2023年12月28日－29日，中國寫字樓產(chǎn)業(yè)園發(fā)展論壇第二十屆年會在北京富力萬麗酒店舉辦。年會由北京市投資促進服務(wù)中心、北京商務(wù)中心區(qū)管理委員會、全聯(lián)房地產(chǎn)商會指導(dǎo)，全聯(lián)房地產(chǎn)商會寫字樓分會、首都會展（集團）有限公司、房訊網(wǎng)FUNXUN聯(lián)合主辦。
在"解碼：科技園區(qū)空間打造與產(chǎn)業(yè)生態(tài)新模式"為主題的圓桌對話環(huán)節(jié)，以中關(guān)村西北旺科技園為案例，深入探討辦公、科研、生產(chǎn)、配套、服務(wù)等不同使用需求在單個園區(qū)中的建筑空間重構(gòu)及產(chǎn)業(yè)生態(tài)升級的話題。特邀世樺嘉潤董事總經(jīng)理李芳月?lián)沃鞒�，中科產(chǎn)城建設(shè)開發(fā)有限公司董事長郭瑩輝、中關(guān)村不動產(chǎn)商會會長張靜、中關(guān)村西北旺科技園副總經(jīng)理苗思露博士、CBRE世邦魏理仕華北區(qū)研究部負責(zé)人孫祖天、中關(guān)村產(chǎn)業(yè)研究院副院長楊洋進行了熱烈討論和觀點交鋒。
以下是全聯(lián)房地產(chǎn)商會寫字樓分會常務(wù)會長、中科產(chǎn)城建設(shè)開發(fā)有限公司董事長郭瑩輝在圓桌對話環(huán)節(jié)的發(fā)言實錄：
大家都知道，我們過去的北京，產(chǎn)業(yè)園區(qū)叫產(chǎn)業(yè)功能區(qū)，在規(guī)劃當中M1、M2工業(yè)用地或者B23教育科研是不允許融入生活設(shè)施的、商業(yè)設(shè)施的，這是規(guī)劃的一個極端現(xiàn)象。園區(qū)就是園區(qū)，企業(yè)聚集、社會配套城市級的商業(yè)，形成的產(chǎn)城其實是不融合的。
城市更新中產(chǎn)城不融合問題。我們看到以廣州、上海老的工業(yè)城市在改革過程中，把很多傳統(tǒng)社區(qū)引入了文創(chuàng)、引入了都市型產(chǎn)業(yè)，是讓老的商業(yè)住宅社區(qū)中有產(chǎn)業(yè)動力。尤其是最近幾年新的園區(qū)中也慢慢容入了產(chǎn)業(yè)里邊配套商業(yè)、配套居住，比如深圳的M0政策，新型產(chǎn)業(yè)用地，在建設(shè)面積的30%、占地面積15%，允許在工業(yè)園區(qū)中建設(shè)宿舍和社區(qū)商業(yè)，這就是一種產(chǎn)業(yè)園區(qū)的社區(qū)化和傳統(tǒng)的住區(qū)的產(chǎn)業(yè)化，就是兩者之間在交互融合。這種趨勢是對過去城市的服務(wù)業(yè)進城、產(chǎn)業(yè)下鄉(xiāng)的一種高效補充，就是大量的產(chǎn)業(yè)都在郊外，大量的服務(wù)業(yè)都在城里，所以造成潮汐流現(xiàn)象、產(chǎn)城不融合、大量浪費。產(chǎn)城融合的趨勢就是我們產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商、產(chǎn)業(yè)運營商的機遇。
我們希望政府部門在規(guī)劃一個園區(qū)過程中，如何可以允許產(chǎn)業(yè)園捆綁購買商業(yè)配套用地，可以配套住宅用地，形成從土地規(guī)劃上、從土地出讓方式上允許產(chǎn)住商高度融合，這是一個政策、法規(guī)，尤其是理念的突破。過去是條塊的，尤其是北京原來住宅還配商業(yè)，現(xiàn)在住宅連商業(yè)都不讓配了，所以搞得大家商業(yè)地產(chǎn)做商業(yè)地產(chǎn)、住宅地產(chǎn)做住宅地產(chǎn)，產(chǎn)業(yè)園根本就碰不著商業(yè)和住宅。我們就是要改變這種誤區(qū)，形成高度融合態(tài)勢。
另外，政府選擇運營商的時候缺乏標準。海淀一個溫泉鎮(zhèn)當年有個非常痛心的案例，政府要建設(shè)一個集體建設(shè)用地做一個創(chuàng)新社區(qū)，也容許產(chǎn)住商融合，但是不知道怎么選擇市場化民營的運營商，把這個運營機會交給民營企業(yè)，對還是不對？有沒有采購社會服務(wù)的標準？如果有標準有框架，政府就可以采購優(yōu)秀運營商的服務(wù)了，各類市場主體都可以通過一個框架下政府的招標行為進入政府的園區(qū)資產(chǎn)進行組合。所以產(chǎn)業(yè)社區(qū)的理念，在未來也是一種生意模型，也是一種政府的行為進步。
南方理念先行的產(chǎn)業(yè)社區(qū)化。比如M0政策，就是因為看到土地M1做工程，M2可以有限的有高度、有環(huán)境容忍度，但是還沒有解決住和商的問題，M0是深圳到惠州到全國演變，北京叫M4，現(xiàn)在我們已經(jīng)為客戶做了這樣的調(diào)整，各地在仿效，但是各地通過土地標號重新做了調(diào)整，但這種理念實際上就是產(chǎn)業(yè)社區(qū)化。
中關(guān)村西北旺科技園就是新理念下政府允許做產(chǎn)業(yè)園，其實商辦形態(tài)、寫字樓形態(tài)做孵化研發(fā)形態(tài)，包括科技園、孵化園，同時也允許配置社區(qū)級商業(yè)和配套的廉租公寓等等，這就是一種進步，這就是新的規(guī)劃。但是有的園區(qū)兩平方公里全部都是企業(yè)總部和研發(fā)，沒有配套商業(yè)，這就是新舊兩個界面。
來 源：房訊網(wǎng)
