2025年1月9日，北京—CBRE世邦魏理仕今日發(fā)布《2024年北京房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧及2025年展望》指出，2024年北京辦公樓市場(chǎng)搬遷交易持續(xù)增加，中關(guān)村、望京等科技中心去化表現(xiàn)位居前列；零售物業(yè)市場(chǎng)新增供應(yīng)保持活躍，更多老牌項(xiàng)目啟動(dòng)調(diào)改升級(jí)；倉儲(chǔ)物流市場(chǎng)北京降本升級(jí)換遷需求日趨高漲，天津廊坊以價(jià)換量推動(dòng)市場(chǎng)復(fù)蘇；商務(wù)園區(qū)市場(chǎng)重點(diǎn)區(qū)域產(chǎn)業(yè)集聚性強(qiáng)化，需求承壓推動(dòng)租金加速下行；物業(yè)投資市場(chǎng)機(jī)構(gòu)投資者交易金額占比過半，交易資產(chǎn)類型分布更趨均衡。
一、優(yōu)質(zhì)辦公樓市場(chǎng)
——搬遷交易持續(xù)增加，中關(guān)村、望京等科技中心去化表現(xiàn)位居前列
2024年第四季度，位于中關(guān)村與麗澤區(qū)域的兩個(gè)新項(xiàng)目交付，新增辦公面積12.9萬平方米。全年新增供應(yīng)總量僅錄得19.2萬平方米，同比降幅達(dá)74%，市場(chǎng)供應(yīng)的擴(kuò)充步伐顯著放緩。
本季度新租交易面積總量環(huán)比下降13%。全年新租需求總面積同比減少5%，但搬遷交易持續(xù)增加，占全年新租面積的80%，占比再破歷史紀(jì)錄。從行業(yè)來看，TMT板塊成為驅(qū)動(dòng)新租需求的主力軍，人工智能、大數(shù)據(jù)與平臺(tái)互聯(lián)網(wǎng)等關(guān)鍵賽道發(fā)揮支柱作用；金融行業(yè)緊隨其后，受行業(yè)整合深入推進(jìn)的影響，縮減面積現(xiàn)象持續(xù)，新租需求下降明顯；專業(yè)服務(wù)需求穩(wěn)列第三，律所、咨詢類客戶的升級(jí)搬遷動(dòng)作不斷。此外，以快消品、汽車及食品為主的消費(fèi)品制造業(yè)的需求穩(wěn)步提升，躋身前四大行業(yè)。
得益于國有及頭部企業(yè)的多筆大面積成交落位，以及退租數(shù)量同比回落，全年全市凈吸納量達(dá)34萬平方米，帶動(dòng)全市空置率年末同比下降0.7個(gè)百分點(diǎn)至21.0%。其中甲級(jí)市場(chǎng)貢獻(xiàn)凈吸納量總量的81%。新興區(qū)域以及中關(guān)村、望京等科技中心去化表現(xiàn)位居前列；而CBD、金融街、燕莎、王府井等區(qū)域因部分金融、科技、醫(yī)藥企業(yè)整合至自用樓宇或縮減面積，空置率持續(xù)走高。
租金方面，以價(jià)換量的局面持續(xù)，各級(jí)降幅進(jìn)一步擴(kuò)大；年末全市平均租金面價(jià)同樣本比環(huán)比下降3.4%，至每月每平方米256.6元，年度累計(jì)跌幅10.7%。其中，超甲級(jí)辦公樓租金降幅在各級(jí)市場(chǎng)中最為顯著。受高租金樓宇占比較多、空置率較高等因素影響，金融街、王府井、CBD、望京等區(qū)域全年跌幅高于市場(chǎng)平均。
世邦魏理仕華北區(qū)顧問及交易服務(wù)部|辦公樓|租戶負(fù)責(zé)人袁慧指出：“2025年，北京辦公樓市場(chǎng)僅有兩個(gè)新項(xiàng)目入市，帶來總計(jì)24萬平方米的辦公面積增量，而存量可租面積依然充裕。在復(fù)雜多變的業(yè)務(wù)環(huán)境下，租戶的房地產(chǎn)策略目標(biāo)更趨復(fù)合、多元，兼顧成本、效率、品質(zhì)與規(guī)模等多方面要素，并在選址交易、項(xiàng)目管理、運(yùn)營管理等環(huán)節(jié)尋找更大的優(yōu)化空間。業(yè)主針對(duì)這些需求的解決方案創(chuàng)新，有助增加租戶粘性，樹立市場(chǎng)口碑，提升項(xiàng)目租賃表現(xiàn)。”
二、優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場(chǎng)
——新增供應(yīng)保持活躍，更多老牌項(xiàng)目啟動(dòng)調(diào)改升級(jí)
2024年第四季度，北京零售物業(yè)市場(chǎng)迎來四大商場(chǎng)盛大啟幕，總體量42.9萬平方米，使得全年新增供應(yīng)逼近100萬平方米。其中兩座為外圍的區(qū)域購物中心，兩座為次級(jí)商圈的城市更新項(xiàng)目。此外，諸多老牌項(xiàng)目如金源新燕莎MALL、雙安商場(chǎng)、當(dāng)代商城等陸續(xù)啟動(dòng)調(diào)改升級(jí)，未來將通過增加餐飲與生活配套占比來應(yīng)對(duì)市場(chǎng)消費(fèi)格局的轉(zhuǎn)變。
2024年1-11月北京社銷總額同比下降2.8%，其中餐飲收入和穿類商品零售同比分別下降5.1%和3.9%，可選消費(fèi)面臨更大的下行壓力，消費(fèi)者在選擇商家品牌時(shí)對(duì)人均花費(fèi)的考量更趨敏感。餐飲商家更趨倚賴直播、團(tuán)購等渠道獲客引流，新增門店也更集中于平價(jià)品牌。全年餐飲新增店鋪占比48%，其中烘焙甜品（如石頭先生的烤爐、KumoKumo、祐禾面包）及小吃快餐（如壽司郎、肉肉大米、濱壽司）均有增長。非核心商圈的新增項(xiàng)目和調(diào)改中的老牌項(xiàng)目給予了餐飲品牌更多的可選空間。運(yùn)動(dòng)戶外、奢侈品等“穿類商品”品牌布局有所放緩，全年服飾鞋包新增店鋪占比同比下滑4.2個(gè)百分點(diǎn)至25%。同樣提供情緒價(jià)值、但人均花費(fèi)更低的雜貨禮品、二次元等生活方式業(yè)態(tài)熱度上漲明顯，體現(xiàn)當(dāng)前的消費(fèi)平替現(xiàn)象。珠寶首飾及兒童業(yè)態(tài)拓店穩(wěn)健。美容保健、娛樂體驗(yàn)等生活服務(wù)類業(yè)態(tài)有所縮窄。在各項(xiàng)目積極調(diào)整和豐富業(yè)態(tài)、品牌結(jié)構(gòu)之下，全年凈吸納量同比提升38%至87.5萬平方米，季末空置率同比下降0.7個(gè)百分點(diǎn)至7.3%。
在性價(jià)比較低的項(xiàng)目調(diào)改帶動(dòng)下，季末全市購物中心首層平均租金同樣本比環(huán)比加速下跌0.9%至每天每平方米30.4元。全年平均租金累計(jì)下跌1.2%，非核心商圈由于品牌調(diào)整或裝修調(diào)改項(xiàng)目較多，招商方向以吸引客流為首要目的，其更換的網(wǎng)紅餐飲及生活配套占比增加后一定程度上限制了業(yè)主租金報(bào)價(jià)水平。CBD、王府井、西單等核心商圈優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目雖仍然為品牌布局首選，但租賃談判期也有延長，租金開始松動(dòng)。
世邦魏理仕華北區(qū)董事總經(jīng)理劉煥麗表示：“2025年北京零售物業(yè)市場(chǎng)預(yù)計(jì)迎來80余萬平方米的新增供應(yīng)，中關(guān)村、燕莎、東城其他等成熟商圈將有改造商業(yè)體交付，除此之外大部分為10萬平方米以上的外圍大型新建項(xiàng)目，為地緣客群提供更充盈、更高品質(zhì)的消費(fèi)選擇。近期北京商務(wù)部等七部門聯(lián)合印發(fā)《零售業(yè)創(chuàng)新提升工程實(shí)施方案》，鼓勵(lì)存量商業(yè)項(xiàng)目往場(chǎng)景化改造、品質(zhì)化供給、數(shù)字化賦能、多元化創(chuàng)新及供應(yīng)鏈提升等方向提升，有望吸引更多新業(yè)態(tài)、新場(chǎng)景的需求落地。”
三、倉儲(chǔ)物流市場(chǎng)
——北京降本升級(jí)換遷需求日趨高漲，天津廊坊以價(jià)換量推動(dòng)市場(chǎng)復(fù)蘇
2024年第四季度，北京連續(xù)兩季無新增高標(biāo)倉儲(chǔ)物流項(xiàng)目交付，全年合計(jì)放量33.2萬平方米。以供應(yīng)鏈及合同物流企業(yè)為代表的第三方物流占全年總新租面積的35%，而高新電子及醫(yī)藥類企業(yè)回流至自用園區(qū)導(dǎo)致制造業(yè)需求有所下滑。全年凈吸納量歷史首次為負(fù)值達(dá)-9.3萬平方米。在企業(yè)業(yè)務(wù)縮減及成本考量、老牌物流基地轉(zhuǎn)型提速等因素的影響下，存量租戶換遷至區(qū)位、品質(zhì)條件相近、租賃成本更低的項(xiàng)目，成為市場(chǎng)需求主旋律。在此影響下，大興京南、順義其他成為租戶遷出現(xiàn)象最集中的子市場(chǎng)。與此同時(shí)，大興京南、馬駒橋及通州等子市場(chǎng)內(nèi)率先調(diào)低租金的高標(biāo)倉憑借性價(jià)比優(yōu)勢(shì)，吸引了更多來自鄰近農(nóng)民倉、低標(biāo)倉的租戶遷入。
年末全市空置率維穩(wěn)在24.4%的歷史高位。平均租金連續(xù)第二年下跌至每月每平方米50.8元，全年同樣本比跌幅走闊至-9.2%。平谷馬坊、順義其他、大興京南等空置率較高的子市場(chǎng)領(lǐng)跌；順義空港、馬駒橋、亦莊經(jīng)開區(qū)等傳統(tǒng)核心子市場(chǎng)亦有小幅下跌。
廊坊本季度自2021年供應(yīng)浪潮初始以來首次單季無新增項(xiàng)目交付，全年合計(jì)放量58.3萬平方米，同比減少一半。季內(nèi)凈吸納量錄得22.0萬平方米，新租需求以第三方物流為主、傳統(tǒng)制造業(yè)為輔。核心子市場(chǎng)北三縣表現(xiàn)亮眼。全年業(yè)主以價(jià)換量策略持續(xù)激發(fā)市場(chǎng)活力，第三方物流、傳統(tǒng)制造業(yè)分別錄得新租占比47%及31%，助推全年凈吸納量攀升至歷史新高點(diǎn)達(dá)85.5萬平方米，由近京子市場(chǎng)固安領(lǐng)跑，北三縣、霸州、廊坊經(jīng)開區(qū)亦表現(xiàn)活躍。季末全市空置率同比下滑12.1個(gè)百分點(diǎn)至近三年半的最低水平。
天津本季度于寧河有新增項(xiàng)目交付，帶來5.6萬平方米，全年合計(jì)放量50.2萬平方米，同比減少近60%。季內(nèi)應(yīng)對(duì)春節(jié)備貨的短期承租活躍，凈吸納量錄得25.8萬平方米。全年第三方物流新租復(fù)蘇明顯，占新租總面積的49%。全市凈吸納量創(chuàng)歷史紀(jì)錄達(dá)71.7萬平方米，同比提升125%，武清區(qū)域表現(xiàn)最佳；津南及寶坻亦有表現(xiàn)。全市空置率全年穩(wěn)步下行，季末同比下降5.1個(gè)百分點(diǎn)至28.2%。
世邦魏理仕華北區(qū)顧問及交易服務(wù)部|產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)負(fù)責(zé)人王晨霞表示：“2025年北京倉儲(chǔ)物流市場(chǎng)即將迎來新增供應(yīng)潮，預(yù)計(jì)將有超過150萬平方米的新增高標(biāo)倉儲(chǔ)設(shè)施在非核心市場(chǎng)交付，其中絕大部分落地于平谷馬坊。同期廊坊的北三縣、廣陽和天津的武清、寶坻也將有多個(gè)新建項(xiàng)目交付。上述位于距北京主城區(qū)30-70公里圈層的子市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將較為激烈，為有京津冀城配及華北中轉(zhuǎn)分撥業(yè)務(wù)的租戶提供更具性價(jià)比的選擇。近期北京政府發(fā)布的《北京市有效降低全社會(huì)物流成本實(shí)施方案》中指出，為持續(xù)優(yōu)化運(yùn)輸結(jié)構(gòu)，完善基礎(chǔ)設(shè)施，推動(dòng)現(xiàn)代物流高質(zhì)量發(fā)展，將加快推進(jìn)現(xiàn)有四大物流基地的轉(zhuǎn)型升級(jí)，探索“產(chǎn)業(yè)集群+物流園區(qū)”協(xié)同發(fā)展新模式，有利于引導(dǎo)倉儲(chǔ)需求提質(zhì)升級(jí)并加速高標(biāo)倉的去化。與此同時(shí)，京津廊物流用地出讓面積全面回落，有助于緩解未來長期的市場(chǎng)壓力。”
四、商務(wù)園區(qū)市場(chǎng)
——重點(diǎn)區(qū)域產(chǎn)業(yè)集聚性強(qiáng)化，需求承壓推動(dòng)租金加速下行
2024年第四季度，北京商務(wù)園區(qū)市場(chǎng)未錄得新項(xiàng)目交付使用。年內(nèi)新項(xiàng)目延遲入市較為普遍，致使全年新增供應(yīng)量同比下降78%至20.9萬平方米，其中超過六成的體量來自純辦公項(xiàng)目，進(jìn)一步加大了辦公面積去化的挑戰(zhàn)。
本季度全市凈吸納量由負(fù)轉(zhuǎn)正錄得2.9萬平方米。新租需求超過七成均來自TMT，除了頭部互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)大面積擴(kuò)租以外，租金持續(xù)下行也刺激了中小型科技企業(yè)釋放搬遷需求。醫(yī)藥及生命科學(xué)板塊占比15%位居第二，其中制藥相關(guān)企業(yè)加速專項(xiàng)園區(qū)去化。全年整體市場(chǎng)凈吸納量同比下降78%錄得6.0萬平米，3/4新租需求來自TMT和醫(yī)藥及生命科學(xué)板塊，而制造業(yè)和能源及公共事業(yè)緊隨其后且需求占比均有所提升。其中TMT在泛中關(guān)村集群以及電子城區(qū)域，醫(yī)藥及生命科學(xué)在亦莊經(jīng)開區(qū)和大興子市場(chǎng)，能源及公共事業(yè)在豐臺(tái)子市場(chǎng)。以及芯片和3C電子產(chǎn)品等制造業(yè)在亦莊經(jīng)開區(qū)和北清路子市場(chǎng)集聚，進(jìn)一步強(qiáng)化了這些區(qū)域的產(chǎn)業(yè)定位。
本季度全市空置率環(huán)比下降0.3個(gè)百分點(diǎn)至23.6%，同比爬升1.3個(gè)百分點(diǎn)。在以價(jià)換量策略的刺激下，中關(guān)村軟件園成為唯一全年空置率顯著下行的子市場(chǎng)，豐臺(tái)、北清路受到科技企業(yè)面積騰退以及國企整合的影響，空置率同比上升均在6個(gè)百分點(diǎn)以上。全市生物醫(yī)藥專項(xiàng)園區(qū)空置率亦同比攀升4.1個(gè)百分點(diǎn)至22.2%，其中北清路子市場(chǎng)受到研發(fā)類醫(yī)藥企業(yè)需求放緩以及企業(yè)整合或業(yè)務(wù)萎縮的影響，空置率大幅走高12.8個(gè)百分點(diǎn)，而亦莊經(jīng)開區(qū)受到新項(xiàng)目交付的影響，空置率也呈上升態(tài)勢(shì)。
本季度全市平均租金報(bào)價(jià)同樣本比環(huán)比下降1.6%，全年降幅達(dá)到4.9%，至每月每平方米148.5元。全年各子市場(chǎng)降幅均較去年走擴(kuò)，其中泛中關(guān)村集群降幅繼續(xù)領(lǐng)先。
世邦魏理仕華北區(qū)董事總經(jīng)理劉煥麗表示：“2025年北京商務(wù)園區(qū)市場(chǎng)預(yù)計(jì)會(huì)有八個(gè)新項(xiàng)目總量近90萬平方米投放到市場(chǎng)，近八成新增供應(yīng)來自生命科學(xué)專項(xiàng)園區(qū)且集中在北清路子市場(chǎng)，在提升中關(guān)村生命科學(xué)園區(qū)域研發(fā)辦公空間品質(zhì)的同時(shí)，亦會(huì)增加區(qū)域內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)和去化壓力。亦莊和大興也將迎來醫(yī)藥專項(xiàng)園區(qū)的交付，均為能夠?qū)崿F(xiàn)成果轉(zhuǎn)化的復(fù)合型產(chǎn)業(yè)園區(qū)，滿足規(guī)模企業(yè)多元化的研發(fā)生產(chǎn)需求。2024年信息、電子、醫(yī)藥、汽車等產(chǎn)業(yè)增加值均實(shí)現(xiàn)穩(wěn)步增長，四季度多個(gè)細(xì)分產(chǎn)業(yè)的發(fā)展實(shí)施方案出臺(tái)，將在資金、人才、產(chǎn)業(yè)集群、公共服務(wù)等資源上助力高精尖產(chǎn)業(yè)的研發(fā)和重點(diǎn)技術(shù)的突破，預(yù)計(jì)將加速研發(fā)辦公、成果轉(zhuǎn)化等空間的去化�！�
五、物業(yè)投資市場(chǎng)
——機(jī)構(gòu)投資者交易金額占比過半，交易資產(chǎn)類型分布更趨均衡
2024年第四季度，北京物業(yè)投資市場(chǎng)一共錄得16筆交易，共計(jì)交易總額99.3億元，環(huán)比增長129%。全年累計(jì)交易達(dá)成46筆，總金額372.6億元，同比增長12%。
本季度近六成交易額來自自用買家，其中包括季內(nèi)單筆金額最大的交易，標(biāo)的為一棟位于西城區(qū)、總價(jià)達(dá)28億的辦公樓。全年來看，自用買家交易金額占比同比下滑，而機(jī)構(gòu)投資者占比由24%上升至51%。除了物業(yè)投資以外，購置辦公自用、股權(quán)增持等也是機(jī)構(gòu)投資者重要的交易方式和目的。從賣家類型來看，全年持續(xù)錄得地產(chǎn)基金在改造提升增值型資產(chǎn)后實(shí)現(xiàn)退出的案例，包括本季度一宗酒店改長租公寓的交易，體現(xiàn)了地產(chǎn)基金主動(dòng)管理的成果和價(jià)值。
從交易資產(chǎn)類別看，本季度辦公和零售板塊分別錄得占比74%和17%。全年綜合體、零售物業(yè)、工業(yè)物流交易金額同比提升較為明顯，推動(dòng)資產(chǎn)類型分布更顯均衡。其中底商或裙樓商業(yè)愈發(fā)受到企業(yè)買家的關(guān)注，機(jī)構(gòu)投資者則加強(qiáng)在零售物業(yè)、工業(yè)物流以及酒店公寓板塊的布局。另外，由于核心區(qū)域資產(chǎn)因其區(qū)位稀缺性，受到企業(yè)和個(gè)人買家的青睞，加上可投物業(yè)增加，全年成交活躍度顯著提升。隨著越來越多的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)涌現(xiàn)到市場(chǎng)，以及買賣雙方價(jià)格預(yù)期進(jìn)一步收窄，各板塊的資本化率持續(xù)走高，對(duì)交易達(dá)成起到促進(jìn)作用。
世邦魏理仕華北區(qū)投資及資本市場(chǎng)部負(fù)責(zé)人李浩表示：“2024年北京全市大宗交易同比穩(wěn)步增長，使得市場(chǎng)對(duì)北京優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的流動(dòng)性有更多期待，尤其是零售物業(yè)、工業(yè)物流、保障性租賃住房和養(yǎng)老公寓等可通過公募REITs退出的底層資產(chǎn)。此外，北京市政府年內(nèi)發(fā)布多項(xiàng)城市更新政策，對(duì)土地使用權(quán)延期、工業(yè)用地增容等活動(dòng)的價(jià)款補(bǔ)繳要求有更清晰的界定，有望推動(dòng)來年核心型、增值型投資需求�！�
來源：CBRE世邦魏理仕
