4月30日，國家發(fā)改委和中國證監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)相關(guān)工作的通知》，標(biāo)著著中國基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域公募REITs試點(diǎn)正式起步。

　　試點(diǎn)REITs的具體領(lǐng)域包括物流和倉庫、收費(fèi)公路和交通基礎(chǔ)設(shè)施、城市公用事業(yè)、污水和垃圾處理、信息網(wǎng)絡(luò)等戰(zhàn)略性和新興產(chǎn)業(yè)。與此同時(shí)，將重點(diǎn)關(guān)注京津冀、雄安、長三角、粵港澳大灣區(qū)/海南省等重點(diǎn)經(jīng)濟(jì)區(qū)域的資產(chǎn)。

　　項(xiàng)目必須有明確的所有權(quán)和產(chǎn)生穩(wěn)定收入的能力，提案將由地方部門進(jìn)行篩選，最終由國家發(fā)改委、證監(jiān)會(huì)進(jìn)行審批。

　　這一舉措有助于盤活存量資產(chǎn)，提升直接融資比重、降低企業(yè)杠桿水平，也是年初創(chuàng)業(yè)板注冊制改革后最為矚目的改革新政。

　　考慮到REITs市場在中國從無到有，短期內(nèi)開發(fā)商及投資者從REITs市場募得的資金規(guī)模仍將有限；但長期而言，則為兩者提供了新的投資退出渠道，有利于吸引更多資金持續(xù)投入。此外，隨著REITs市場逐步完善，預(yù)計(jì)商辦類項(xiàng)目在未來也將有望納入。

　　雖然整體經(jīng)濟(jì)正經(jīng)受新冠病毒沖擊，REITs的推出并不僅僅在于對沖其影響，更是一項(xiàng)著眼長期的舉措，目的在于降低項(xiàng)目開發(fā)負(fù)債率，鼓勵(lì)市場參與者通過加強(qiáng)資產(chǎn)管理能力，長期持有資產(chǎn)，以穩(wěn)健的長期回報(bào)吸引投資者。此外，REITs也有助于提升市場透明度和流動(dòng)性，有望吸引更多個(gè)人投資者進(jìn)入。

　　第一太平戴維斯華北區(qū)估價(jià)部負(fù)責(zé)人胡建明表示："受疫情影響，全球經(jīng)濟(jì)增長乏力，中國REITs試點(diǎn)政策的出臺(tái)，將促進(jìn)基建市場的盤活，為基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目拓展資金來源，優(yōu)化市場主體的估債結(jié)構(gòu)，最終將服務(wù)于實(shí)體經(jīng)濟(jì)。

　　新趨勢下，園區(qū)成為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)證券化底層資產(chǎn)的新寵兒，它持續(xù)、穩(wěn)定并能夠產(chǎn)生現(xiàn)金流；收益來源包括：租金、物業(yè)費(fèi)、企業(yè)服務(wù)和增值服務(wù)等。具體項(xiàng)目的經(jīng)營過程中，國內(nèi)對園區(qū)產(chǎn)品的需求受政策、人才、產(chǎn)業(yè)、補(bǔ)貼等多重影響，運(yùn)營管理更加多元化。

　　園區(qū)物業(yè)作為產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的載體，產(chǎn)品包括：辦公，以及研發(fā)、小試、中試等空間，可滿足辦公、研發(fā)、生產(chǎn)、會(huì)展和物流倉儲(chǔ)的要求。未來，金融后臺(tái)服務(wù)、科技、文創(chuàng)、大健康等不同產(chǎn)業(yè)亦將融入行業(yè)，并輔以各產(chǎn)業(yè)所需的代配套服務(wù)。規(guī)模較大的產(chǎn)業(yè)園也會(huì)有公寓、配套商業(yè)服務(wù)等多種綜合性產(chǎn)品。

　　積極儲(chǔ)備大量優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，且能夠以優(yōu)秀的自管能力，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品收益越發(fā)的重要。園區(qū)物業(yè)如何實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)價(jià)值最大化，以及權(quán)益人、底層資產(chǎn)、基金管理人、資產(chǎn)管理人、投資人、結(jié)構(gòu)搭建、稅收政策等相關(guān)問題，都需要未來進(jìn)行深入討論。"

　　來源：第一太平戴維斯

編輯：wangdc