被“安排”許久的深圳樓市調(diào)控政策終于落地。7月15日，深圳市住建局發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)深圳市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（下稱(chēng)《通知》），從調(diào)整限購(gòu)條件、完善信貸政策、發(fā)揮稅收調(diào)控作用等八項(xiàng)措施為樓市“降火”。
上海易居研究院智庫(kù)研究中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，從此次深圳對(duì)戶(hù)籍人口出臺(tái)限購(gòu)措施來(lái)看，不僅體現(xiàn)進(jìn)一步落實(shí)“房住不炒”，且具有很強(qiáng)的風(fēng)向標(biāo)意義，預(yù)計(jì)今年下半年部分房?jī)r(jià)過(guò)熱的城市，政策收緊是大方向。
獲評(píng)限購(gòu)“全國(guó)最嚴(yán)”政策
對(duì)于上半年“一騎絕塵”的深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，此次《通知》中明確的八大措施不僅將矛頭指向了投資投機(jī)性炒房，其政策的嚴(yán)厲程度更是被業(yè)內(nèi)評(píng)為“全國(guó)最嚴(yán)”。
具體來(lái)看，《通知》在調(diào)整限購(gòu)條件方面明確，深戶(hù)居民家庭、成年單身人士(含離異)須在本市落戶(hù)滿3年，且連續(xù)繳納36個(gè)月及以上個(gè)人所得稅或社保，方可購(gòu)房。非深戶(hù)居民家庭、成年單身人士(含離異)需連續(xù)繳納5年及以上個(gè)人所得稅或社保。而夫妻離異的，任何一方自夫妻離異之日起3年內(nèi)購(gòu)買(mǎi)商品住房的，其擁有住房套數(shù)按離異前家庭總套數(shù)計(jì)算。
58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波表示，從全國(guó)范圍來(lái)看，目前的樓市調(diào)控政策對(duì)于有本地戶(hù)籍的購(gòu)房者來(lái)看，往往只限定購(gòu)買(mǎi)套數(shù)而不限制其落戶(hù)和社保期限要求，但《通知》中進(jìn)一步明確的落戶(hù)3年時(shí)間要求，充分說(shuō)明了該政策的嚴(yán)厲性，這將明顯抑制投機(jī)性買(mǎi)房需求。僅這一條內(nèi)容，就可以堪稱(chēng)“全國(guó)最嚴(yán)”限購(gòu)政策。
深圳住建局亦對(duì)此解釋稱(chēng)，近幾年，深圳落戶(hù)即可購(gòu)房，一定程度上加劇了市場(chǎng)供需矛盾，這對(duì)于早期已落戶(hù)深圳并連續(xù)多年在深圳工作的市民也不公平。因此，在住房供需緊張背景下，適當(dāng)收緊戶(hù)籍居民購(gòu)房政策，以切實(shí)支持合理自住需求；而對(duì)于夫妻離異上的一些規(guī)定，則既可滿足離異人士合理住房需求，也可有效遏制炒作。
除了限購(gòu)條件收緊外，《通知》還對(duì)購(gòu)買(mǎi)普通住房和非普通住房實(shí)行差別化信貸政策。即對(duì)無(wú)房無(wú)貸的首次購(gòu)房家庭，繼續(xù)執(zhí)行貸款首付款比例最低30%的政策；對(duì)無(wú)房但有房貸記錄的購(gòu)房家庭，購(gòu)買(mǎi)普通住房的貸款首付款比例不低于50%，購(gòu)買(mǎi)非普通住房的貸款首付款比例不低于60%；對(duì)已有1套住房的購(gòu)房家庭，購(gòu)買(mǎi)普通住房的貸款首付款比例不低于70%，購(gòu)買(mǎi)非普通住房的貸款首付款比例不低于80%。
同時(shí)，針對(duì)近一年來(lái)深圳市成交的商品住房較高換手率問(wèn)題，《通知》進(jìn)一步將個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓增值稅征免年限由2年調(diào)整為5年。
“該政策將對(duì)二手房市場(chǎng)交易形成直接影響�！睆埐ǚQ(chēng)，由于轉(zhuǎn)讓稅負(fù)的增加，會(huì)進(jìn)一步降低二手房市場(chǎng)的熱度，這對(duì)于平抑二手房?jī)r(jià)格也會(huì)起到一定的積極作用，但某種程度來(lái)說(shuō)，或也會(huì)影響到二手房市場(chǎng)的供給量。
整體上看，除了上述幾項(xiàng)較為引人關(guān)注的政策收緊外，該《通知》還明確了普通住房標(biāo)準(zhǔn)，即套內(nèi)120平方米、建筑面積144平方米，同時(shí)成交價(jià)不高于750萬(wàn)元；此外，《通知》還在加強(qiáng)熱點(diǎn)樓盤(pán)銷(xiāo)售管理、推行房屋抵押合同網(wǎng)簽管理、加大二手住房交易信息公開(kāi)力度，以及嚴(yán)厲打擊房地產(chǎn)市場(chǎng)違法違規(guī)行為等方面做出細(xì)化安排。
下半年樓市調(diào)控將持續(xù)
對(duì)于此次深圳樓市調(diào)控政策的收緊，業(yè)內(nèi)其實(shí)早有預(yù)期，而其原因無(wú)外乎是房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱所導(dǎo)致的必然結(jié)果。
據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年前5個(gè)月，深圳二手房?jī)r(jià)格環(huán)比漲幅分別為0.5%、0.5%、1.6%、1.7%、1.6%，尤其是3月份至5月份，其在全國(guó)70個(gè)大中城市的排名分別為第一、第二、第二；前5個(gè)月深圳二手房?jī)r(jià)格同比漲幅分別為4.3%、8.8%、9.7%、10.3%、12.0%，同比漲幅亦居于前列。
從具體的銷(xiāo)售及價(jià)格方面來(lái)看，據(jù)諸葛找房提供的數(shù)據(jù)顯示，2020上半年深圳二手住宅成交共43586套，同比上漲39.9%，增速遙遙領(lǐng)先北京的-5.8%和上海的-8.4%。并且不只是銷(xiāo)售喜人，價(jià)格上更是表現(xiàn)得較為堅(jiān)挺。截至2020年6月底，深圳二手住宅市場(chǎng)價(jià)格為69599元/平方米，與去年同期相比累計(jì)上漲8.0%。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，深圳是全國(guó)最近一輪樓市上漲中的領(lǐng)頭羊，這明顯與當(dāng)前的“房住不炒”定位相悖，此次調(diào)控政策收緊是必然的。從該《通知》中所涉及的稅費(fèi)、購(gòu)房資格、信貸政策等多方面內(nèi)容來(lái)看，如若嚴(yán)格執(zhí)行，將有效打擊深圳自去年三季度以來(lái)的寬松氛圍和場(chǎng)內(nèi)的投資投機(jī)需求，預(yù)計(jì)在該政策的影響下，深圳樓市有望開(kāi)始進(jìn)入新的調(diào)整周期。大膽預(yù)計(jì)，深圳房?jī)r(jià)跌幅或在5%以上。
值得關(guān)注的是，自進(jìn)入下半年以來(lái)，深圳并非首個(gè)收緊樓市調(diào)控政策的城市。稍早前，杭州、東莞、寧波已分別于7月2日、7月2日和7月6日出臺(tái)不同程度的收緊政策為樓市降溫。縱觀這4個(gè)城市來(lái)，“樓市熱度過(guò)高”成為共同點(diǎn)。
嚴(yán)躍進(jìn)稱(chēng)，從今年熱點(diǎn)城市相繼收緊樓市調(diào)控政策來(lái)看，這其中暗含了今年的樓市政策風(fēng)向。即雖然今年受疫情影響，房地產(chǎn)交易市場(chǎng)面臨很多壓力，但結(jié)合目前情況來(lái)看，部分城市房?jī)r(jià)上漲過(guò)快顯然違背了穩(wěn)房?jī)r(jià)的導(dǎo)向，也違背了“房住不炒”的政策導(dǎo)向。通過(guò)諸如《通知》等政策的出臺(tái)，就是要進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定，防范市場(chǎng)炒作行為。預(yù)計(jì)后續(xù)其他房?jī)r(jià)不穩(wěn)定、房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的城市，也將迎來(lái)收緊性的樓市調(diào)控政策。
來(lái)源：證券日?qǐng)?bào)
編 輯：chenhong
