作為長三角必爭之地核心城市蘇州，部分開發(fā)商為拿地不惜鋌而走險。
6月11日，江蘇省蘇州市自然資源和規(guī)劃局連發(fā)4條公告，通報對金地、雅居樂、黑牡丹等旗下8家違規(guī)參與地塊競買的房企處理決定，違規(guī)企業(yè)3年內(nèi)不得參加蘇州市區(qū)國有建設(shè)用地使用權(quán)掛牌競價出讓活動。
“房企很看好蘇南地區(qū)房地產(chǎn)市場，蘇州只要有地塊出讓，全國各地開發(fā)商都來爭搶。”有房企人士稱。
事實(shí)上，因熱點(diǎn)城市土地市場競爭壓力愈發(fā)加大拿地難度上升，今年以來房企圍標(biāo)、多家子公司同時參拍同一幅土地的情況屢見不鮮。但處罰力度如此之大還是首次。
“龍頭企業(yè)本身土地儲備充足，兩三年不拿地還能抗一抗；但對于中型或小型企業(yè)而言，手中土地本就不多，必須滾動拿地才能活下去，如果真的兩三年不拿地就會失去這個市場�！鄙虾Ｖ性禺a(chǎn)市場分析師盧文曦對中國房地產(chǎn)報記者表示。
當(dāng)然，不排除后續(xù)企業(yè)在蘇州拍地時另換一副馬甲繼續(xù)競拍，但一旦被查出將對企業(yè)在地方政府心目中的形象造成更大負(fù)面影響，“后果是地方政府在做保障房、舊改等一些項(xiàng)目時不會愿意讓這樣的公司參與，這里面多少有一些利潤，尤其市場不好時能有代建機(jī)會企業(yè)就能活命�！北R文曦表示。
此次蘇州出重拳重點(diǎn)整治土地市場實(shí)際上也是對開發(fā)商群體的一種警示，政府穩(wěn)地價、穩(wěn)房價決心再度彰顯。
蘇州地市亂象：“多馬甲”違規(guī)拿地
今年4月初蘇州10宗地塊開啟競拍模式，近百家房企“激戰(zhàn)”8個多小時，蘇州土拍系統(tǒng)甚至出現(xiàn)崩潰現(xiàn)象。這種盛況為房企借用“多馬甲”拍地埋下伏筆。
據(jù)蘇州市自然資源和規(guī)劃局公告，金地集團(tuán)旗下兩家公司、雅居樂集團(tuán)旗下兩家公司、黑牡丹旗下兩家公司、自然人施其奇、陳榮巧全資控股的兩家公司，在四五月參與蘇州多幅土地出讓活動中，存在違背出讓文件中“由同一自然人、法人或其他組織直接絕對控股的公司不得參與同一商住或住宅地塊競買”相關(guān)規(guī)定，屬于違規(guī)參與競買行為。
通報顯示，2020年4月9日杭州天霖投資咨詢有限公司和紹興金漢企業(yè)管理咨詢有限公司同時參與競買“蘇地2020-WG-18號”國有土地使用權(quán)，上述兩家企業(yè)均由杭州金地自在城房地產(chǎn)發(fā)展有限公司全資控股，該企業(yè)實(shí)際控制人為金地集團(tuán)。
4月26日和5月15日，常州湖畔置業(yè)有限公司和常州雅樂科技園有限公司同時參與競買“蘇地2020-WG-24號”地塊和“蘇地2020-WG-30號”地塊國有土地使用權(quán)。這兩家企業(yè)均由迪揚(yáng)有限公司控股。資料顯示，迪揚(yáng)有限公司為雅居樂集團(tuán)旗下公司。
此外，常州黑牡丹置業(yè)旗下常州牡丹瑞都房地產(chǎn)有限公司、常州牡丹華都房地產(chǎn)有限公司，以及由自然人施其奇、陳榮巧全資控股的鹽城市通偉達(dá)智能化工程有限公司、鹽城市創(chuàng)益通電子科技有限公司等4家公司也被一并通報。
“馬甲”并沒有讓這些房企大獲全勝。從中標(biāo)結(jié)果來看，除金地旗下子公司競得“蘇地2020-WG-18號”地塊外，上述其他企業(yè)均未拿下相應(yīng)競買地塊，而是被新希望、沈陽越秀地產(chǎn)、東原地產(chǎn)所競得。
按照蘇州規(guī)定，將上述8家企業(yè)列入國有建設(shè)用地使用權(quán)掛牌競價出讓失信行為人名單，自作出處理決定之日起，3年內(nèi)不得參加蘇州市區(qū)國有建設(shè)用地使用權(quán)掛牌競價出讓活動，并將企業(yè)違規(guī)信息推送至蘇州市信用信息共享平臺。
“房企違規(guī)參與競買主要是為了提高競得率�！币晃蝗A東房企負(fù)責(zé)拿地的人士表示，蘇州設(shè)置了土地最高價格限制，但當(dāng)報價達(dá)到價格限制后，就是各個開發(fā)商拼運(yùn)氣的時候了，因?yàn)樽罱K是按照報價區(qū)間的平均數(shù)確認(rèn)競得人。這種情況下，如果開發(fā)商多一個“馬甲”，就多一份希望拿到地。
按照蘇州土地出讓規(guī)則，對設(shè)定市場指導(dǎo)價地塊在網(wǎng)上掛牌自由報價和限時競價階段，土地使用權(quán)網(wǎng)上競價超過市場指導(dǎo)價25%以上的網(wǎng)上競價中止，轉(zhuǎn)為網(wǎng)上一次報價。所有取得相應(yīng)地塊網(wǎng)上競價資格的競買人均可參加該地塊一次報價。競買人報價在出讓人公布的一次報價總額有效區(qū)間范圍內(nèi)進(jìn)行一次報價。以一次報價中接近所有一次報價平均價的原則確定競得人，以其所報價格確定為地塊競得價格。
房企鋌而走險背后：蘇州必爭之地
有房企人士評論稱，金地、雅居樂都是偏頭部房企，土地競爭激烈下不想辦法拿到地競爭對手就會去拿，再想進(jìn)入蘇州市場就難了。不惜違規(guī)拿地，顯露出這些房企急于在蘇州加大市場話語權(quán)的迫切性。
截至2019年末，金地通過招拍掛、股權(quán)介入等方式已在蘇州布局十幾個項(xiàng)目。2019年金地蘇州實(shí)現(xiàn)69.4億元簽約銷售額。然而，金地在蘇州規(guī)模增長更多依賴合作等方式。2019年在售的10個項(xiàng)目中，金地權(quán)益占比超過50%項(xiàng)目僅2個。有分析稱，金地急于在蘇州擁有自己獨(dú)立操盤項(xiàng)目。
“這種違規(guī)做法對土地市場會造成很大干擾，比如真正的買家就三四家，但有的注冊了兩三個公司，拍賣過程中很容易干擾價格，造成地價越拍越高，對房價調(diào)控也會造成影響。”盧文曦稱。
蘇州地市、樓市的火熱是房企鋌而走險背后動力。數(shù)據(jù)顯示，2020年1-5月，蘇州土地成交規(guī)劃建筑面積922.11萬平方米，同比上升46.5%；4月、5月蘇州土地出讓金已超過440億元，其中5月成交48宗地塊，8宗為宅地，成交樓面均價9906元/平方米。北京、杭州與上海的土地出讓總額均突破1000億元。
同時，作為長三角地帶核心城市，蘇州樓市預(yù)期亦被房企所看好。今年以來面對疫情突襲，大部分房企調(diào)整了全年投資額度，但唯獨(dú)在長三角重兵布陣，甚至超過粵港澳大灣區(qū)。但房企要想進(jìn)入上海、南京、杭州市場付出的代價會更大，相對來說蘇州市場則比較容易進(jìn)入。盧文曦舉例稱，房企若想進(jìn)入上海市場，沒有二三十億元很難拿下地塊，蘇州市場十幾億元就能進(jìn)入了。對房企而言投資成本會低很多，同時蘇州市場也不見得會差，很多企業(yè)資金也多，為確保拿到地就會行走在“灰色地帶”。
同時，蘇州市場的樓市需求亦較為旺盛。從長江以南來看，很多買家會愿意往蘇州去。蘇州房價遠(yuǎn)低于上海、南京、杭州等地。數(shù)據(jù)顯示，蘇州5月商品房均價為23760元/平方米，同比上漲10.4%；杭州5月均價為30542元/平方米，同比下跌3.33%；南京5月均價為31491元/平方米，同比上漲2.23%。
事實(shí)上，今年以來已有多地爆出土拍違規(guī)問題，亦集中長三角地帶。今年3月底，上海虹口區(qū)北外灘地塊公布招標(biāo)結(jié)果，最終第一順位中海以底價34.3億元摘得；一周過后則傳出中海、華潤、萬科三家參與競標(biāo)的公司法定代表人被調(diào)查消息，原因是涉嫌北外灘土地圍標(biāo)。此事件后上海修改了土地競標(biāo)規(guī)則。
記者就違規(guī)事件聯(lián)系金地及雅居樂以求獲得對此事的回應(yīng)，但截至發(fā)稿，雙方均未置評。
來源：中國房地產(chǎn)報
編輯：wangdc
