深圳土地市場再次迎來土拍盛宴，8宗宅地引25家房企競逐！
11月23日，深圳密集出讓8宗住宅用地，總成交價為339.81億元。這是深圳年內規(guī)模最大的一次土地出讓，單日成交總金額也創(chuàng)歷史新紀錄。
這8宗地共吸引了萬科、融創(chuàng)、金茂、保利、中海、金地、華潤、招商、華發(fā)等25家房企參與競拍。最終，分別由融創(chuàng)+華發(fā)聯合體、深圳地鐵、萬科、佳兆業(yè)、安聯高速、金茂、電建、中信競得。
接受券商中國記者采訪的業(yè)內人士認為，深圳土地市場交易活躍，但是土地出讓“雙競雙限”模式下，加上對人才住房和普通住房的價格限制，樓市火爆的狀況不太可能出現了。未來住房供應規(guī)模進一步增加，對人才住房和普通住房價格的限制能夠一定程度上緩解大家對房價上漲的預期。
一日8宗地攬金339.81億
11月23日，深圳密集出讓8宗住宅用地，總成交價高達339.81億元。
據了解，這8宗宅地分別位于寶安區(qū)、龍華區(qū)、坪山區(qū)和光明區(qū)，總建筑總面積224萬平方米，起拍總價294.42億元，最高限制總地價達426.8億元。除寶安區(qū)地塊用于建設可售人才住房，其他7宗地均用于建設普通商品住房，且均采用“雙限雙競”的辦法以掛牌方式出讓。這些地塊吸引了萬科、融創(chuàng)、金茂、保利、中海、金地、華潤、招商、華發(fā)等25家房企參與競拍。
其中，面積最大、價格最高的是寶安區(qū)A301-0575地塊，規(guī)劃建筑面積131.0703萬平方米，掛牌起始價127.1億元，最高限制地價184.15億元，土地用途為商業(yè)用地、游樂設施用地、居住用地、公園用地、道路用地。該宗地住宅類型為可售型人才住房，不設無償移交的只租不售人才住房初始配建面積。土地出讓方式為限成交地價、限人才住房銷售均價，先競地價、后競無償移交的只租不售人才住房面積。最終，該地塊被融創(chuàng)+華發(fā)聯合體以底價127.1億元競得。
面積第二大的地塊是龍華區(qū)A832-0861地塊，同樣也以66.53億元底價成交，競得人為深圳地鐵集團。
對此，貝殼研究院高級分析師潘浩認為，寶安區(qū)地塊131萬㎡規(guī)劃建面，是為超大型綜合體，其中住宅均為可售型人才住房，30萬㎡，而商業(yè)、辦公、酒店、娛樂設施等均可有條件轉讓，綜合計算下來，該地塊樓面價不到1萬元/㎡，但由于面積巨大，且為可售型人才住房，且有條件轉讓物業(yè)轉讓難度較高，因此，多數房企對其望而卻步。而龍華區(qū)大浪街道地塊為地鐵上蓋項目且競拍條件為具備地鐵開發(fā)能力的企業(yè)方可參與，因此，深圳地鐵順理成章的底價取得該地塊。
另外，寶安區(qū)A122-0371地塊，參與現場競拍有中海、華發(fā)、保利、招商、越秀、平安、金茂、萬科、龍光、華潤+金地等10個競買主體。最終，萬科以最高限價59.98億元+配建人才房6.6萬平方米競得，溢價率45%。該宗地項目建成后，普通商品住房銷售均價不得高于83265元/平方米。
坪山區(qū)G12314-8030地塊，吸引了華發(fā)、旭輝、天健、平安、聯發(fā)、中海、金茂、萬科、保利、華潤+金地、安聯、佳兆業(yè)+新城、招商等13家競買主體參與現場競拍。最終，佳兆業(yè)+新城聯合體以上限價格28億元+配建人才房5萬平方米拿下，溢價率45%。本次出讓宗地項目建成后，普通商品住房銷售均價不得高于37500元/平方米。
此外，光明區(qū)出讓的4宗宅地分別被安徽交通控股集團、金茂、電建和中信城開以最高上限價競得，溢價率均達45%。其中，A650-0377宗地競爭最為激烈，參與競拍企業(yè)達20家。
潘浩指出，除大宗地塊外，其余住宅用地全部“觸頂”，6宗住宅用地每宗成交溢價率均達45%，轉競人才住房面積，仍然熱度不減。其中萬科取得寶安區(qū)地塊靠近核心區(qū)，可售部分樓面價直達65139元/平方米，而該地塊限價在83265元/平方米，足見房企對于稀缺地塊取締的決心。
據貝殼研究院統(tǒng)計，上一次深圳土拍單日突破200億，要追溯
到2019年6月24日，當時單日成交224億元。2020年11月23日，深圳單日成交340億元，創(chuàng)造單日成交總金額的新紀錄。
市場活躍度高但地價穩(wěn)
對于深圳此次大規(guī)模推地的背景和原因，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉接受券商中國記者采訪時表示，深圳今年的建設用地供應計劃中提出，整個住宅用地供應要比去年翻一倍。同時，深圳“7·15”調控后，除了在需求端抑制以外，更重要的還是在供給端來解決問題，應對需求，平抑房價的預期，所以我們看到整個土地供應量非常大。另外，深圳“十四五”的住房用地占建設用地的比重要從現在的20%提高到25%，所以在明顯增加用地規(guī)模。
“還有個很重要的問題是，深圳的經濟確實受疫情沖擊比較大，疫情過后，深圳先行先試示范區(qū)互聯互通的一些項目、深汕新區(qū)的開發(fā)、軌道交通的建設等工作壓力是非常大的，所以地方政府也迫切希望能夠得到一定的財政支持�！崩钣罴螌θ讨袊浾哒f。
從當日的土拍現場來看，8宗地共計25家房企參與競拍，其中有6宗地參與競拍房企達8家以上，4宗地參與競拍房企達10家以上，最多的1宗用地參與競拍企業(yè)達20家，競拍市場活躍度較強。
不過，在潘浩看來，深圳市場活躍度較高，但成交樓面價控制良好，穩(wěn)地價趨勢明顯。對比2019年，深圳主要在年中和年底集中出讓住宅用地，而2020年出讓節(jié)奏基本相同。累加當日成交數據后，可以看出，深圳住宅用地成交規(guī)劃建筑面積累計同比增加284.8%，將近去年同期的3倍，對未來新房市場供應精起到積極的補充作用，緩解市場供需矛盾。但是成交樓面價累計同比則較去年同期下滑43.9%，下滑幅度將近一半，2020年以來深圳在土地供應方面注重樓面價漲幅的控制。截止11月23日，累計溢價率為22.3%，環(huán)比上月收窄2.9個百分點，同比去年同期收窄11.7個百分點。
李宇嘉也對券商中國記者表示，房企拿地比較積極，都想進入深圳市場，但是土地出讓“雙競雙限”模式下，加上對人才住房和普通住房的價格限制，樓市火爆的狀況不太可能出現了。未來住房供應規(guī)模的增加是毫無疑問的，特別是人才住房和普通住房的價格受到抑制后，能夠一定程度上緩解大家對房價上漲的預期。
“此外，從這些住房供應看，光明、沙井、寶安、龍華等外圍區(qū)域比較多，整個中心區(qū)非常少，這也是近期二手房市場又開始火爆的一個原因。整體看，雖然大家打新熱情高但第一次不一定能打到，又因為配套、區(qū)位、價格的原因，很多購房者又回歸到中區(qū)買二手房去了，所以造成二手房價格又排第一了�！崩钣罴螌θ讨袊浾哒f。
券商中國記者梳理統(tǒng)計，去年9月至今，深圳二手房價環(huán)比漲幅均位居全國前五，繼今年3月和6月漲幅位居全國第一后，10月漲幅再次升至全國之首。
來 源： 證券時報
編 輯：liuy
