從瘋狂燒錢搶占市場，到四處找錢尋求自救。長租公寓的180度大轉(zhuǎn)變，意味著行業(yè)的發(fā)展邏輯正在改變。
1月17日晚（美東時(shí)間1月16日），蛋殼公寓將以股票代碼“DNK”在紐交所上市，成為國內(nèi)第二個(gè)登陸資本市場的長租公寓企業(yè)。
此前蛋殼公寓招股書顯示，擬發(fā)行1060萬股ADS（美國存托股票），發(fā)行區(qū)間為14.5美元至16.5美元每股，最高募資1.75億美元。
上市當(dāng)天，蛋殼公寓對募資計(jì)劃作出調(diào)整，擬以13.5美元/股的價(jià)格，發(fā)行960萬股ADS，募資金額1.296億美元。
但上市真的能成為長租公寓們自救“續(xù)命”的靈丹妙藥嗎？仍是一個(gè)問號。
資本化道路坎坷
2019年，長租公寓的頭部企業(yè)都看上了資本化這塊“大蛋糕”，青客公寓、蛋殼公寓紛紛傳出上市計(jì)劃。
“第一個(gè)吃螃蟹”的是青客公寓。2019年10月8日，青客公寓向美國證券交易委員會(huì)（SEC）遞交招股說明書，預(yù)計(jì)以“QK”為交易代碼，登陸納斯達(dá)克。
2019年10月25日，青客公寓更新招股書，擬發(fā)行520萬股ADS，發(fā)行區(qū)間17美元至19美元每股，最高募資近1億美元。青客公寓表示，此次IPO募資所得將用于擴(kuò)張所覆蓋的公寓和房間數(shù)量、投資于技術(shù)方面和基礎(chǔ)設(shè)施和用于一般營運(yùn)用途。
青客公寓的上市計(jì)劃給長租公寓們指了一個(gè)方向。2019年10月28日,蛋殼公寓首次遞交招股書，擬以“DNK”為交易代碼，登陸紐交所。
不過“打樣”在前的青客公寓不太順利。
先是募資金額縮水過半。2019年11月5日，青客公寓上市申請獲批，但原本擬發(fā)行的520萬股ADS降至270萬股。（在承銷商不行使超額配售權(quán)的情況下）以17美元/股的發(fā)行價(jià)計(jì)算，募資總額約為4590萬美元。
景暉智庫首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家胡景暉告訴財(cái)經(jīng)網(wǎng)，從WeWork IPO失敗后，整個(gè)資本市場的風(fēng)向都發(fā)生了變化�？恳�(guī)模、不掙錢，并以此講故事的企業(yè)很難再融到資。
青客公寓正是典型的“靠規(guī)模、不掙錢”企業(yè)。
招股書介紹，2012年，青客公寓成立。成立第一年，青客公寓的房源數(shù)900多間，而到了2018年底，這一數(shù)字飆升至9.12萬間，復(fù)合年增長率達(dá)114%，共覆蓋6座城市。
在規(guī)模擴(kuò)張的同時(shí)，2017年、2018年，青客公寓分別凈虧損2.45億元、4.99億元。截至2019年6月30日的前9個(gè)月，凈虧損3.73億元。
胡景暉指出，“美國的上市費(fèi)用很高，實(shí)際上青客能拿回來的融資不到3億元。以青客現(xiàn)在的虧損情況，融來的錢只夠它再虧半年�！�
“靠規(guī)模、不掙錢”不光成了青客公寓融資道路上的絆腳石，還引發(fā)了一系列連鎖反應(yīng)，股價(jià)跳水、市值蒸發(fā)。
2019年11月8日，青客公寓登陸納斯達(dá)克的第4天，在“曇花一現(xiàn)”的股價(jià)巔峰20.44美元/股后開始“走下坡路”，最低股價(jià)甚至跌破10美元/股。
截至1月17日早5點(diǎn)收盤，青客公寓報(bào)價(jià)12.49美元/股。以上市當(dāng)天開盤價(jià)17.35美元/股計(jì)算，青客公寓上市2個(gè)多月后，市值蒸發(fā)2.33億美元。
青客公寓依靠上市來融資續(xù)命的“算盤”沒有打響。1月17日，和青客公寓一樣有著“靠規(guī)模、不掙錢”特色的蛋殼公寓登陸紐交所，是重蹈青客公寓老路，還是后來者居上，仍需時(shí)間考驗(yàn)。
嚴(yán)重依賴“租金貸”
青客公寓登陸納斯達(dá)克，蛋殼公寓上市紐交所。
為何同一時(shí)間，長租公寓的龍頭企業(yè)們紛紛打上赴美上市的“算盤”？胡景暉給出的回答是，“為了續(xù)命�！�
說是續(xù)命并不夸張，長租公寓光鮮亮麗敲鐘的背后，一邊是不斷趨嚴(yán)的規(guī)范政策；一邊是一個(gè)接一個(gè)的爆雷消息。
自2018年下半年開始，全國多個(gè)城市明確發(fā)文整治并暫�！白饨鹳J”業(yè)務(wù)。
“租金貸”一般以“月付”和“押一付一”為誘餌，讓租客向第三方金融機(jī)構(gòu)或P2P網(wǎng)絡(luò)借貸平臺(tái)申請信用貸款。申請成功后，該筆貸款會(huì)一次性付給長租公寓，長租公寓再分期將房租付給房東，利用時(shí)間差聚集起來的資金形成“資金池”，用于長租公寓的再擴(kuò)張。
“租金貸”受限的最大影響就是，資金池的減少。而這也成為不少長租公寓資金鏈斷裂的“導(dǎo)火索”。
房東東數(shù)據(jù)顯示，2019年53家長租公寓出現(xiàn)經(jīng)營問題，資金鏈斷裂及跑路的共有45家，被收購的有4家，拖欠或拒付房租的有4家。其中，杭州更是“重災(zāi)區(qū)”，位于杭州的樂伽公寓、國暢、喔客公寓、德寓科技、中擇房產(chǎn)等接連爆發(fā)資金鏈危機(jī)。
青客公寓、蛋殼公寓提交的招股書揭開了長租公寓依賴“租金貸”的“冰山一角”。
招股書介紹，截至2019年6月30日，青客公寓與11家金融機(jī)構(gòu)合作提供“租金貸”，收到金融機(jī)構(gòu)預(yù)付款8.726億元，使用租金貸用戶占比65.2%。也就是說，每3個(gè)租客中就有2位使用“租金貸”。
而蛋殼公寓對“租金貸”的依賴更為嚴(yán)重。2017年、2018年和2019年前九月，蛋殼公寓分別從租客獲得預(yù)付款1.1億元、2.8億元和7.9億元，分別從金融機(jī)構(gòu)獲得租金預(yù)付款9.4億元、21.3億元和31.6億元。2017年、2018年和2019年前九月，蛋殼公寓使用“租金貸”的租客分別占比91.3%、75.8%和67.9%。
2019年12月25日，6部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于整頓規(guī)范住房租賃市場秩序的意見》，其中明確要求租金貸占比不得超過30%，超過比例的應(yīng)當(dāng)于2022年底前調(diào)整到位。
留給“蛋殼們”的時(shí)間已經(jīng)不多了。
根據(jù)規(guī)定，青客公寓、蛋殼公寓需在兩年時(shí)間內(nèi)，將近70%的租金貸占比降至30%。這也意味著，急速大幅縮水的資金池急需新的“血液”流入運(yùn)轉(zhuǎn)。
洗牌加劇
太平洋證券分析師徐超告訴財(cái)經(jīng)網(wǎng)，蛋殼公寓、自如等二房東模式本來是不需要加杠杠的，一手收房租，一手交給原房東，自己賺差價(jià)和服務(wù)費(fèi)。然而現(xiàn)實(shí)是長租公寓運(yùn)營商為了快速擴(kuò)張，利用租金貸這個(gè)工具，把未來租金收入提前透支，比如支付新房源定金、裝修費(fèi)用等。
他表示，“洗牌是肯定的，行業(yè)野蠻生長的階段結(jié)束了，以后會(huì)更加規(guī)范�！�
2019年，規(guī)范“租金貸”等一系列舉措，為一路逛奔的長租公寓踩下“急剎車”。
同時(shí)，融資發(fā)債對長租公寓逐漸趨嚴(yán)。中指研究院報(bào)告顯示，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2018年長租公寓領(lǐng)域，企業(yè)獲得融資37筆，約1491億元（包括發(fā)債、基金、授信等各類用于長租公寓發(fā)展的資金），而2019年僅有16筆，約360億元，金額不足2018年的1/4。
長租公寓擴(kuò)張速度開始放緩。以青客公寓為例，2018財(cái)年，青客公寓房源數(shù)量96529套，同比增長99.4%。2019財(cái)年第四季度（2019年7月1日-9月30日）新增可用租賃單位443個(gè)，同比增長僅為3.24%。
目前市場上的長租公寓大多可以歸為3類。一類是以蛋殼公寓、青客公寓為代表的公寓運(yùn)營公司；一類是以冠寓、泊寓為代表的開發(fā)商背景公司；還有一類是以自如、相寓為代表的中介背景公司。
胡景暉對公寓運(yùn)營公司的未來發(fā)展并不看好。此外他指出，開發(fā)商背景公司需要轉(zhuǎn)型，未來出路是委托有專業(yè)運(yùn)營能力公司的來幫助運(yùn)營。而最有發(fā)展前景的是中介背景公司，因?yàn)橹薪樽鲩L租公寓存在一個(gè)先天優(yōu)勢，可以實(shí)現(xiàn)業(yè)主和客戶之間的二次轉(zhuǎn)換。
胡景暉預(yù)測，“2020年，長租公寓爆倉的事件并不會(huì)消除。往年爆倉的都是小企業(yè)，今年有可能爆大的�！�
而在財(cái)經(jīng)評論員嚴(yán)躍進(jìn)看來，長租公寓的發(fā)展周期較長，不像房地產(chǎn)市場能在一周、一月內(nèi)很快起色。
不過，嚴(yán)躍進(jìn)仍舊看好長租公寓的未來發(fā)展趨勢。他將長租公寓的發(fā)展比作“燉湯”，“要小火慢燉才會(huì)味道好”，太著急容易“變味”。
或許正如巴菲特所說，“大潮退去，才知道誰在裸泳�！遍L租公寓的風(fēng)口散去，才能還原熱度下的本來面目。
來源：財(cái)經(jīng)網(wǎng)
編輯：wangdc
