5月22日，由房東東與魔方生活服務(wù)集團聯(lián)合舉辦的2020杭州住房租賃企業(yè)規(guī)范化發(fā)展之路公寓研討會圓滿成功，20家國企和民企針對行業(yè)趨勢，存在問題，運營細節(jié)，產(chǎn)品設(shè)計等內(nèi)容廣泛交流，干貨滿滿。

　　研討會上房東東創(chuàng)始人全靂表示，中國住房租賃市場經(jīng)過幾年的發(fā)展，品牌機構(gòu)的數(shù)量在不斷增加，其中主要以地產(chǎn)系、中介系及國家隊為主；金融機構(gòu)扶持力度加大，例如近期建行為主導的建融家園，未來1900億元政策性租房扶持計劃；政策上鼓勵開發(fā)商進行住房租賃的資產(chǎn)證券化，發(fā)布多項政策保護租客利益，打擊黑中介和黑二房東；同時公寓行業(yè)也迎來新的突破，青客公寓、蛋殼公寓相繼在美國上市。

　　截至到2020年4月，全國規(guī)模化運營公寓2000間以上的租賃在120家左右，真正實現(xiàn)品牌化、系統(tǒng)化，具有一定地域發(fā)展的公寓在25家左右，而實現(xiàn)千萬級凈利潤的企業(yè)，目前只有一家。

　　長租公寓未來一定是輕重分離的，重資產(chǎn)持有運營，向REITs方向發(fā)展，如美國EQR；輕資產(chǎn)管理輸出，完善的體系化和規(guī)模化，多條產(chǎn)品線，輸出品牌。

　　魔方生活服務(wù)集團副總裁鄭舒燕以《后疫情時期長租公寓的運營變革》為主題作了分享。

　　今年國內(nèi)防疫的情況可能會成為常態(tài)化，使得我們公寓運營將面臨新的挑戰(zhàn)：

　　1、人口回流率低，公寓空置率高。疫情管控，復工推遲，短期內(nèi)一二線城市流動 人口驟減，租房需求降低，違約率增加，空置率也增加。

　　2、更高的安全和品質(zhì)要求客戶的選擇更加謹慎，對安全和品質(zhì)有更高的要求。

　　3、系統(tǒng)迭代需求變化。系統(tǒng)的更新迭代要緊跟實際的運營需求做調(diào)整，挑戰(zhàn)運營系統(tǒng)對緊急需求的響應(yīng)速度。

　　疫情期間，公寓內(nèi)在住的客人才是你真正的客源，他們信任公寓的各個方面都是靠譜的。所以獲客不是僅僅從外部渠道獲取，而更多應(yīng)該從內(nèi)部渠道獲取。

　　除了把客戶從不同的渠道帶過來，更重要的是如何維護好現(xiàn)在的客戶，把服務(wù)做好，注重他們的感受。

　　服務(wù)是可以被設(shè)計的，讓客戶能夠有些不同的體驗。在對客戶服務(wù)的過程當中要讓客戶實時得有滿足感，快速響應(yīng)并提供較好的滿意度體驗。

　　長租公寓仍然可以活得更好，但是最重要的是要思考如何在變化的環(huán)境中改變運營策略和運營效率去適應(yīng)變化，融入變化，與變化共生。

　　魔方生活服務(wù)集團政企事務(wù)中心總經(jīng)理鄧方在會上對六部委新政下的住房租賃市場發(fā)展趨勢進行了分析。

　　2019年住建部工作會議上指出：以解決新市民住房問題為主要出發(fā)點，補齊租賃住房短板。

　　1、人口流入量大、住房價格高的特大城市和大城市要積極盤活存量土地，加快推進租賃住房建設(shè)，切實增加有效供應(yīng)。

　　2、在總結(jié)試點經(jīng)驗基礎(chǔ)上，指導大中城市全面培育和發(fā)展住房租賃市場。

　　3、繼續(xù)推進集體土地建設(shè)租賃住房試點工作。

　　此外，中央財政也支持住房租賃市場的發(fā)展：三年時間，中央分批次支持部分人口凈流入、租賃需求缺口大的大中城市發(fā)展住房租賃市場，構(gòu)建有利的機制體制，多渠道籌集租賃住房房源，促進專業(yè)化、機構(gòu)化租賃企業(yè)發(fā)展，建設(shè)住房租賃信息服務(wù)與監(jiān)管平臺，改善租賃住房消費環(huán)境，加快形成租購并舉的格局。

　　2019年六部委文件中還指出：

　　1、加強制度建設(shè)，建立規(guī)范住房租賃市場秩序的長效機制，不斷優(yōu)化住房租賃市場環(huán)境，讓群眾租房更安心。

　　2、住房租賃企業(yè)開業(yè)報告；規(guī)定轉(zhuǎn)租住房10套（間）以上的單位或個人應(yīng)依法辦理市場主體登記；經(jīng)由房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)、住房租賃企業(yè)成交的住房租賃合同應(yīng)即時辦理網(wǎng)簽備案；建設(shè)住房租賃管理服務(wù)平臺，并逐步實現(xiàn)該平臺與綜合治理等系統(tǒng)對接。

　　3、針對住房租賃金融業(yè)務(wù)方面存在的突出問題，比如租金貸、資金池、加杠桿，某些住房租賃企業(yè)因這類問題而爆雷，《意見》提出了相應(yīng)的解決辦法：一是加強對“高進低出”“長收短付”經(jīng)營模式住房租賃企業(yè)的監(jiān)管，并將租金、押金等納入監(jiān)管賬戶；二是住房租賃企業(yè)租金收入中，住房租金貸款金額占比不得超過30%，超過比例的部分應(yīng)于2022年年底之前逐步調(diào)整到位。

　　從2015年起國家對住房租賃行業(yè)一直保持積極扶持的態(tài)度，國家相關(guān)部委，國務(wù)院，中央經(jīng)濟工作會議等紛紛提出了住房租賃的相關(guān)政策。

　　國家早期的支持政策是為了提高租賃市場機構(gòu)化的占比，但國內(nèi)租賃市場機構(gòu)化占比率還不到10%，而在一些租賃市場較為成熟的國家機構(gòu)化占比甚至達到70~90%，所以中國的住房租賃行業(yè)還有很長的一段路要走。

　　最后，寧巢公寓總經(jīng)理吳熠駿分享了作為本地國企長租公寓的突破和探索。與政府聯(lián)動、存量改造，增量租賃用地，打造出三條產(chǎn)品線，共7個項目，積極嘗試和助推杭州城市更新。

來 源：房東東  

    編 輯：liuy