伴隨著“金九銀十”完美落幕，滬上樓市前10個月商品房成交金額已達(dá)4591.12億元，完成了去年全年成交額的九成以上。

　　熱鬧過后，上海樓市還會有驚喜嗎？

　　答案是肯定的。

　　最后的沖刺階段，地產(chǎn)營銷人已經(jīng)吹響沖鋒的號角。倒計時下，決戰(zhàn)口號、 誓師大會，讓置身其中的每個人腎上腺素狂飆。

　　60個新盤摩拳擦掌等待著最后的入市，這場臨近終點(diǎn)的沖刺中，不少房企更是甩出了手中的“王炸”項目。

　　仁恒11月欲連開4盤，勢頭兇猛；融創(chuàng)直接推出兩個改善盤參戰(zhàn)；久違的新湖中寶再度發(fā)力，無論青藍(lán)國際亦或新湖明珠城皆為其產(chǎn)品力之證。

　　3盤打響頭陣

　　據(jù)記者不完全統(tǒng)計，11月，上海地區(qū)有36個新盤宣告入市，涉及房源數(shù)3057套（13個項目公布）。相較10月入市的26個新盤供應(yīng)量有所上漲。

　　激烈的11月爭奪戰(zhàn)開端相對平緩。目前僅有3個浦東項目取證，分別為仁恒錦繡世紀(jì)和浦發(fā)仁恒·珊瑚世紀(jì)與金融家三期。

　　其中，仁恒錦繡世紀(jì)和浦發(fā)仁恒·珊瑚世紀(jì)均位于康橋板塊，相距4公里左右，認(rèn)籌金分別為60萬元和50萬元，加上戶型、均價、房源數(shù)相近，存在一定競品性質(zhì)。前者位于中外環(huán)間，距離地鐵11號線浦三路站約1.5公里路程，步行時間約20分鐘，項目本次推出98-150平方米3-4房戶型共340套，均價6.6萬元/平方米；后者則位于外環(huán)線外，周邊無軌道交通線，項目本次推出89-157平方米2-4房共332套，均價6.45萬元/平方米，總價在519萬-1114萬元/間。

　　金融家則位于唐鎮(zhèn)板塊，距離最近的軌交2號線創(chuàng)新中路站還有近4公里路程，公共交通略有不便。項目時隔一年再次加推88-208平方米洋房、疊加產(chǎn)品共236套，取證均價4.9萬元/平方米，總價在409萬-1120萬元/間。

　　金融家本次入市戶型與往期相近，2019年10月，項目曾推出276套房源，主力戶型為約88-126平洋房和約192-205平疊墅產(chǎn)品，其中高層均價約4.3萬/平方米，認(rèn)籌率達(dá)78%。

　　這一數(shù)據(jù)也在本月被刷新，認(rèn)籌率一舉突破100%。新房搖號系統(tǒng)數(shù)據(jù)顯示，金融家本月推出的236套房源收獲了270+組認(rèn)籌，認(rèn)籌率約114%。

　　同時，仁恒兩項目均已認(rèn)籌結(jié)束，且認(rèn)籌結(jié)果較好。仁恒錦繡世紀(jì)推出的340套房源收獲1100+組認(rèn)籌，認(rèn)籌率約324%；浦發(fā)仁恒·珊瑚世紀(jì)的332套房源則收獲450+組認(rèn)籌，認(rèn)籌率約為137%。

　　3個開盤項目均獲得超100%認(rèn)籌率，為11月打響了頭陣。

　　重頭戲開場

　　由于月初取證項目較少，11月新房市場的重頭戲還在后頭。

　　具體來看，本月預(yù)計入市的36個項目分布在上海13個區(qū)，浦東新區(qū)集中推出9個項目，占總量的四分之一；緊隨其后的是各有5個項目入市的寶山區(qū)和閔行區(qū)，青浦區(qū)預(yù)計有4個，虹口區(qū)有3個，普陀和徐匯各有2個，黃浦、長寧、靜安、松江、奉賢、嘉定皆貢獻(xiàn)1個項目。楊浦、金山和崇明3個區(qū)暫時無供應(yīng)。

　　這也意味著，除楊浦之外，市區(qū)其他幾個區(qū)皆有新盤入市，這一現(xiàn)象直接導(dǎo)致本月高端盤及改善盤入市數(shù)量直線上升。

　　內(nèi)環(huán)中本月便有5個項目宣告入市，其中虹口區(qū)以3席占據(jù)絕對C位，其扎堆推出臨平路板塊中糧瑞虹·海景壹號、虹口魯迅公園板塊融創(chuàng)青云壹號和虹口北外灘板塊弘久·新弘北外灘，3個項目單價均在10萬-12萬元/間、總價千萬起，競品屬性較強(qiáng)。除此之外，黃浦老西門板塊中海建國里和普陀武寧板塊新湖明珠城三期不出意外的話，也將于本月入市。

　　實際上，市區(qū)的新盤身影遠(yuǎn)不止于此。多年未有新房供應(yīng)的楊浦內(nèi)環(huán)，即將迎來保利天匯，項目將于11月中上旬開放售樓處和樣板間。東外灘的八埭頭濱江園也有望在最后兩個月加推。

　　除了明珠城，和融創(chuàng)青云壹號400米之隔的依然是新湖的項目——青藍(lán)國際。作為紅盤，有4年前一期交付的珠玉在前，二期尚未開盤便讓市場充滿期待，產(chǎn)品品質(zhì)也讓相鄰的融創(chuàng)青云壹號黯然失色。《國際金融報》記者了解到，有購房者原是沖著青云壹號而去，但順帶看了青藍(lán)國際后便改變了主意，“無論是裝修標(biāo)準(zhǔn)亦或產(chǎn)品端的打造都存在不小差異”。

　　內(nèi)中環(huán)間則有2個項目入市，分別為閔行新虹橋板塊的古北天御和徐匯龍華板塊的融創(chuàng)徐匯濱江壹號。后者也是本月入市的第二個融創(chuàng)高端項目，融創(chuàng)徐匯濱江壹號本次將一次性推出全部229套房源，精裝交付，總價段在1600萬-3000萬元/間。

　　中外環(huán)間目前有6個項目宣告入市，匯成南街里、中海長寧第、智富名品城、仁恒錦繡世紀(jì)、仁恒靜安世紀(jì)和浦開仁恒·金橋世紀(jì)，其中仁恒占據(jù)半壁江山。如果加上外環(huán)新盤——浦發(fā)仁恒·珊瑚世紀(jì)，預(yù)計本月將有4個仁恒項目“同臺競技”。

　　其余23個新盤則位于外環(huán)外，其中不乏萬科四季都會、卓越華潤玲瓏悅府、浦發(fā)東悅城等往期熱開項目。

　　11月，上海外環(huán)線內(nèi)供應(yīng)新盤達(dá)13個，占入市總量的36%，相較10月的15%與9月的17%，城區(qū)供應(yīng)量明顯提升，改善、高端項目入市節(jié)奏加快。

　　上海中原地產(chǎn)首席分析師盧文曦認(rèn)為，年底房企為回籠資金，推豪宅沖量是慣例，“畢竟豪宅一套可以抵上普通住宅好幾套了”。盧文曦指出，雖為豪宅，但為了沖量，價格肯定也會相對親和。

　　11月的上海樓市，懸念和期待叢生……

來源：國際金融報

編 輯：chenhong