì)聯(lián)盟主席顧云昌。
疫情之下為何地產(chǎn)公司拿地?zé)崆橥蝗桓邼q？
房地產(chǎn)公司拿地?zé)崆楦邼q，是否預(yù)示著整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)的復(fù)蘇？其驅(qū)動(dòng)因素又是什么？對(duì)此，顧云昌表示，房地產(chǎn)市場(chǎng)的復(fù)蘇是可以確認(rèn)的，且速度相對(duì)較快，從3月份開(kāi)始整個(gè)行業(yè)活躍度開(kāi)始上升，進(jìn)入4、5月份基本上達(dá)到了常態(tài)，到6月份常態(tài)化進(jìn)一步得到鞏固。相對(duì)而言，房地產(chǎn)市場(chǎng)受疫情的影響相較其他行業(yè)較小，也可以說(shuō)在受到同等沖擊前提下，地產(chǎn)行業(yè)的復(fù)蘇情況更優(yōu)，這是對(duì)于行業(yè)的整體評(píng)價(jià)。
對(duì)于到底是什么原因驅(qū)動(dòng)了地價(jià)創(chuàng)出新高，且未來(lái)地價(jià)是否還會(huì)繼續(xù)高漲，顧云昌認(rèn)為其中有三個(gè)決定因素：
首先是行業(yè)周期，例如2016年的土地拍賣(mài)市場(chǎng)景氣度不高，全年整體呈現(xiàn)下降態(tài)勢(shì)；而到了2017年、2018年又重新恢復(fù)了活躍。2019年，土地交易量再度出現(xiàn)下降，隨后在2020年開(kāi)始好轉(zhuǎn)，直至5、6月份的小高潮。總的來(lái)看大概三年一個(gè)小的周期，這個(gè)規(guī)律是看得見(jiàn)的。
其次是供需矛盾，實(shí)際上在疫情的情況下，各地的財(cái)政較為緊張，因此在土地的掛牌數(shù)量與價(jià)格引導(dǎo)方面，地方政府可能會(huì)有多重考慮。
第三是地產(chǎn)公司的拿地?zé)崆槿Q于其拿地能力，也就是公司是不是有資本。過(guò)去一段時(shí)間的整個(gè)宏觀政策背景是偏寬松的，資金相對(duì)而言比較充裕，央行所放出的資金，雖然政策上說(shuō)不進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，但還是會(huì)有各種渠道使資金能夠流入，導(dǎo)致部分房企的資本得以補(bǔ)足，提高了他們的拿地能力。對(duì)于有些企業(yè)來(lái)說(shuō)，尤其是缺工程缺項(xiàng)目的企業(yè)，“借著東風(fēng)去搶地”就成為了邏輯的必然，否則將威脅到企業(yè)的生存。但總的來(lái)說(shuō)這種現(xiàn)象持續(xù)性不會(huì)很強(qiáng)。
樓面成交價(jià)創(chuàng)歷史新高，老百姓買(mǎi)房又要貴了嗎？
輿論常常用“面粉價(jià)格”和“面包價(jià)格”來(lái)比喻地價(jià)與房?jī)r(jià)之間的關(guān)系。土地成交價(jià)創(chuàng)新高，未來(lái)會(huì)不會(huì)傳導(dǎo)到房?jī)r(jià)上，進(jìn)而使得“面粉價(jià)格”帶動(dòng)“面包價(jià)格”？
對(duì)此，顧云昌表示，房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)際是兩個(gè)市場(chǎng)，一個(gè)是土地市場(chǎng)，一個(gè)是樓市。從房屋的銷(xiāo)售和土地的銷(xiāo)售看，回暖最快的是土地的銷(xiāo)售，但房屋市場(chǎng)現(xiàn)在還是負(fù)增長(zhǎng)的狀態(tài)。目前為止，樓市銷(xiāo)售面積下降了十幾個(gè)百分點(diǎn)，銷(xiāo)售總額也下降了10%左右。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)，1-5月份，全國(guó)土地均價(jià)同比漲幅為16.5%，而全國(guó)商品房銷(xiāo)售均價(jià)同比上漲1.9%。
顧云昌進(jìn)一步分析稱(chēng)，扣除通貨膨脹來(lái)看，近幾年房?jī)r(jià)漲幅其實(shí)極為有限。如果從預(yù)期來(lái)看，2020年房屋銷(xiāo)售預(yù)期繼續(xù)下降還是大概率事件，恐怕難以超過(guò)去年銷(xiāo)售面積，需求端的疲態(tài)會(huì)延續(xù)。
另一方面，房屋買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)是分層的，傳統(tǒng)上開(kāi)發(fā)商賣(mài)給老百姓實(shí)際上是二級(jí)市場(chǎng)的概念。我國(guó)的政策有限購(gòu)和限價(jià)，所以地價(jià)的上漲傳導(dǎo)到房?jī)r(jià)是有障礙的，何況還要取決于老百姓的消費(fèi)能力，所以地價(jià)的上漲不一定會(huì)引起房?jī)r(jià)的上漲，或者說(shuō)我們能看到實(shí)際情況是，房?jī)r(jià)的上漲遠(yuǎn)沒(méi)有地價(jià)的上漲幅度大。
老百姓之間的房屋買(mǎi)賣(mài)稱(chēng)之為三級(jí)市場(chǎng)，本級(jí)市場(chǎng)當(dāng)中房?jī)r(jià)的漲跌和地價(jià)沒(méi)有關(guān)系，是買(mǎi)房的人和賣(mài)房的人相互決定的價(jià)格。所以顧云昌認(rèn)為，對(duì)于地價(jià)飆升會(huì)不會(huì)引發(fā)房?jī)r(jià)大漲，這一點(diǎn)不用太擔(dān)心。
房企溢價(jià)拿地分化明顯，是不是自己給自己“挖坑”？
房企的利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)取決于銷(xiāo)售，進(jìn)而決定著房企的拿地能力和熱情，最終影響土地價(jià)格，這是地產(chǎn)市場(chǎng)一個(gè)最為基本的循環(huán)。開(kāi)發(fā)商高價(jià)拿地?zé)o疑意味著經(jīng)營(yíng)成本的上升，而后續(xù)如果無(wú)法依靠強(qiáng)勁有力的銷(xiāo)售消化和轉(zhuǎn)嫁這部分成本的話，則意味著房企只能自吞苦果。
以往我們的認(rèn)知是，實(shí)力越強(qiáng)的房企本應(yīng)該更加財(cái)大氣粗，而近期的現(xiàn)象卻是“頭部房企”拿地謹(jǐn)慎甚至按兵不動(dòng)，反倒是“腰部房企”甚至是很多行業(yè)“潛伏者”搶地?fù)尩脽峄鸪�。為什么�?huì)出現(xiàn)這種現(xiàn)象？其中醞釀的更多是風(fēng)險(xiǎn)還是機(jī)遇呢？
對(duì)此，顧云昌表示，停工停產(chǎn)帶來(lái)的影響可能會(huì)持續(xù)很長(zhǎng)一段時(shí)間，影響最明顯的就是老百姓的購(gòu)買(mǎi)能力。在這種背景下房企賣(mài)房子很難，沒(méi)有利潤(rùn)，自然沒(méi)辦法以更強(qiáng)的能力去拿地，總有一批企業(yè)在循環(huán)當(dāng)中會(huì)倒下，這是必然的結(jié)果。
“而且當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)普遍比較困難，例如融創(chuàng)這樣實(shí)力很強(qiáng)的公司，當(dāng)前一改以往大刀闊斧的風(fēng)格開(kāi)始變得小心謹(jǐn)慎，甚至我們了解到最近融創(chuàng)收購(gòu)的部分項(xiàng)目也遇到了款項(xiàng)支付的困難，這證明公司的資金流并不寬裕�！� 顧云昌說(shuō)。
他分析稱(chēng)，所以這種背景下就出現(xiàn)了兩類(lèi)公司，第一類(lèi)是從前經(jīng)營(yíng)得不錯(cuò)，公司資金充裕，這樣的公司為了正常的發(fā)展甚至做出更好的項(xiàng)目，以一定的溢價(jià)拿地甚至高溢價(jià)拿地是正常的。第二類(lèi)就是被迫無(wú)奈，即便公司壓力大也得去拿地、搶地，不然做不出好項(xiàng)目甚至沒(méi)項(xiàng)目做，公司將無(wú)法生存。
他指出，如此一來(lái)，公司無(wú)疑會(huì)承擔(dān)非常大的風(fēng)險(xiǎn)，而且遺憾的是當(dāng)前我們國(guó)家第二類(lèi)房企是絕大多數(shù)。所以房企應(yīng)對(duì)這一場(chǎng)疫情帶來(lái)的影響無(wú)非就是一個(gè)字——扛，不管是激進(jìn)還是保守都是為了扛。可是嚴(yán)格意義上說(shuō)，當(dāng)前地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)累積了較大的風(fēng)險(xiǎn)，我們應(yīng)該可以看到疫情過(guò)后會(huì)有相當(dāng)一部分房企由于策略不當(dāng)而倒下。
來(lái) 源：中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊
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