進入10月后，“謹慎”成了土地市場的新名詞。
數(shù)據(jù)顯示，10月份的全國土地市場呈現(xiàn)出全多維度的降溫態(tài)勢。土地成交量明顯下滑，成交單價下降，土地平均溢價率降至半年以來的歷史低位，流拍現(xiàn)象增多。城市及企業(yè)間的投資分歧越發(fā)顯著，涼秋之下，資金充裕的房企逐漸顯現(xiàn)出較強的“御寒”能力，快速發(fā)展的城市也更突顯出“聚熱”效應。
“黃”“綠”和中小房企的機會期
中指研究院數(shù)據(jù)顯示，50家代表房企中，有39家房企10月拿地金額較前9個月的均值出現(xiàn)下滑。 在7月、8月和9月，當月拿地金額低于此前均值的房企數(shù)量依次為24家、31家和32家，越來越多的房企開始放慢拿地節(jié)奏。且從整體來看，50家代表房企10月份拿地總額的環(huán)比增速為今年以來的最低值，降幅接近50%。
在整體節(jié)奏放緩的趨勢下，個別房企正在加速拿地。建業(yè)地產(00832.HK)10月的拿地額占前10月總額的30%以上，合景泰富(01813.HK)和華發(fā)股份(600325.SH)的拿地額占比為20%以上。
從頭部房企的排名來看，萬科(000002.SZ)從今年上半年的拿地金額第17名、拿地面積第10名，一路上升至拿地金額、面積均位列第6名；融創(chuàng)中國(01918.HK)則在9月后終于擠入拿地面積前10的行列。中國恒大(03333.HK)穩(wěn)坐金額、面積榜單前三，且在粵港澳大灣區(qū)和中西部地區(qū)拿地尤為積極，是該兩大區(qū)域內拿地金額和面積最大的房企。萬科、中海地產(00688.HK)、綠城中國(03900.HK)多點布局，分別在3個城市的前10月拿地榜單中位列前10。
頭部房企在拿地金額和面積的集中度上出現(xiàn)同環(huán)比的大幅提升，資源優(yōu)勢進一步顯現(xiàn)。同策研究院最新報告顯示，TOP20房企10月份的拿地金額和拿地面積集中度分別為82.24%和83.45%，相較于9月提升了1.8和6.1個百分點。同策研究院認為，集中度的顯著提升主要是由于“三道紅線”政策發(fā)布后，資金相對充裕的大型房企，尤其是國企，在融資和土地市場上體現(xiàn)出更明顯的優(yōu)勢。
根據(jù)此前出臺的“三線四色”融資新規(guī)，風險較高的“紅檔”、“橙檔”兩區(qū)的房企拿地明顯變得更為保守；而風險相對較低的“黃檔”和“綠檔”房企，在拿地上似乎更有沖勁。今年前十個月拿地金額排名前10的房企中有7家企業(yè)為“黃檔”或“綠檔”。比如“黃檔”碧桂園在一天內以總價12.84億元拿下三個城市的地塊。“黃檔”中南建設全資附屬公司杭州翰遠在10月底以7.39億元競得一宗湖州宅地，競價經(jīng)89輪，溢價率為63.86%，遠高于此前同區(qū)域土地溢價率�！熬G檔”中海發(fā)展在119輪競價后以封頂價拿下一宗東莞商住地，溢價率為48.03%。
同時，企業(yè)拿地整體謹慎的態(tài)勢，也為中小型房企和本土房企提供了更大的參與空間。一周前，汾湖高新區(qū)的一宗商住用地被金地商置(00535.HK)以底價成交，另一宗住宅地塊被杭州新天地集團拍得，溢價率為4.28%。同期，煙臺市的兩宗地塊分別被本土房企飛龍集團和金象
泰競得，此前相關板塊的主要玩家多為頭部房企。青島本土房企海信地產和天一仁和也以4.46億元的總價競得3宗地塊，成為10月份青島土地市場的拿地大戶。
有業(yè)內人士對第一財經(jīng)表示，企業(yè)拿地熱度的分化與自身的財務壓力高度相關，大型房企的土地儲備較為豐富，加上財務追求健康，開始從規(guī)模導向轉向利潤導向，因此整體趨向謹慎態(tài)度，客觀上確實為中小型企業(yè)提供了一定空間。
城市間土拍市場溫差加劇
10月以來，各線城市的土地成交規(guī)模均進入降溫狀態(tài)，導致全國300城土地成交規(guī)模和價格均出現(xiàn)10%左右的環(huán)比降幅。
其中，二線城市的成交量價顯著下滑，住宅用地成交面積環(huán)比減少21.8%，樓面價大幅下降至每平米5000元以下；商辦用地成交量有所提升，但樓面價再次回落至低位。在一線城市宅地溢價率明顯回升的同時，二線及三四線城市宅地溢價率均出現(xiàn)下滑，二線城市溢價率更達到今年以來月度平均溢價率的最低點。
同策研究院認為，二線城市市場熱度的下滑最為明顯，原因在于近期新政出臺的城市多為二三線城市，優(yōu)質地塊的減少和政策影響使得房企的投資積極性下降。今年下半年，已有至少14個城市出臺穩(wěn)地價政策，10月份又有南通、紹興、徐州等地發(fā)布政策，對土拍規(guī)則和低價機制進行調整。
和土地交易情況相同，一線城市和二線、三四線城市在土地供應量上也出現(xiàn)明顯分化。根據(jù)克爾瑞研究中心數(shù)據(jù)，一線城市10月份的土地供應面積環(huán)比增長了32%，而二線和三四線城市則分別環(huán)比減少54%和31%。
長沙、東莞等熱門城市出現(xiàn)了達到最高限價遭到熔斷或以封頂價成交等激烈戰(zhàn)況。蘇北多個城市刷新了地價天花板，淮安更接連迎來建發(fā)、碧桂園等頭部房企，更新了最新單價及總價地王名單，其中建發(fā)所競得的地塊溢價率為55.24%，競拍共經(jīng)歷了960輪，歷時超過10個小時。西安和安徽的土地市場在10月中下旬迎來頭部房企的扎堆競拍，有力推高了成交價。在綠城、正榮、保利、萬科、碧桂園等一眾品牌房企的競爭下，一宗西安地塊的成交溢價率高達69%，三宗安徽土地的溢價率均超過100%。
有城市熱火朝天，就有城市成交慘淡。10月內有大量地塊以底價成交，濟南在10月底成交的13宗土地悉數(shù)以底價成交，河南新鄉(xiāng)、四川宜賓等地更是流拍不斷。
克爾瑞認為，土地供應將在年底進入高峰期，但在調控政策收緊、優(yōu)質地塊減少、金融監(jiān)管趨嚴等多方面因素的疊加影響下，年底的地塊溢價率將繼續(xù)走低，高熱地塊數(shù)量進一步減少。
來 源： 第一財經(jīng)
編 輯：liuy
