在香港，點(diǎn)石成金的故事依然不斷在上演。
高速的城市化，從觀塘和荃灣的衛(wèi)星城市，到沙田和屯門的新市鎮(zhèn)，超過半世紀(jì)，至今仍為香港人津津樂道。
洪水橋，位于元朗西部，接連屯門，是青山公路沿線的一個小市鎮(zhèn)。
這里即將成為特區(qū)政府銳意開拓新界東北發(fā)展區(qū)的重點(diǎn)區(qū)域，而洪水橋?qū)⑹且粋�新市鎮(zhèn)的代表。
隨著城市化的發(fā)展，香港土地逐年供應(yīng)不足，政府為求覓地建屋想盡辦法。
2018年發(fā)展局局長黃偉綸指：“新發(fā)展區(qū)及新市鎮(zhèn)擴(kuò)展是中長期土地供應(yīng)的一個非常重要來源，預(yù)計約22萬中長期落成的房屋單位當(dāng)中，約20萬是來自新發(fā)展區(qū)及新市鎮(zhèn)擴(kuò)展。”
對城市邊沿的大型發(fā)展區(qū)而言，70多年來，政府依然樂此不疲。
這意味著，在這些新市鎮(zhèn)擁有大量土地儲備的開發(fā)商來說，無疑是利好消息，而泛海國際是其中幸運(yùn)的一員。
事實(shí)上，早在廿三年前，泛海國際就在洪水橋新發(fā)展區(qū)內(nèi)持有1幅中心地帶的地皮�；I劃超過20年，于2020年終于完成補(bǔ)地價手續(xù)，涉及金額超過20億港元。
最新消息指，泛海國際方面透露，集團(tuán)將投資45億港元發(fā)展該項目，最快將在2021年底或2022年初推售樓花。
押寶洪水橋
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體翻查歷史資料發(fā)現(xiàn)，早在2003年完成的“新界西北規(guī)劃及發(fā)展研究”，已經(jīng)選定洪水橋作為新發(fā)展區(qū)。
由于當(dāng)時人口增長和住屋需求放緩，這項開拓新發(fā)展區(qū)的計劃被擱置。
在其后“香港2030：規(guī)劃遠(yuǎn)景與策略”研究重新審視在新界拓展新發(fā)展區(qū)的需要，并建議開拓多個發(fā)展區(qū)，包括洪水橋新發(fā)展區(qū)，以應(yīng)對香港長遠(yuǎn)的住屋需求和提供就業(yè)機(jī)會。
隨后，香港發(fā)展局委聘顧問公司進(jìn)行“洪水橋新發(fā)展區(qū)規(guī)劃及工程研究”，并分別在2010年11月及2011年12月分兩輪進(jìn)行第一階段的公眾參與活動，并在該階段草擬初步發(fā)展大綱圖作為指引。
2013年，特區(qū)政府正式公布洪水橋新發(fā)展區(qū)第二階段開始咨詢，整個咨詢程序于2014年年中完成，2019年起進(jìn)行工地平整，首批居民將于2024年入伙，2034年完成。
按照政府計劃，是把新的洪水橋定位為新界西北區(qū)的“區(qū)域經(jīng)濟(jì)及文娛樞紐”，相關(guān)文件強(qiáng)調(diào)：“為各種經(jīng)濟(jì)活動提供約640萬平方米建筑樓面面積，并會產(chǎn)生約15萬個涵蓋各種工商業(yè)、特殊工業(yè)及社會服務(wù)業(yè)界的職位，有助解決目前新界西北區(qū)內(nèi)職位不足的問題�！�
據(jù)香港本地媒體指，計劃提供的面積接近中環(huán)整個甲級寫樓的面積。
截至2020年7月，香港地政總署根據(jù)《收回土地條例》、《道路(工程、使用及補(bǔ)償)條例》，以及《土地征用(管有業(yè)權(quán))條例》，在洪水橋/廈村新發(fā)展區(qū)第一期發(fā)展計劃工程范圍內(nèi)將予收回的土地上，張貼公告以收回上述發(fā)展計劃所需的土地，以便落實(shí)新發(fā)展區(qū)計劃。
香港政府將收回合共195幅私人土地，涉及面積約12公頃，以及涉及約10個墳?zāi)辜?2個金塔的土地，涉及面積約359.36平方米。上述土地將于收回土地公告張貼后三個月，即2010年10月24日，歸還政府所有。政府將會按程序于張貼收地公告后，向相關(guān)的土地業(yè)權(quán)人提供特惠土地補(bǔ)償。
很快，在洪水橋新發(fā)展區(qū)內(nèi)持有1幅中心地帶地皮的泛海集團(tuán)，便瞄準(zhǔn)時機(jī)主動出擊，早前已獲準(zhǔn)建商住項目，遂申請增加商業(yè)零售逾56%，由原先約1.65萬平方尺，增至2.58萬平方尺；為保持原有總樓面約51.44萬平方尺不變，住宅樓面要略減約1.8%以作遷就。
泛海集團(tuán)同時將單位平均面積縮細(xì)12%，住宅單位總數(shù)不減反增近百伙，由844伙加至943伙，加幅逾11%，平均每伙面積約518平方尺。
泛海國際執(zhí)行董事關(guān)堡林接受香港媒體采訪時亦公開強(qiáng)調(diào)，政府將投入大量資源將洪水橋打造成新界西北“區(qū)域經(jīng)濟(jì)及文娛樞紐”，集團(tuán)對該區(qū)樓市前景非�？春谩�
最大型項目
據(jù)泛海國際2020年中期業(yè)績報告顯示，位于元朗洪水橋的商住發(fā)展項目，換地暫定基本條款已經(jīng)確定，現(xiàn)正與地政總署進(jìn)行補(bǔ)地價磋商。該發(fā)展項目將提供約52萬平方尺樓面面積，其中約90%為可售的住宅單位。
另一位于輕鐵藍(lán)地站的住宅發(fā)展項目，正在向政府進(jìn)行初步換地申請，項目將提供約6.7萬平方尺的住宅樓面面積。
2020年11月13日消息稱，泛海國際終于完成補(bǔ)地價手續(xù)，涉及金額超過20億港元，每方尺樓面地價約3850港元，較長實(shí)三年前鄰近項目補(bǔ)價高兩成。
如果以逾20億港元補(bǔ)地價金額計算，粗略估計，每平方尺樓面補(bǔ)地價約3850港元。相較之下，長實(shí)在2017年中時候，就鄰近的洪元路、洪志路交界項目補(bǔ)地價，每平方尺樓面地價約3112港元，今次補(bǔ)地價水平在3年間上升24%。
若按照現(xiàn)時總投資額約45億港元計算，計及10%“發(fā)水”（通貨膨脹）、實(shí)用率8成因素，粗略推算，項目落成后的實(shí)用尺價約1.18萬港元起，較樓齡約9年的泉薈近期實(shí)用尺價約1.14萬港元，而樓齡28年的雅珊園尺價則約9427港元，分別高4%至25%不等。
泓亮咨詢及評估董事總經(jīng)理張翹楚認(rèn)為，跟2017年相比，現(xiàn)時住宅樓價升約1成，認(rèn)為今次發(fā)展商愿意付的補(bǔ)地價水平不算便宜。
不過值得一提的是，泛海集團(tuán)表示，該項目將會成為泛海國際歷來最大型項目。集團(tuán)方面透露總投資額約45億港元，最快將在2021年底或2022年初推售樓花。
據(jù)關(guān)堡林透露，早在1997年泛海已經(jīng)購入該幅地皮，經(jīng)過多年并購及規(guī)劃，在數(shù)年前就獲批以地積比率4.95倍發(fā)展商住項目，總樓面約52萬平方尺，除了6幢住宅外，還有3.4萬平方尺的商業(yè)樓面。
同時，該洪水橋項目由泛海獨(dú)資發(fā)展、已規(guī)劃多年的，提供逾千伙住宅，主打1至3房戶型，是區(qū)內(nèi)近年較少有的大型發(fā)展。項目距輕鐵洪水橋站只約3分鐘步程，附近亦不乏民生商鋪。
該物業(yè)位于洪水橋田心路及洪元路交界，鄰近較為人熟悉的私樓主要有泉薈、尚城及蔚林等。
關(guān)堡林又提到，項目所在的洪水橋區(qū)，是政府未來發(fā)展重點(diǎn)，整個地區(qū)共441公頃土地重新規(guī)劃發(fā)展。
“在政府規(guī)劃藍(lán)圖中，將來港深機(jī)場鐵路將于洪水橋設(shè)中途站，連接深港兩地；未來除了住宅供應(yīng)外，區(qū)內(nèi)會有不少商廈、零售、酒店等商用樓面供應(yīng)，打造成新界西北的‘區(qū)域經(jīng)濟(jì)及文娛樞紐’。將來會是可容納20萬人口的新一代新市鎮(zhèn)，故集團(tuán)對該區(qū)樓市前景看高一線�！�
而泛海國際目前在香港的發(fā)展中項目，只有渣甸山和寶珊道兩個合營項目。于渣甸山，集團(tuán)繼續(xù)其包含16個面積由2850平方尺至超過6800平方尺的豪宅合營住宅發(fā)展項目“皇第”市場營銷活動。截至2020年5月底，銷售額約12億港元。
于寶珊道的另一合營豪華住宅發(fā)展項目已完成地基建造，上蓋建筑工程即將開始。
來 源：觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)
編 輯：chenhong
