“這是內(nèi)需來(lái)敲門(mén)了。”
原國(guó)家房改課題組組長(zhǎng)、中房集團(tuán)理事長(zhǎng)、匯力基金董事長(zhǎng)孟曉蘇
“這是內(nèi)需來(lái)敲門(mén)了�！泵鎸�(duì)最近深圳樓市的急劇變化，孟曉蘇發(fā)出了這樣的感慨。
3月以來(lái)，深圳樓市上演了一幕幕火熱場(chǎng)面，“上千萬(wàn)豪宅秒光”、“上千套房子一日售罄”，引發(fā)全國(guó)關(guān)注。來(lái)自國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，3月份70個(gè)大中城市房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格出現(xiàn)微漲，北上廣深4個(gè)一線城市中，深圳新房、二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格分別以環(huán)比上漲0.5%、1.6%領(lǐng)漲，二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲9.7%，時(shí)隔兩年躍居全國(guó)第一。
4月20日，央行也在短期內(nèi)緊急發(fā)出調(diào)查通知：深圳樓市是否有違規(guī)資金流入？
經(jīng)過(guò)調(diào)查，深圳五部門(mén)（即人民銀行深圳市中心支行、深圳市中小企業(yè)服務(wù)局、深圳市住建局、深圳銀保監(jiān)局、深圳市市場(chǎng)監(jiān)管局）通報(bào)了所謂“房抵經(jīng)營(yíng)貸買(mǎi)房”的情況調(diào)查：目前，深圳市區(qū)兩級(jí)貸款貼息項(xiàng)目均未進(jìn)入資金發(fā)放階段，不存在網(wǎng)傳“貸款貼息資金進(jìn)入房市” 的情形。一季度房?jī)r(jià)大幅上漲的傳言與事實(shí)嚴(yán)重不符，不排除個(gè)別中介機(jī)構(gòu)和自媒體惡炒深圳樓價(jià)。
4月22日，深圳市住建局也表態(tài)稱，今年將加大加快新供居住用地出讓，計(jì)劃供應(yīng)約3平方公里，這是2019年供應(yīng)量的兩倍。其中，要在上半年實(shí)現(xiàn)年度目標(biāo)50%居住用地出讓。
僅僅幾天，政府各方對(duì)深圳樓市的火熱定了調(diào)子，使市場(chǎng)趨于平穩(wěn)。“這幾個(gè)主體的行為都是對(duì)的。”原國(guó)家房改課題組組長(zhǎng)、中房集團(tuán)理事長(zhǎng)、匯力基金董事長(zhǎng)孟曉蘇表示。但他認(rèn)為房?jī)r(jià)上漲的長(zhǎng)期趨勢(shì)及供需矛盾依然存在，“以深圳為例，2019年深圳市新增人口41萬(wàn)，但住宅供應(yīng)非常有限，供應(yīng)矛盾較大。豬肉供應(yīng)少了價(jià)格就會(huì)漲�，F(xiàn)在樓市明顯供不應(yīng)求，這是許多城市存在的現(xiàn)象�！�
面對(duì)疫情下經(jīng)濟(jì)的有效恢復(fù)，他的建議是在投資上必須“兩條腿走路”，一邊發(fā)力基礎(chǔ)設(shè)施投資，一邊推動(dòng)房地產(chǎn)發(fā)展，兩個(gè)輪子一起轉(zhuǎn)才能走出經(jīng)濟(jì)低迷�！拔覈�(guó)GDP增幅從8%以上下滑至6%—7%，再到去年的6.1%，主要是我們關(guān)上了房地產(chǎn)這個(gè)主引擎，靠人拉肩扛推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，不僅很累而且速慢�！�
另外，他認(rèn)為中國(guó)作為最大發(fā)鈔國(guó)之一，CPI始終沒(méi)有上漲得那么厲害，主要是因?yàn)榇罅控泿抛罱K因資產(chǎn)價(jià)格上漲而消融，這些資產(chǎn)也包括房地產(chǎn)。“樓市增值與其他資產(chǎn)增值就像巨大的海綿把新增廣義貨幣都給吸納了，保證了物價(jià)穩(wěn)定與社會(huì)穩(wěn)定，這就是中國(guó)的經(jīng)驗(yàn)。忘記了這些經(jīng)驗(yàn)，刻意用人為的方式改變它，經(jīng)濟(jì)上遭遇的將只有報(bào)復(fù)�！�
“這幾個(gè)主體的行為都是對(duì)的”
中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：最近深圳樓市風(fēng)波不斷：一是市場(chǎng)的火熱與“秒光”樓盤(pán)引發(fā)央行與外界關(guān)注；一是針對(duì)是否有經(jīng)營(yíng)貸違規(guī)進(jìn)入樓市及房?jī)r(jià)暴漲事宜深圳五部門(mén)進(jìn)行了回應(yīng)，稱“深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)一切正�！薄�(duì)于近期深圳樓市的火熱現(xiàn)象與調(diào)查您有什么看法？
孟曉蘇：這就對(duì)了，這幾個(gè)主體的行為都是對(duì)的。并且這次事件有兩個(gè)方面值得高興：一是深圳市場(chǎng)的火熱表明內(nèi)需來(lái)敲門(mén)了，特別是目前在復(fù)工復(fù)產(chǎn)恢復(fù)經(jīng)濟(jì)的情況下，我們可以看到最先起來(lái)的，還是內(nèi)需，還是房地產(chǎn)，還是深圳；上一輪去庫(kù)存也是深圳先行。就像許小年說(shuō)的，復(fù)工很好，訂單呢？目前的情況明顯是外需萎縮，原有的訂單少了；內(nèi)需也有些萎縮的領(lǐng)域，但相對(duì)還比較穩(wěn)定。深圳樓市的回暖恰恰說(shuō)明，內(nèi)需來(lái)了。二是，經(jīng)過(guò)深圳幾個(gè)部門(mén)的調(diào)查研究做出了正確判斷，沒(méi)有被輿論綁架。本來(lái)我還略有擔(dān)心，深圳會(huì)不會(huì)受到社會(huì)上某種輿論影響，轉(zhuǎn)而壓制發(fā)展起來(lái)的樓市？會(huì)不會(huì)出現(xiàn)“葉公好龍”的情況？現(xiàn)在看來(lái)沒(méi)有發(fā)生，政府有了正確的判斷。
中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：從深層次來(lái)看，您認(rèn)為深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)存在哪些問(wèn)題是需要政府關(guān)注的？
孟曉蘇：我最近看到深圳市房協(xié)給深圳住建部門(mén)的一份建議書(shū)，里面列舉了此輪房?jī)r(jià)漲幅的原因，主要是土地供應(yīng)不足、住宅用地比例低、容積率問(wèn)題，以及人口增加與供地矛盾、擴(kuò)大都市圈問(wèn)題等。這份建議書(shū)顯示，從長(zhǎng)期看深圳土地資源稀缺、人口密度持續(xù)加大，2018年新增常住人口50萬(wàn)，2019年深圳新增常住人口41萬(wàn)，入戶門(mén)檻低，加大了需求，住宅供給不足是不爭(zhēng)的事實(shí)。建議對(duì)外擴(kuò)容增加住宅類土地供應(yīng)、推進(jìn)新建住宅入市等。我認(rèn)為這些意見(jiàn)都說(shuō)到了關(guān)鍵之處。
另外，為什么深圳二手房猛漲，是因?yàn)橹挥猩倭糠孔舆M(jìn)入到流通市場(chǎng)，自2018年“7·31”政策之后，已經(jīng)約有18萬(wàn)套房源被鎖定，不能參與到流通市場(chǎng)（深圳現(xiàn)有住宅在二手市場(chǎng)流通的僅為6萬(wàn)-8萬(wàn)套），市場(chǎng)供應(yīng)量是嚴(yán)重不足的，因此深圳房協(xié)建議，取消限售政策或降低限售年限。
實(shí)際上，深圳現(xiàn)下的情況并不是它一家的問(wèn)題，各個(gè)城市都有供地“量少而結(jié)構(gòu)差”的情況，土地供應(yīng)總量少，而且住宅供地占比低，很多時(shí)候是在刻意壓低住宅供地比例，人為造成住宅供地價(jià)格上漲，面粉貴了面包定然要漲價(jià)。
中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：除了上述幾個(gè)方面，還有哪些問(wèn)題值得警惕。
孟曉蘇：有一點(diǎn)是需要提醒注意的，就是不要指責(zé)銀行發(fā)放貸款時(shí)要用房產(chǎn)抵押。在企業(yè)信用與擔(dān)保缺失的當(dāng)下，銀行發(fā)放貸款是需要抵押物的，抵押貸款才能保證資金安全，而房屋是最好的抵押品。已有銀行業(yè)人士表示，“房抵經(jīng)營(yíng)貸款”是從銀行資金安全考慮的，這也是從整體金融結(jié)構(gòu)安全角度考慮的，是一種“底線思維”。如果銀行資金出了大問(wèn)題，對(duì)社會(huì)造成的危害就會(huì)很大。在啟動(dòng)內(nèi)需的情況下，也不能忘記防范金融風(fēng)險(xiǎn)。
從此輪深圳銀行系統(tǒng)的操作來(lái)看，我認(rèn)為他們是守住了底線的，保證了企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)不至于傳導(dǎo)至金融體系。
我們要從思維方面轉(zhuǎn)變，認(rèn)清銀行資金投放出去是會(huì)流通與傳導(dǎo)的。我記得1994年剛剛進(jìn)行房改時(shí)，有銀行行長(zhǎng)反映意見(jiàn)，不贊成讓居民從銀行提錢(qián)去買(mǎi)房，擔(dān)心銀行存款會(huì)減少。而實(shí)際情況是，居民把購(gòu)房款交給單位購(gòu)房后，單位很快就把錢(qián)又存入到銀行，資金轉(zhuǎn)了一個(gè)圈，又轉(zhuǎn)回到銀行系統(tǒng)。但當(dāng)時(shí)某銀行行長(zhǎng)的說(shuō)法還真的把房改阻礙了好幾年，這是缺乏金融知識(shí)的一種表現(xiàn)。銀行資金的傳導(dǎo)機(jī)制也很明顯，比如“居民購(gòu)房貸款”看起來(lái)只是貸給了居民購(gòu)房，實(shí)際上資金通過(guò)購(gòu)房后的流通，能傳導(dǎo)到多個(gè)相關(guān)企業(yè)與領(lǐng)域，把諸多產(chǎn)業(yè)都給帶動(dòng)起來(lái)了。
中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：除了深圳最近動(dòng)作外，其他一些三四線城市如青島、荊州、淮安此前都推出了放松政策，最終無(wú)疾而終。您怎么看待這些地方政府的做法？
孟曉蘇：我看這些地方政府也是挺為難的。在樓市調(diào)控下，他們很想搞活經(jīng)濟(jì)，又擔(dān)心被扣上“短期刺激經(jīng)濟(jì)”的帽子。他們嘗試著改變“限購(gòu)”等政策，但經(jīng)不起輿論圍攻與上級(jí)責(zé)問(wèn)，最后只能探探頭就趕快縮回去。
來(lái)源：中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)
