三年前，智能家居的業(yè)內人士曾表示，智能家居目前的客戶定位在中產階層以上，對標地產中高端項目，而非剛需。也就是說智能家居雖然很火，但還未形成主流市場。

　　其實嚴格意義來說，智能家居并不算一個新事物，但于房地產行業(yè)而言，卻是一個嶄新的領域。但最近兩年，在精裝修政策大潮的推動下，智能家居在地產領域正在加速完成市場教育。有幾個側面的訊息可以佐證：

　　國內Top級的龍頭房企，如萬科、恒大、綠地、旭輝、世茂等，都已經開始集采智能家居系統集成產品；

　　50強開發(fā)商配套率高達82%，普通住宅項目也有覆蓋，智能家居成房企售樓新籌碼；

　　據某智能家居系統商反饋，其今年Q1的營收已經是2019年全年總和，而2019年總體又比2018年營收翻了了兩翻；

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　　種種信息指向，智能家居在地產市場或將迎來真正爆發(fā)！

　　然而，由于智能家居的內涵和外延過于復雜，關鍵技術多且技術標準又不統一，但凡有點關聯的企業(yè)都想做智能家居，導致很多并不是很穩(wěn)定的技術也進入行業(yè)里來，開發(fā)商由于選擇不當或者認知不夠，導致出現智能家居運行不穩(wěn)定的失敗案例也不少。

　　所以在市場爆發(fā)式的應用來臨前，房企和智能家居廠商還需要清楚幾個關鍵問題：

　　☛什么是智能家居？好的智能家居判斷標準是什么？

　　☛開發(fā)商如何選好智能家居？智能家居廠商如何塑造好產品？

　　☛智能家居市場爆發(fā)，企業(yè)如何打開地產市場入口？

　　☛從長遠社區(qū)運營來看，如何實現智能家居持續(xù)化的經營？

　　為此，明源云采購專赴廣州，采訪了智能家居的行業(yè)大咖——法國 Léwin 雷盎藝術智能（中國區(qū)）執(zhí)行總裁 王俊鋒博士。

　　●王俊鋒2002年從華南理工大學人工智能控制專業(yè)博士畢業(yè)，進入僑鑫地產做智能化總工程師，開始進入智能家居行業(yè)；2006年，加入Léwin 雷盎藝術智能，已在智能家居行業(yè)從業(yè)14年。

　　一、

　　什么是智能家居？

　　什么是好的智能家居？

　　雖然智能家居很火，但是大眾對智能家居的概念還是模糊的。要問什么是智能家居，100個人會有100種答案。為什么？

　　因為智能家居本身就是個泛概念，外延和內涵涉及面很大，而且隨著信息技術的快速變革，智能家居的內涵也會經常變化，包括很多的子領域，很多相關行業(yè)的企業(yè)都把自己叫智能家居。

　　那智能家居包括些什么？王博士認為，目前智能家居行業(yè)主要分為四大陣營：第一部分是智能系統，也就是目前地產商精裝修隨樓附送的系統，后續(xù)業(yè)主可以接入智能產品；第二部分是智能家電，主要是傳統家電行業(yè)的產品升級，如智能電視、冰箱、洗衣機等這類的智能家電；第三是智能單品，比如大家比較熟悉的小米、WIFI插座、藍牙音箱、掃地機器人、智能晾衣架等；第四部分是智能家具，這個領域剛剛起步發(fā)展，但是將來會有非常大的市場前景和規(guī)模。

　　在這四大陣營里，傳統意義上說的智能家居其實就是智能系統，而且王博士認為聚焦住宅內部設備設施場景化管理的系統，才是真正意義上的智能家居系統。

　　總結來看，市場上大部分的智能家居廠家主要以系統類、家電類為主。第一類企業(yè)提供集成系統，然后開放接口協議給不同的家電產品接入，比如Léwin 雷盎的藝術智能面板，就是行業(yè)內聚焦地產豪宅以及高端項目的智能家居系統，當然Léwin 雷盎藝術智能也供智能門鎖等產品。家電類智能家居自身提供主營的部分家電，并在產品中開發(fā)接入端口，與智能家居系統和其他家電產品互聯互通。

（常見智能家居場景）

　　至于什么才是好的智能家居系統，行業(yè)內沒有明確定論，因為沒有好的定論，也導致行業(yè)里的設備是參差不齊的，失敗的案例教訓不在少數。

　　王博士認為，評價智能家居系統的標準，主要應該聚焦穩(wěn)定性、便利性、舒適性、藝術性四個方面：

　　1.穩(wěn)定性，穩(wěn)定是壓倒一切的，智能家居系統要是不穩(wěn)定,還不如不做。

　　2.便利性，智能家居帶來的變革一定是簡化生活中越來越多的控制，讓家里的設備設施協同工作，實現場景化管理。

　　3.舒適性，智能家居系統必須要把家里的“光、溫度、空氣質量、聲音”等要素自動調節(jié)成舒適的。

　　4.藝術性，智能家居帶給人們的不只是科技，還有藝術生活方式的引入。

　　二、

　　穩(wěn)定+便捷是用戶需求的本質

　　舒適及藝術體驗也須保證

　　那么作為開發(fā)商在選擇智能家居系統時，如何進一步衡量智能家居的穩(wěn)定性、便利性、舒適性、藝術性？作為智能家居系統廠家，又該從哪些方面塑造這些特性？

(一個好的智能家居系統須滿足四大標準)

　　1.智能家居產品的穩(wěn)定性是系統工程，需從芯片、電路板、通訊協議等方面綜合提升

　　智能家居系統的穩(wěn)定性一定是首位的，如果系統不穩(wěn)定，那智能就根本談不上。舉幾個簡單的例子：好好的窗簾，半夜卻自動開啟關閉；本來只是想在陽臺上吹吹風，卻觸發(fā)了防盜報警；本來是想開臥室的燈，沒想到客廳的燈卻亮了……

　　而且由于智能家居與終端業(yè)主接觸最多、使用頻率最高，如果系統產品不穩(wěn)定，不好用，那么對于開發(fā)商品牌帶來的口碑也一定會是災難性的。

　　那么，如何才能守住智能家居穩(wěn)定性的這道底線？王博士認為一定要從芯片、電路板、通訊協議、系統架構、網絡安全等方面多管齊下，才能確保做好產品的穩(wěn)定性。

　　首先，智能家居的核心芯片，就像是人的大腦，芯片不強大，那產品也肯定穩(wěn)定不下來，很多功能也沒法實現。在芯片的選用上，Léwin 雷盎藝術智能一直都是使用美國高通、韓國三星的芯片作為產品的核心；

　　很多智能家居集成面板里只有一個芯片，而Léwin 雷盎藝術智能的每個集成面板里會有兩個芯片，一個負責產品的人機界面，另外一個是Léwin 雷盎藝術智能專門增加的，負責智能設備之間的通訊控制。

　　在家庭生活中，并發(fā)需求是很多的，你在客廳控燈，你的家人或許在臥室控空調，也就是說會有多種設備同時啟動使用。這樣的情況下，如果沒有強大的通訊協議來協調安排不同的通訊要求，到最后就會出現反應慢，靈敏度不高，不可控制等狀態(tài)，影響最終的體驗和使用。所以Léwin 雷盎藝術智能單獨增加了通訊層面的芯片，可以很好規(guī)避這類問題。

　　其次，電路板的高集成度也是確保產品長期穩(wěn)定的一個要素。電路板的堆疊層數越多，也意味著它的集成度越高，穩(wěn)定性也就越強。Léwin 雷盎藝術智能一直都使用8層PCB來確保產品的穩(wěn)定性，目前也是智能家居行業(yè)里使用集成度最高的電路板，所以對產品的穩(wěn)定性推動會非常強。

　　通信協議的選取也決定著產品使用的靈敏性，如果底層的協議沒選好，那系統怎么做都不會穩(wěn)定。在這方面Léwin 雷盎藝術智能一直都是使用國際通用也相對穩(wěn)定的總線協議（KNX、CAN、RS485等）來作為基礎的通訊連接。

　　另外，在系統架構上，Léwin 雷盎藝術智能一直采用分布式架構，也就是任何一個智能場景模塊出了問題，都不會影響其他的智能家居使用，而且避免采用中控主機的集中式架構，這種架構一旦主機死機，就會導致全屋癱瘓。

　　對于地產項目沒有經驗或者沒有對社區(qū)專網進行研究的智能家居公司，在網絡安全保護上往往做的不到位，留下安全隱患。在網絡安全上， Lewin Léwin 雷盎藝術智能一直采用內外網隔離的網絡架構，嚴格按照社區(qū)網的專網和業(yè)主家里的互聯網隔離的思路來設計系統，這樣即使業(yè)主家中的智能系統出現故障，也不會影響智慧社區(qū)系統的正常使用。

　　在具體的應用案例上，以豪宅項目著稱的星河灣地產在全國的項目用的智能家居系統都是Léwin 雷盎藝術智能提供的，此外還有跟萬科、綠地、綠城、金茂、雅居樂等的合作，而且很多項目智能家居系統成功運行已經長達8年，產品穩(wěn)定性可見一斑。

（Léwin 雷盎藝術智能合作案例——廣州星河灣半島）

（Léwin 雷盎藝術智能合作案例——北京萬科北河沿甲柒拾柒）

　　2.一個面板控制所有設備，最大限度兼容通訊協議，且融合家居部分智慧社區(qū)功能

　　便利性是上智能家居的直接原因。

　　強大的特斯拉，在行業(yè)內最先用一塊大的液晶屏把汽車上所有的按鍵都取代了，現在幾乎所有在售的汽車，都已經是一塊車載顯示屏。從諾基亞到蘋果，也是同樣的趨勢。

　　而人類墻上的開關面板，也一定是這樣的發(fā)展軌跡，而且顛覆性的變革已經出現，那就是墻上所有不同類型的機械按鍵面板都將被一個全觸摸的液晶屏替代，這個變化正在經歷檢驗，但已經得到越來越多地產客戶與消費者的靑睞。

　　不論家里有多少設備設施，空調、地暖、安防、新風，燈光……一個液晶面板就能全部控制了，不需要一個設備一個面板，方便快捷。Léwin 雷盎藝術智能提供的就是這樣的一個智能集成面板，一塊面板控制家里全部設備。

　　2017年 5月上海星河灣花園新推出的“東方意韻國宅” ，是智能家居行業(yè)的“里程牌”案例，這是全中國，乃至全世界，第一個全項目全宅全部采用 全觸控液晶屛智能面板的項目。

　　這個項目每套房里用20塊全觸控液晶屏智能面板，實現了對燈光、窗簾、空調、地暖、新風、可視對講、安防報警等集成管理與協同控制的功能，幷通過智能面板，首次實現了業(yè)主在家中與物業(yè)進行互動服務的智慧社區(qū)功能。

（東方意韻國宅——全世界第一個全項目全宅采用全觸控液晶屛智能面板的項目）

　　除了精裝修隨樓附送的智能系統，后續(xù)業(yè)主還會購買各種不同的智能家電、單品、家具等，在萬物互聯的大趨勢下，如果智能集成系統不能盡可能的與智能家電、單品等兼容，離被市場淘汰也不遠了。

　　開發(fā)商也會要求智能家居系統要預留開放兼容的接口，業(yè)主購買的不管什么牌子的家居或者家電都可以與智能家居系統兼容以及互聯互通。

　　而Léwin 雷盎藝術智能的智能家居系統是把目前行業(yè)內現有的各種協議都最大限度兼容了，包括主流的有線協議：KNX、CAN、RS485、TCP/IP；主流的無線協議：WIFI、藍牙、ZigBee、LoRa、4G、5G等。也就是說，業(yè)主自主購買的不管什么牌子的智能家居產品，都可以與這套系統兼容以及互聯互通，讓業(yè)主使用沒有后顧之憂。

（常見的無線技術）

　　此外，Léwin 雷盎藝術智能還賦予了智能面板很多的功能性，比如在行業(yè)內首創(chuàng)性的把安防功能如可視對講、緊急報警等集成到智能面板里。Léwin 雷盎藝術智能還在做智慧社區(qū)的功能，比如人在家里正在做飯，突然發(fā)現沒鹽了，你可以通過墻上的智能面板購買下單，讓小區(qū)內的商鋪送貨上門。

　　3.智能家居的研發(fā)本質，回歸人類最本質的宜居舒適環(huán)境

　　智能家居產品再往深里研發(fā)，就是回歸人類最本質的健康生活，打造宜居的室內環(huán)境。人類2/3的時間是在家里度過的，智能家居的深化研發(fā)方向一定如何打造舒適宜居的室內環(huán)境。

　　雷盎藝術智能一直致力于全屋智能系統的打造，并針對住宅的不同區(qū)域（玄關、客廳、餐廳、廚房、書房、主人房、普通臥室等）的不同功能，利用智能家居系統來提供不同的場景化管理方案。

　　如針對客廳生活，我們的系統提供以下場景化管理：今天朋友來了，啟動“迎賓”場景；一家人在家，啟動“溫馨”場景；夫妻兩人在家，啟動“浪漫”場景；獨自在家，啟動“節(jié)能”場景；男主人在外應酬，很晩回家，啟動“晩歸”場景；家人全部外出，啟動“離家” 場景等。

　　4.做智能家居不應只做純粹的工業(yè)品，而要做藝術品

　　如果只是純粹的智能產品，多數情況下都會讓人感覺像冷冰冰的工業(yè)產品，而智能家居產品作為與業(yè)主交互最多的產品，更多肩負著為人們改善居住舒適度和居住品質的重任。

　　可以說智能家居是改變人類人居環(huán)境的一個重要里程碑，所以做智能家居不僅僅是做產品，更要講究打磨產品的魅力。

　　在這方面，Léwin 雷盎藝術智能在行業(yè)內擁有很強的話語權。Léwin 雷盎藝術智能的全觸屏智能面板，一直都融合了藝術元素原創(chuàng)設計，就是說Léwin 雷盎藝術智能的智能面板，不只是個簡單的液晶屏，它還是一個藝術窗口。Léwin 雷盎藝術智能會和很多的藝術家、美術館等合作，來發(fā)布一些時尚的圖片、著名畫家新的畫作等……給家里營造一種藝術的氛圍，讓智能面板成為一個有功能的裝飾藝術品。

　　另外，最近Léwin 雷盎藝術智能推出的全球首款“曲面超薄全觸智慧屏”，完美實現了“達佛涅斯波浪曲面”，也呈現出非常強的藝術價值。整個產品的最薄厚度僅為2.5毫米，柔性顯示屏三窄邊寬度只有5毫米，整個產品像“阿拉丁魔毯”一樣輕柔飄逸。筆者在親眼看到觸摸時，能感受到強烈的藝術美感。

（超薄全觸智慧屏——厚度僅2.5毫米）

　　三、

　　各能級市場需求全面打開

　　三四線城市&普通項目都有需求

　　提供不同項目定位產品成必然

　　有了好的產品后，智能家居企業(yè)如何選擇市場？如果說三五年前，智能家居還未擁有主流市場，那么今天智能家居的市場需求已經全面開花。

　　據奧維云網(AVC)地產大數據顯示，2019年1-4月，50強開發(fā)商更熱衷于智能家居配套，配套率高達82.2%。也就是說，智能家居也開始進入到從“高端項目個別應用”到“普遍項目全部應用”的階段。

　　而且隨著精裝房市場在二三四線城市的占比不斷的提升，三四線城市智能家居配套率接近80%，這在之前是難以想象的。

　　王博士也分享了一個案例，此前Léwin 雷盎藝術智能都是做的豪宅以及高端項目，但2018年在長春，售價9000塊錢一平的樓盤也裝上了雷盎的智能系統。智能家居在地產市場的需求已經全面打開，普通樓盤、三四線城市，其實對智能家居的需求量都是非常大的。

　　針對這樣的市場變化，王博士介紹到，以往只專注做豪宅以及高端項目的Léwin 雷盎藝術智能開始增加產品線，并將在今年下半年陸續(xù)推出三個檔次：X級（尊享型）、Y級（舒適型）、Z級 （經濟型）的產品線，三個產品線的關鍵技術一樣，但是采用的硬件、核心芯片不同、操作系統不同、外觀材質不同，從而來使產品更加多樣化，適應不同的房地產客戶需求。

　　有了市場戰(zhàn)略的調整，王博士認為十分有必要加大市場的推廣力度，讓越來越多的地產商，認識幷關注到Léwin 雷盎藝術智能的藝術智能。

　　王博士說到，對比展會和一些行業(yè)協會，明源云采購的開發(fā)商資源更豐富，而且開發(fā)商對云采購平臺的粘性非常高，雖然Léwin 雷盎藝術智能去年年底才與明源云采購在中國房地產年度采購峰會上結緣，但Léwin 雷盎藝術智能已經將云采購作為拓展地產工程市場的關鍵渠道來合作，2020年，Léwin 雷盎藝術智能與明源云采購更深入更全面的合作已經在進行中。

　　四、

　　批量化的精裝項目

　　智能家居交付鏈涉及環(huán)節(jié)復雜

　　需打造整體服務體系

　　許多地產供應商只需要介入建筑建設的部分階段，做完就退場，而智能家居系統是一個技術復雜而且貫穿建筑設計、施工、業(yè)主使用等超長生命周期的產品，每個階段都需要智能家居供應商介入并提供最深度的服務，一旦服務不好，系統難用了或是用不了，就會造成地產商、智能家居廠家、業(yè)主三輸的局面，這類教訓行業(yè)內并不少見。

　　基于此，Lewin雷盎藝術智能在地產項目的服務模式是：

　　售前階段——免費提供系統深入的規(guī)劃與施工圖紙設計。這階段的服務如果做不好，一定會影響后續(xù)系統的使用，甚至會讓地產商遇到花了錢沒落好，業(yè)主還不買賬，所以這塊非常非常重要；

　　售中——免費提供到項目實地施工交底（培訓）與隱蔽布線工程檢驗；

　　售后——由于服務的豪宅項目比較多，會采用行業(yè)內比較少見的一種服務模式，比如免費提供2%的備品備件放在項目現場， 方便更換維修，而且設備的取放接入非常簡單方便，一般的物業(yè)工程服務人員都能勝任。另外，Léwin 雷盎藝術智能提供免費2年的質保服務，免費質保期過后，提供原器件成本價終身維修服務。

　　另外，也正是基于智能家居這樣的復雜特性，對于智能家居系統的采購，王博士建議，如果只有招采部門一個部門來實現智能家居的招采難度非常大，必須要多部門聯動，比如技術、設計、營銷甚至將來的物業(yè)管理等都加入進來，才能選出符合地產商自身需求的一套智能家居系統。

　　五、

　　深入房企和物業(yè)應用

　　提供可持續(xù)運營的商業(yè)價值

　　才能長期合作

　　一個普遍現象是，現在很多項目的開發(fā)商和物業(yè)方其實是同一家，對于他們來說，智能家居為房子增值，促進銷售是房企的需求；但房屋交付之后，智能家居能給物業(yè)帶來怎樣的商業(yè)價值，又是物業(yè)公司需要思考的一個關鍵點。

　　王博士分享了一個小例子，今年疫情之下，物業(yè)服務的很多痛點問題就暴露了，比如快遞堆放在小區(qū)門口，混亂無序不說，大件快遞業(yè)主自身拿取非常不便，那么快遞從小區(qū)門口到業(yè)主家里的這段配送怎么辦誰來做？一定是物業(yè)來做最合適，但是物業(yè)公司為什么沒做，因為物業(yè)還沒找到合理的方式運作。

　　再比如，如果你正在炒菜，突然沒鹽了，而這個時候通過智能面板提醒社區(qū)立馬配送，一鍵完成送貨到家服務，是不是更能讓用戶提升體驗感，提高黏性。對于業(yè)主來說，便捷的生活不僅僅體現在產品本身的功能，還有商業(yè)依賴。

　　當然物業(yè)和社區(qū)業(yè)主的需求遠遠不止如此，而這些需求都離不開系統平臺的應用。所以對于智能家居供應商而言，能否提供實用的商業(yè)運作場景功能或者社區(qū)服務功能，幫助物業(yè)公司與小業(yè)主形成好的增值服務互動，也是需要布局考量的方向。

　　通過一系列的商業(yè)化運作，如果能讓長期處于虧損、吃不飽狀態(tài)的物業(yè)方，通過智能家居，實現更多的商業(yè)收入，那么智能家居的持續(xù)化運營就有了基本的用戶保障。

（智能家居與物業(yè)服務聯動）

　　目前來看，按不同功能模塊劃分，如今的智慧社區(qū)提供的服務或業(yè)務一般可以分為四大類：

　　基礎網絡服務，包括有線無線通信網、寬帶網絡接入、弱電強電等；

　　物業(yè)管理服務，包括安防報警、電子巡更、門禁、照明等；

　　智能家居服務，包括家庭監(jiān)控、居家養(yǎng)老、遠程控制、通信娛樂等；

　　便民生活服務包括電子政務、電子商務、收費交易、醫(yī)療健康、鄰里社交等。

　　王博士分享到，智能家居目前在房地產一端還是投入的概念，但是隨著智能技術的不斷發(fā)展，智能家居很快就會變成一個投資的概念。

　　在實際的案例實踐中，Léwin 雷盎藝術智能的集成面板已經在布局許多智慧社區(qū)的便民生活功能，和物業(yè)的商業(yè)運營融合一體，幫助物業(yè)公司與小業(yè)主形成好的增值服務互動。

　　比如在上海星河灣花園東方意韻國宅社區(qū)內，有業(yè)主專享的星河灣商業(yè)街，業(yè)主利用Léwin 雷盎藝術智能的智能系統可以在家中10寸智能面板上，瀏覽星河灣商業(yè)街的服務資訊（預訂生鮮、日用品、家政服務等），并能一鍵呼叫星河灣商業(yè)街的各個店鋪服務臺進行預訂服務的確認，可以讓業(yè)主足不出戶，而尊享商業(yè)街的上門服務。

　　六、結語

　　毛坯房正在逐步被精裝房交付取代，智能家居越來越被房企看好，成為達到增值溢價，應對規(guī)模競爭的關鍵利器。

　　或許這次，行業(yè)真的迎來了智能家居的真正爆發(fā)終于來了，這不管對地產商、智能家居企業(yè)還是小業(yè)主來說，都是史無前例的訊息。

　　面對爆發(fā)的市場，盡管外界還在猜測智能家居行業(yè)是否已經做好了準備。相信市場會給出答案。

　　關于【大咖來啦】

　　「大咖來啦」是明源云采購發(fā)起的系列品牌活動，活動將精選十大行業(yè)，聚焦 TOP 名企。每月將特邀兩位細分行業(yè)名企高管，持續(xù)助力打造地產供應商行業(yè)標桿，發(fā)揮榜樣效應，直擊地產開發(fā)商圈層效應。

　　「大咖來啦」第2期聚焦建筑智能化行業(yè)，行業(yè)名企法國 Léwin 雷盎藝術智能應邀參與。