北京，2024年3月28日 --享譽全球的房地產(chǎn)服務及咨詢公司戴德梁行發(fā)布《2024年一季度北京寫字樓零售市場報告》。戴德梁行首席政策分析專家、北區(qū)研究部主管魏東表示，隨著北京數(shù)字經(jīng)濟的迅速發(fā)展及政府政策的推動，作為寫字樓市場的主力租戶，TMT行業(yè)需求的回歸有望帶動北京寫字樓市場的回暖。
租賃市場成交小幅回升，租金水平延續(xù)下降趨勢
2024年一季度，受新興商圈大面積成交租賃的影響，北京整體市場季度凈吸納量已接近2023年全年水平，為14.4萬平方米。北京寫字樓市場成交的小幅回升令全市空置率自2022年二季度以來首次下調(diào)，環(huán)比下降0.4個百分點至18.3%。五大核心商圈市場凈吸納量為4.4萬平方米，雖較2023年同期的負吸納有所好轉(zhuǎn)，但受新增供應和部分企業(yè)租戶退租影響，核心商圈市場空置率繼續(xù)呈上升態(tài)勢，環(huán)比上升0.5個百分點至13.1%。雖然一季度市場活躍度較2023年有所提升，但現(xiàn)有的高空置率持續(xù)給業(yè)主施壓，業(yè)主為了盡快去化自身面積和獲得更多的競爭優(yōu)勢則選擇繼續(xù)下調(diào)租金水平。至此，北京全市租金環(huán)比下降2.4%，同比下降8.4%至每月每平方米人民幣290.7元，五大核心商圈租金環(huán)比下降1.7%，同比下降7.6%至每月每平方米人民幣342.6元。
TMT行業(yè)約占總成交面積的一半，新能源綠色環(huán)保行業(yè)表現(xiàn)活躍
在行業(yè)表現(xiàn)方面，隨著北京持續(xù)推動"全球數(shù)字經(jīng)濟標桿城市"建設，數(shù)字經(jīng)濟標桿企業(yè)發(fā)展迅速。根據(jù)統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2023年全市數(shù)字經(jīng)濟增加值為1.88萬億元，同比增長8.5%，占地區(qū)生產(chǎn)總值的比重達42.9%，位列全國第一。這也相應反應在市場成交上，2024年一季度，北京TMT行業(yè)成交面積約占所有行業(yè)總成交面積的一半，為48.4%。其次為金融業(yè)和專業(yè)服務業(yè)，分別占所有行業(yè)總成交面積的15.1%和11.8%。能源行業(yè)則延續(xù)2023年的強勁勢頭，位居第四位，占所有行業(yè)總成交面積的10.2%。
截止至2027年，北京寫字樓市場新增供應將達144.7萬平方米。其中2024年為供應高峰，體量約為45萬平方米。預計二季度，新項目的入市加之市場的高空置很難在短期內(nèi)被去化，租金水平將繼續(xù)面臨下行壓力。戴德梁行北區(qū)項目及企業(yè)服務部主管廉峰哲表示，下半年隨著經(jīng)濟和市場活躍度的逐漸恢復，預計年底租金水平將趨于穩(wěn)定或迎來觸底拐點。未來幾年，隨著企業(yè)經(jīng)濟效益的好轉(zhuǎn)、新興產(chǎn)業(yè)的快速布局和相關(guān)政策的不斷推進，北京寫字樓市場租賃需求有望得到提升。
提質(zhì)升級"、"城市更新"仍是零售市場主旋律，首店首發(fā)經(jīng)濟持續(xù)繁榮
一季度，位于亞奧商圈的北辰薈購物中心及豐臺區(qū)的北京京盛時代購物中心開業(yè)，全市購物中心總存量升至1,502萬平方米。近兩年來北京零售市場入市的項目呈多樣化、多層次化的發(fā)展趨勢。在政府"傳統(tǒng)商圈改造"、"一店一策"等政策的推動下，傳統(tǒng)商圈老舊項目的改造成效也逐漸顯現(xiàn)。根據(jù)北京商務局2月發(fā)布的《北京培育建設國際消費中心城市2024年工作要點》，2024年還將完成西單金融街商圈、西直門商圈等15個商圈的改造升級。因此，"提質(zhì)升級"、"城市更新"仍將是2024年北京零售市場發(fā)展的主旋律。
品牌方面，除各購物中心在積極地豐富和提升其項目內(nèi)品牌外，各品牌方也在不斷地升級和創(chuàng)新其品牌店鋪形式，首店、旗艦店仍是各購物中心重點關(guān)注的對象。值得一提的是，中國最大的MUJI旗艦店本季度在北京朝陽大悅城開業(yè)，占地面積近5,000平方米。2024年北京將持續(xù)繁榮首店首發(fā)經(jīng)濟，計劃引入首店不低于800家。
2024年，北京零售市場預計將有超過120萬平方米的新增供應計劃投放市場，項目主要為位于郊區(qū)的大體量新建商業(yè)項目及位于主城區(qū)內(nèi)傳統(tǒng)商圈的城市更新項目。戴德梁行北區(qū)商業(yè)部主管孟祎表示，在北京大力激發(fā)消費潛能及打造融合消費新場景等支持性政策的指導下，今年新項目的開業(yè)將引入更加多元化的業(yè)態(tài)及消費場景，提升區(qū)域內(nèi)的消費環(huán)境及活力，助力北京國際消費中心城市的建設。
來 源： 戴德梁行
