10月，政策方面，政策偏向加強(qiáng)對(duì)行業(yè)的市場(chǎng)監(jiān)管，包括商品房建設(shè)和銷售中的監(jiān)管、資金違規(guī)挪用監(jiān)管和限貸限售方面的監(jiān)管，另外重視租賃市場(chǎng)建設(shè)和盤活城市與鄉(xiāng)村的存量用地。住宅方面，40城住宅成交量同比上行，環(huán)比下行，其中核心二線和普通二線城市同環(huán)比下降，長期來看，庫存壓力更小的一二線城市市場(chǎng)表現(xiàn)預(yù)期較好。土地市場(chǎng)方面，各能級(jí)城市環(huán)比均下行，但是同比均高于2019年同期，隨著年底土地供應(yīng)的增加，預(yù)期土地成交量有望上升。企業(yè)方面，房企投資向普通二線和三四線城市傾向，主要是這類城市土地價(jià)格相對(duì)較高，在融資收緊的環(huán)境下，對(duì)企業(yè)資金要求相對(duì)較低。同時(shí)，房企銷售規(guī)模保持穩(wěn)定增長，但是融資規(guī)模整體下降，且面臨著較為嚴(yán)重的償債壓力。

　　▼ 住宅市場(chǎng)：住宅成交環(huán)比下行，一二線城市庫存壓力整體較小

　�。�1）成交面積：住宅成交穩(wěn)中有降，庫存壓力小的一二線城市市場(chǎng)保持穩(wěn)定

　　從我們監(jiān)測(cè)的40城數(shù)據(jù)來看，10月商品住宅銷售面積為2147.8萬平米，同比上升9.6%，環(huán)比下降13.3%，成交量穩(wěn)中有降。

　　具體來看，一線城市商品住宅成交同比上行29.9%，環(huán)比下行36.7%。從同比來看，上海和深圳同比增速較為明顯，均超過40%，分別為40.9%和93.8%；從環(huán)比來看，四座城市成交量環(huán)比整體下降，其中北京和廣州環(huán)比降幅均超過40%，從而導(dǎo)致一線城市住宅成交量有較大幅度的下行。

　　核心二線和普通二線住宅成交量同環(huán)比均下行。從核心二線城市來看，住宅成交量達(dá)到654.5萬平米，同比、環(huán)比分別下行1.6%和15.3%，但南京、武漢和廈門市場(chǎng)表現(xiàn)較好，環(huán)比分別上升24.5%、18.2%和31.1%。從普通二線城市來看，住宅成交量達(dá)到379.9萬平米，同比、環(huán)比均下行，分別為5.1%和5.8%，其中西安市場(chǎng)保持較高熱度，環(huán)比仍實(shí)現(xiàn)21.3%的增長。

　　三四線城市10月份住宅成交量792.7萬平米，同比上行22.6%，環(huán)比下行0.3%。整體來看，住宅成交量同比連續(xù)上升，環(huán)比僅小幅下降，說明三四線城市仍存在較高的需求推動(dòng)成交量的提升。從同比來看，東莞、惠州和揚(yáng)州等城市實(shí)現(xiàn)較高的同比增幅，分別為63.2%、71.0%和80.0%；從環(huán)比來看，即使三四線城市環(huán)比下行，但仍有城市保持較高的市場(chǎng)熱度，例如岳陽、韶關(guān)和蕪湖，環(huán)比分別上升27.0%、18.5%和18.3%。

　　總的來看，10月一線和三四線城市住宅成交量同比上升，環(huán)比下降，核心二線和普通二線城市同環(huán)比均下降，最終導(dǎo)致單月住宅市場(chǎng)同比上行，環(huán)比下行，銀十表現(xiàn)低于預(yù)期。

　　我們認(rèn)為，庫存壓力較小的一二線核心城市住宅成交量長期內(nèi)偏穩(wěn)定，而庫存壓力偏大的普通二線和三四線城市短期內(nèi)更容易走量。

　　根據(jù)億翰智庫《房住不炒下行業(yè)空間仍在，錨定資源是未來競(jìng)爭關(guān)鍵——2020四季度策略報(bào)告》來看，第一象限內(nèi)的多數(shù)城市短期庫存壓力超過12個(gè)月，低于18個(gè)月，但長期庫存壓力表現(xiàn)不一，土地成交與住宅成交不匹配的城市庫存壓力較大，而相匹配的城市庫存壓力較小。

　　例如西安，面對(duì)土地成交增速不斷上行，2020年西安住宅市場(chǎng)表現(xiàn)則相對(duì)平緩，市場(chǎng)恢復(fù)速度較慢，但是相比其他城市，西安的住宅市場(chǎng)空間足夠大，比較容易吸納大量的庫存，而且去化周期不斷下行，預(yù)計(jì)年底能恢復(fù)至2019年同期水平，成交量長期內(nèi)保持穩(wěn)定。

　　第二象限城市庫存壓力同樣較大，但次于第一象限，可以分為兩類：一類是以北京、三亞為首的政策管控比較嚴(yán)格的城市；第二類是以天津、大連為主市場(chǎng)熱度較低的城市。其中北京和三亞這類城市受政策調(diào)控影響最為明顯，住宅與土地成交增速整體位于0%以下，由此導(dǎo)致短期市場(chǎng)偏弱，但長期理性的市場(chǎng)環(huán)境難以積累庫存。以天津和大連為主的城市住宅市場(chǎng)熱度相對(duì)較低，土地市場(chǎng)多是為了補(bǔ)倉呈階段性上升，由此導(dǎo)致當(dāng)前庫存壓力不高，但長期土地市場(chǎng)熱度若呈波動(dòng)上升，更易引起庫存積累。

　　第三象限城市庫存壓力最小，主要是長三角、珠三角以及中西部地區(qū)的核心城市，市場(chǎng)熱度整體較高，去化周期較短，且長期庫存壓力小，基本不存在庫存積累風(fēng)險(xiǎn)，住宅市場(chǎng)長期保持穩(wěn)定局面。

　　第四象限城市庫存壓力同樣較小，但高于第三象限，城市表現(xiàn)呈現(xiàn)能級(jí)分化：以上海、杭州為主的一二線城市庫存積累風(fēng)險(xiǎn)較低；以湖州、岳陽為主的三四線城市庫存積累風(fēng)險(xiǎn)較高。其中上海和杭州土地成交量自2019年持續(xù)上升導(dǎo)致庫存略有上升，但是住宅市場(chǎng)穩(wěn)定的需求并不容易產(chǎn)生庫存積累；湖州和岳陽這類三四線城市過往土地成交規(guī)模的大幅增長導(dǎo)致城市長期庫存壓力較大，但是住宅成交量穩(wěn)定增長，且去化周期不斷縮短，庫存積累壓力有所下降。

　　總的來說，核心城市的住宅市場(chǎng)熱度整體較高，供需均衡，基本不存在庫存壓力，能夠保障成交量的穩(wěn)定增長，是房企投資布局的優(yōu)先選擇。而其他城市，尤其是能級(jí)較高，經(jīng)濟(jì)水平更強(qiáng)的城市雖然存在部分庫存壓力，但是市場(chǎng)需求穩(wěn)定，短期重視去化有利于實(shí)現(xiàn)成交量的快速提升。

　　（2）去化周期：去化周期整體下行，一二線和三四線城市庫存壓力存在分化

　　10月，我們監(jiān)測(cè)的城市商品住宅庫存面積環(huán)比整體下降，概因9月住宅市場(chǎng)回暖使各城市庫存下行，使本月去化周期縮短。

　　但是各城市去化周期表現(xiàn)為兩個(gè)特點(diǎn)：第一，一二線城市去化周期整體縮短，其中北京、上海、廣州、南京和蘇州等庫存壓力均有減輕；第二，三四線城市去化周期整體延長，除蕪湖本月住宅成交量同環(huán)比上行外，溫州和江陰住宅成交量相比9月均有明顯下行，從而使去化周期延長。從長期來看，我們認(rèn)為一二線城市庫存壓力相對(duì)較小，而部分三四線城市存在庫存壓力較大。

來 源： 億翰智庫 

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