海南啟動(dòng)全島封關(guān)運(yùn)作是為2025年實(shí)現(xiàn)全島封關(guān)做準(zhǔn)備，是海南邁向“自由貿(mào)易港”的重要節(jié)點(diǎn)。近年來，海南高質(zhì)量發(fā)展取得明顯成效，基本擺脫了房地產(chǎn)依賴癥。此次“封關(guān)運(yùn)作”對(duì)于海南島的影響更多體現(xiàn)在中長期發(fā)展、對(duì)經(jīng)濟(jì)貿(mào)易的整體帶動(dòng)，以及吸引人口流入等方面，但大眾的目光迅速聚焦海南樓市：海南樓市會(huì)如何發(fā)展？會(huì)呈現(xiàn)什么發(fā)展趨勢(shì)？

　　“封關(guān)運(yùn)作”基于海南作為“自由貿(mào)易港”的發(fā)展愿景的實(shí)現(xiàn)，產(chǎn)業(yè)、經(jīng)濟(jì)、及貿(mào)易的發(fā)展對(duì)于島內(nèi)的商業(yè)、辦公、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展將構(gòu)成一定利好，同時(shí)人口的流入也會(huì)對(duì)海南住宅市場(chǎng)的中長期發(fā)展構(gòu)成一定支撐。

　　但這些中長期的發(fā)展利好并不能直接支撐當(dāng)下的物業(yè)需求快速放大，政策利好的支撐效力是與發(fā)展進(jìn)度同步的。2017年后海南全島限購的舉措也很大程度上規(guī)避了樓市炒作資金的進(jìn)入，2018年住宅商品房成交面積銳減的趨勢(shì)可見限購措施對(duì)于海南住宅成交規(guī)模和熱度的影響，尤其對(duì)于以投資為目的省外購房需求的抑制——這一嚴(yán)格的限購政策至今仍在持續(xù)執(zhí)行，并進(jìn)一步規(guī)避了海南自貿(mào)港利好可能帶來的大量投機(jī)投資需求的進(jìn)入。

　　與此同時(shí)，供應(yīng)也一定程度限制了市場(chǎng)熱度的釋放。自2016年提出“兩個(gè)暫停”，2017年深化“兩個(gè)暫�！�，海南省在土地供應(yīng)及批準(zhǔn)新建商品住宅方面保持謹(jǐn)慎。2017年來涉宅用地成交量保持在較低水平，除促使存量土地的進(jìn)一步開發(fā)去化外，也將影響海南商品住宅的后續(xù)供應(yīng)量，削弱市場(chǎng)庫存壓力進(jìn)而減少風(fēng)險(xiǎn)。結(jié)合十四五規(guī)劃，25萬套的安居房供應(yīng)也將在很大程度平抑商品住宅市場(chǎng)的價(jià)格走勢(shì)。再看海口及三亞在過去幾年的銷售表現(xiàn)及價(jià)格波動(dòng)，可見市場(chǎng)整體表現(xiàn)均相對(duì)平穩(wěn)。

　　簡而言之，海南啟動(dòng)全島封關(guān)運(yùn)作是海南邁向“自由貿(mào)易港”的重要節(jié)點(diǎn)，其對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響并非即時(shí)效應(yīng)，而是從中長期的發(fā)展中給予房地產(chǎn)需求支撐。同時(shí)，“兩個(gè)暫�！�、涉宅用地的供應(yīng)放緩、現(xiàn)房銷售等政策都可見海南規(guī)避樓市風(fēng)險(xiǎn)及不過度發(fā)展房地產(chǎn)的決心。而對(duì)于利好可能造成的炒房熱潮，持續(xù)的全面限購政策及25萬套安居房的規(guī)劃都提醒投資者理性評(píng)估，對(duì)樓市熱度的抑制作用顯而易見。結(jié)合以上因素，戴德梁行認(rèn)為，在未來新增供應(yīng)相對(duì)有限的情況下，海南樓市大概率維持相對(duì)平穩(wěn)的發(fā)展趨勢(shì)。

    來源：戴德梁行

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