第三屆“寓言·未來”住房租賃產(chǎn)業(yè)高峰論壇于6月12日圓滿落幕。
克而瑞租售事業(yè)部總經(jīng)理王偉做了題為《新形勢下城市租賃市場發(fā)展趨勢》的演講。
01
國內(nèi)城市租賃市場現(xiàn)狀
第一，供需不匹配向供需平衡過渡。
根據(jù)對全國已推出租賃用地的跟蹤統(tǒng)計，自2017年7月至2020年5月，全國范圍內(nèi)總計推出約200塊租賃用地，規(guī)劃建筑面積超1200萬方。供應(yīng)量呈逐年遞增趨勢。
尤其，2020年雖然遭遇疫情影響，但1-5月上海、深圳、杭州等核心租賃城市的租賃用地成交超過170萬方，成交規(guī)模占2019年的37%，租賃用地供應(yīng)力度不減。
由租賃用地的供應(yīng)分布來看，上海、廣州、深圳、杭州、南京、成都等租賃熱點城市，土地供應(yīng)量占整體約91.58%，由于產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展旺盛、外來人口規(guī)模較大，在高房價的壓力下住房租賃需求度較高，導(dǎo)致六城租賃用地供應(yīng)力度較大。
第二，城市群的發(fā)展，給兩類城市帶來租賃發(fā)展的新機(jī)會。
“十二五”期間，國家已把“都市圈”“城市群”作為未來區(qū)域一體化發(fā)展的重點規(guī)劃內(nèi)容，“十三五”修訂將城市群數(shù)量增至19個；國際戰(zhàn)略指導(dǎo)下，城市群發(fā)展進(jìn)入提速期。
第三，行業(yè)規(guī)模增長停滯，但風(fēng)口將至。
頭部企業(yè)已具備領(lǐng)跑優(yōu)勢；房企長租公寓陣營內(nèi)TOP5企業(yè)開業(yè)規(guī)模和管理規(guī)模占到TOP20企業(yè)總規(guī)模的74%和85% ；運營商陣營內(nèi)TOP5企業(yè)開業(yè)規(guī)模占到TOP10總規(guī)模的81%。
王偉表示，疫情影響短暫，“租購并舉”仍是行業(yè)長期基本面。
2020年政府工作報告提到，堅持房子是用來住的，不是用來炒的定位，因城施策，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，完善便民設(shè)施，讓城市更宜業(yè)宜居。
5月24日，國家發(fā)展改革委副主任寧吉喆在國務(wù)院新聞辦新聞發(fā)布會上表示，要大力發(fā)展住房租賃市場， 加大城市老舊小區(qū)便民化等方面的改造力度。
預(yù)計未來，各部委及各地方將繼續(xù)發(fā)布一系列鼓勵租賃住房發(fā)展利好政策。
而公募REITs試點正式推出，深化資本要素市場化改革，對我國住房租賃等板塊起到重大的推進(jìn)作用，未來或可涉及住房租賃領(lǐng)域。
未來，大量國家隊持有的租賃用地項目有望成為 REITs試點。
02
國內(nèi)城市租賃市場動態(tài)
2020年5月，55城租金平均價格為30.68元/平米/月，環(huán)比下跌1.2%， 租金已經(jīng)連續(xù)四個月下降，較近期的最高點已下跌4.3%。雖然隨著疫情逐步得到控制，各企業(yè)積極復(fù)工復(fù)產(chǎn)，但部分企業(yè)為了控制成本， 大量減少人員編制，失業(yè)率提升，就業(yè)環(huán)境一般，而租賃市場又與就業(yè)環(huán)境息息相關(guān)，因此，5月的租金仍舊呈現(xiàn)下跌趨勢。
6月是傳統(tǒng)旺季，隨著高校畢業(yè)生集中進(jìn)入租賃市場，租賃需求將增加，市場將逐漸恢復(fù)常態(tài)化水平。
今年全國重點城市的產(chǎn)業(yè)園區(qū)、重點城市的租賃用房的供應(yīng)，將會產(chǎn)生一系列政企之間的合作。政府、國企利用自身資金、政策優(yōu)勢，長租公寓運營商利用其專業(yè)化的運營、經(jīng)驗豐富的管理服務(wù)優(yōu)勢，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合、發(fā)揮雙倍勢能。
比如，今年3月旭輝領(lǐng)寓和張江集團(tuán)達(dá)成合作，代運營浦東孫橋租賃地塊的部分人才公寓。
03
租賃市場發(fā)展建議
對住房租賃行業(yè)的發(fā)展，王偉提出了三點建議：
第一，行業(yè)有望重新定位，租賃需求細(xì)分化，泛租賃類存量資產(chǎn)存在被激活的機(jī)會；
第二，流動性危機(jī)下，困境資產(chǎn)價值低估，存在投資機(jī)會；
隨著國家GDP的下行，和 LPR利率的引導(dǎo)機(jī)制，社會無風(fēng)險回報利率往下走，一定程度上提升了公寓這種穩(wěn)定現(xiàn)金流的投資價值。
第三，新形勢下，企業(yè)需要從多渠道挖掘合作的機(jī)會。
克而瑞租售事業(yè)部研究報告顯示，未來看好開發(fā)型、社區(qū)型、環(huán)保并可重塑型的重資產(chǎn)長租公寓項目；社區(qū)型公寓帶有配套，后期可帶來強(qiáng)勁資金增長。
來 源： 維C公寓傳媒
編 輯：liuy
