近期，新冠病毒肺炎疫情爆發(fā)給中國大多數(shù)制造業(yè)和服務(wù)業(yè)行業(yè)帶來較大壓力。作為回應(yīng)，中央與地方各級政府已推出了一系列財政和貨幣政策以扶持經(jīng)濟(jì)增長。但疫情對中國經(jīng)濟(jì)走勢的影響仍然暫時難以評估，并且可能尚未得以充分表現(xiàn)，因此在現(xiàn)階段難以做出全面的經(jīng)濟(jì)預(yù)測。
為了深入了解市場對疫情影響的真實看法，高力國際在兩天內(nèi)對包括業(yè)主、租戶和投資者在內(nèi)的專業(yè)人士進(jìn)行了724個電話調(diào)查，從辦公樓、數(shù)據(jù)中心、電商，物流與零售、投資與估值四個維度全景展示了商業(yè)地產(chǎn)市場參與者所面臨的挑戰(zhàn)，以及如何在未來的幾個月及全年內(nèi)做出自我調(diào)整以應(yīng)對疫情影響。
高力國際中國區(qū)董事總經(jīng)理鄧懿君表示：“新冠疫情對辦公樓、零售、投資等領(lǐng)域雖然帶來短期沖擊，但在數(shù)據(jù)中心、線上商業(yè)等類別可以看到明顯的市場機(jī)遇和個別行業(yè)品牌彎道超車的機(jī)會�！�
此次調(diào)查對象涵蓋138個辦公樓業(yè)主、337個辦公樓租戶、74個零售物業(yè)業(yè)主與租戶、105個數(shù)據(jù)中心運(yùn)營商，以及70個物流物業(yè)業(yè)主與租戶，并就商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)估值和投資情緒與大量客戶進(jìn)行了詳細(xì)討論。調(diào)查涉及城市包括北京、上海、廣州、深圳、成都、南京、蘇州、杭州、沈陽、大連和西安。地理范圍遍及華北、華南、華東和華西，從一線城市到新興市場均有涉及。
在調(diào)查中，受訪者的普遍共識是：雖然2020年上半年房地產(chǎn)市場可能會相對低迷，但在政策的支持下，下半年市場需求或?qū)⒒厣浹a(bǔ)上半年的大部分損失。根據(jù)此次調(diào)查結(jié)果，高力國際建議認(rèn)為，寫字樓業(yè)主應(yīng)積極傾聽租戶的需求。而零售業(yè)主與租戶應(yīng)擴(kuò)大其在線業(yè)務(wù)，數(shù)據(jù)中心亦可借此把握機(jī)遇。此外，近期較低的資產(chǎn)估值為投資者提供了逢低買入的機(jī)會。
辦公樓業(yè)主受影響有限，重點關(guān)注新興行業(yè)
受訪的138個辦公樓業(yè)主中，59%認(rèn)為租金將保持相對穩(wěn)定，29%預(yù)計租金會有下調(diào)壓力�？罩寐史矫妫�40%的受訪業(yè)主認(rèn)為空置率會保持不變，而有40%預(yù)計會出現(xiàn)小幅上升。自疫情爆發(fā)以來，已有一些業(yè)主積極與租戶對接，這一舉措有效增進(jìn)了業(yè)主與租戶的關(guān)系，預(yù)計租戶會因此而愿意長期合作。
盡管許多行業(yè)因疫情受創(chuàng)，但也有部分行業(yè)，如網(wǎng)絡(luò)游戲、電商、在線教育和醫(yī)藥健康等可能疫情而業(yè)務(wù)有所增長。高力國際認(rèn)為，業(yè)主可主動對接這些行業(yè)的企業(yè)，以期調(diào)整自己的租戶結(jié)構(gòu)。調(diào)查數(shù)據(jù)也印證了這一需求：有多達(dá)92%的業(yè)主認(rèn)定其現(xiàn)有租戶在2020年不會有擴(kuò)租意向。
在針對在337名受訪的辦公樓租戶中，34%的受訪者認(rèn)為其業(yè)務(wù)基本不會受疫情影響，19%的表示受到明顯的負(fù)面影響，26%表示受到一定程度的負(fù)面影響。而調(diào)查中業(yè)主對2020年的預(yù)期與租戶的預(yù)期有所偏差：只有29%的受訪業(yè)主預(yù)期租金會下降，而45%的租戶已受到疫情的負(fù)面影響。而更深入的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，一線城市業(yè)主與租戶的預(yù)期差異較小，而在其它重點城市中，約15%的業(yè)主預(yù)計2020年租金會下降，而69%的租戶已經(jīng)受到疫情帶來的負(fù)面影響。
高力國際建議未受疫情影響或因疫情有所增長的企業(yè)(如醫(yī)療健康類企業(yè))也應(yīng)借此機(jī)會與業(yè)主尋求簽訂長期租約與更有利的條款。
遠(yuǎn)程辦公需求在上升，數(shù)據(jù)中心成為新贏家
本次調(diào)查中，79%的受訪企業(yè)已于2月10日正式復(fù)工。然而，出于對疫情擴(kuò)散的擔(dān)憂，81%的受訪企業(yè)選擇安排員工在家遠(yuǎn)程辦公。這意味著遠(yuǎn)程辦公在國內(nèi)或?qū)⒊蔀橼厔�，并使本已激增的�?shù)據(jù)使用量進(jìn)一步上升，帶來對數(shù)據(jù)中心的更多需求。高力國際預(yù)計，5G、人工智能和云計算將是2020年數(shù)據(jù)中心業(yè)務(wù)的主要需求來源。
在對數(shù)據(jù)中心運(yùn)營商的訪問中，約80%受訪者認(rèn)為他們將從遠(yuǎn)程辦公的需求增長中獲益，54%的受訪者預(yù)計2020年數(shù)據(jù)中心的租金將上漲。調(diào)查中，30%的受訪者預(yù)計數(shù)據(jù)中心機(jī)柜租金將在2020年上漲0%-10%，15%的受訪者預(yù)計上漲10%-20%，而9%預(yù)計上漲幅度將超過20%。對數(shù)據(jù)中心的需求預(yù)計將不斷增張，高力國際建議租戶應(yīng)盡快尋求與高質(zhì)量數(shù)據(jù)中心簽訂條款有利的租約。
疫情下零售市場備受考驗物流物業(yè)需求增長
零售業(yè)作為疫情爆發(fā)以來受影響最嚴(yán)重的行業(yè)，受訪的零售業(yè)租戶中有88%表示收入減少，而只有12%的零售商表示可以持平甚至有所增長。大多數(shù)購物中心與店鋪縮短了營業(yè)時間并提升防控措施，客流量亦明顯下降。受此影響，16%的受訪租戶表示可能計劃在2020年關(guān)閉部分門店，而11%的受訪租戶正在調(diào)整或暫緩開店計劃以控制成本。
從租金的角度來看，大多數(shù)業(yè)主已提供了0.5-1.0個月租金減免的政策，但有50%的零售商期望獲得至少1-2個月的免租期。因受疫情影響，40%的受訪租戶認(rèn)為客流應(yīng)于2020年第二季度出現(xiàn)復(fù)蘇，而24%的受訪者則更為悲觀，預(yù)計下半年才會出現(xiàn)反彈。
為了彌補(bǔ)線下客流與業(yè)績的損失，52%的受訪租戶表示已與電商平臺開展合作以擴(kuò)大線上業(yè)務(wù)。高力國際建議零售租戶借此機(jī)會進(jìn)一步加碼線上渠道。高力國際同時認(rèn)為，零售物業(yè)業(yè)主應(yīng)與租戶攜手共同打造線上渠道，打造更好的線上與線下的融合體驗，為區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展做出貢獻(xiàn)。此外，本次疫情也可能因此給予部分品牌與零售物業(yè)一次快速增長的機(jī)遇，在未來的市場競爭中贏得先機(jī)。
電商和物流行業(yè)或獲長期增長。受訪的電商企業(yè)中有24%認(rèn)為2020年線上銷售將同比增長0%-15%，而31%的受訪者則認(rèn)為15%或更高。從產(chǎn)品的角度來看，大多數(shù)受訪者認(rèn)為增長將主要來自于醫(yī)藥健康類與生鮮類產(chǎn)品。但另一方面，調(diào)查中也有保守觀點認(rèn)為勞動力短缺，以及城市與交通防控措施的增加將使2020年的業(yè)績有所下降。
就租金預(yù)期而言，結(jié)果較為平衡，有40%的受訪者預(yù)期租金將同比增長，但43%則認(rèn)為租金將可能因租戶要求優(yōu)惠或免租期政策而下降。空置率預(yù)期方面，有32%的受訪者認(rèn)為會有所上升，但41%的受訪者認(rèn)為線上銷售的增加將使空置率下行。
盡管本次疫情為經(jīng)濟(jì)帶來了短期的壓力，但消費(fèi)者消費(fèi)方式改變則可能為電商和物流運(yùn)營商帶來更大的客戶基礎(chǔ)。例如此前因?qū)萍疾皇煜ざ^少使用電商平臺購物的老年消費(fèi)者，當(dāng)下正因無法外出而開始在線購買生鮮食品與其他產(chǎn)品，電商與物流運(yùn)營商應(yīng)給予關(guān)注;此外，受到壓抑的消費(fèi)者的需求可能會使下半年零售和電商的需求強(qiáng)勁反彈。倉儲物業(yè)租戶應(yīng)考慮簽訂較長租約，物流需求的增長應(yīng)將使下半年市場空置率下降。
估值短期受壓議價機(jī)遇顯現(xiàn)
根據(jù)高力國際對投資者的調(diào)研，外國投資者自新型冠狀病毒爆發(fā)以來多數(shù)時間處于觀望狀態(tài)，并在上半年采取較為保守的策略。當(dāng)前部分國家實施的旅行禁令使投資者獲取市場一手信息受阻也相應(yīng)加重了該情況。但受訪的大多數(shù)外國投資者也表示，他們對中國的長期前景保持樂觀，并且將在下半年更加活躍。相對而言，調(diào)查顯示由于疫情使部分資產(chǎn)所有者或企業(yè)出現(xiàn)現(xiàn)金短缺，因此可能在價格上更加靈活，而國內(nèi)投資者將當(dāng)前視作伺機(jī)買入的機(jī)會，因此將全年保持活躍。
高力國際認(rèn)為，資產(chǎn)估值雖然在短期內(nèi)可能會被壓低，但應(yīng)會在下半年迎來反彈。因此，對于希望抓住中國長期增長潛力的投資者而言，當(dāng)前應(yīng)被視作伺機(jī)買入的窗口期。
來源：北國網(wǎng)
