戴德梁行近日發(fā)布年度報(bào)告《大中華區(qū)寫字樓供應(yīng)/需求前沿趨勢(shì)》。報(bào)告顯示，截至2022年第四季度末，我們?cè)诖笾腥A區(qū)21個(gè)主要城市核心商圈的甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)到存量總計(jì)約6,526萬平方米；全年市場(chǎng)凈吸納量總計(jì)約100萬平方米，較2021年下降74.3%。
在六大主要城市中，臺(tái)北的空置率最低，為2.8%。而二線城市中，杭州的空置率最低，為16.6%。
戴德梁行華東區(qū)研究部及大中華區(qū)內(nèi)容主管Shaun Brodie表示：“大中華區(qū)多個(gè)城市的優(yōu)質(zhì)寫字樓供應(yīng)量預(yù)計(jì)將在今年進(jìn)入高峰期。在2023年至2026年期間，預(yù)計(jì)將有多個(gè)新興商圈有大量新增供應(yīng)交付入市。不少企業(yè)將尋求性價(jià)比高的優(yōu)質(zhì)辦公空間，這將持續(xù)推動(dòng)各城市商業(yè)格局的多極化發(fā)展�！�
戴德梁行中國區(qū)項(xiàng)目及企業(yè)服務(wù)部總裁魏超英表示：“展望2023年，經(jīng)濟(jì)持續(xù)向好、政策導(dǎo)向積極并且內(nèi)地疫情防控措施持續(xù)優(yōu)化，我們認(rèn)為中國優(yōu)質(zhì)寫字樓市場(chǎng)將穩(wěn)步復(fù)蘇�！�
近期政府政策的指導(dǎo)以及商業(yè)、社會(huì)和生活方式的變化都可能為以下行業(yè)提供新商機(jī)：
�。娦拧⒚襟w和科技行業(yè)）；
醫(yī)療健康行業(yè)；
零售商貿(mào)行業(yè)；
2023年，我們預(yù)計(jì)，包括總體經(jīng)濟(jì)狀況，政府政策和各個(gè)城市的發(fā)展規(guī)劃在內(nèi)的各因素疊加將有助于擴(kuò)大寫字樓的租賃需求。
北京
受疫情、經(jīng)濟(jì)下行壓力和外部環(huán)境不確定性等多重因素影響，2022年北京寫字樓市場(chǎng)租賃需求明顯下降，部分企業(yè)也出現(xiàn)縮減面積和退租的現(xiàn)象。隨著疫情的放開及經(jīng)濟(jì)活力的快速釋放，寫字樓市場(chǎng)也將逐漸復(fù)蘇，不管是需求和供應(yīng)都有望較2022年有較大提升。未來三年，預(yù)計(jì)大量新增供應(yīng)的入市將加劇市場(chǎng)的競(jìng)爭，短期內(nèi)市場(chǎng)租金仍將面臨下行壓力，但同時(shí)也將為租戶帶來最佳的租賃談判窗口期，市場(chǎng)成交量也將迎來大幅提升。
上海
2022年，上海甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)受到本土疫情影響較大。盡管如此，大量新增供應(yīng)進(jìn)入上海新興商圈的同時(shí)，市場(chǎng)成交量放緩。 未來，隨著人工智能和互聯(lián)網(wǎng)等更先進(jìn)技術(shù)的應(yīng)用和落地，數(shù)字經(jīng)濟(jì)有望繼續(xù)為上海的眾多行業(yè)帶來變革。貿(mào)易、教育、生命科學(xué)、媒體、市場(chǎng)營銷、金融科技、資產(chǎn)管理、新零售、高端制造和現(xiàn)代物流等行業(yè)都有望出現(xiàn)相關(guān)變革性的新商機(jī)。
此外，許多因之前疫情而推遲的辦公項(xiàng)目計(jì)劃于今年進(jìn)入市場(chǎng)。這些項(xiàng)目有可能在2023年為上海寫字樓市場(chǎng)新增超過200萬平方米的優(yōu)質(zhì)供應(yīng)，將有更多資本涌入上海以支持本土的樓宇經(jīng)濟(jì)。
深圳
全年而言，市場(chǎng)需求整體放緩， 金融、TMT、專業(yè)服務(wù)業(yè)依然高踞需求前三甲，但各自占比出現(xiàn)較大變化：其中金融業(yè)超越TMT重新成為深圳甲級(jí)寫字樓最大需求來源。
前期疫情因素導(dǎo)致的工期及招商進(jìn)度延后推高2023年新增供應(yīng)量將達(dá)到132.8萬平方米，龐大供應(yīng)帶來的競(jìng)爭壓力嚴(yán)峻。展望未來，隨著深港兩地全面通關(guān)，商務(wù)交流回暖趨勢(shì)明顯，中長期經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇可期，并有望支撐寫字樓需求端重歸景氣，但集中供應(yīng)背景下，租金走低、空置率走高的局面或?qū)⒃谥卸唐谘永m(xù)。
廣州
過去一年，疫情在國內(nèi)主要城市的反復(fù)對(duì)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展和城市運(yùn)行帶來極大挑戰(zhàn)，令經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的節(jié)奏受到影響，企業(yè)在辦公租賃決策上表現(xiàn)出保守與審慎的態(tài)度。以成本控制為核心驅(qū)動(dòng)的搬遷和續(xù)租成為最主要的租賃活動(dòng)。廣州甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)需求普遍呈現(xiàn)縮減態(tài)勢(shì)，全市全年凈吸納量大幅回落，并呈現(xiàn)負(fù)值。
穩(wěn)增長政策背景下，內(nèi)資企業(yè)仍然是廣州甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)的成交主力，未來隨著市場(chǎng)參與主體信心的回歸，更多實(shí)體行業(yè)得到發(fā)展，將為甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)帶來支撐，也將成為推動(dòng)市場(chǎng)活力重啟的關(guān)鍵。
香港
2022年，香港甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)共有6個(gè)新供應(yīng)項(xiàng)目落成，全部均坐落于非核心商圈。2023年，隨著政府全面落實(shí)中港通關(guān)安排以及放寬各項(xiàng)防疫檢疫限制，預(yù)計(jì)整體營商氣氛將逐步復(fù)常，有助帶動(dòng)及恢復(fù)內(nèi)地企業(yè)來港設(shè)立寫字樓的需求，使年內(nèi)的寫字樓租金跌幅有望收窄并穩(wěn)定下來。
臺(tái)北
2022年全年，臺(tái)北僅新增1棟A級(jí)辦公大樓(玉山敦北第二總部大樓)。預(yù)估至2025年，臺(tái)北A級(jí)辦公大樓新增供給預(yù)計(jì)約33萬平米，約等同現(xiàn)有A級(jí)辦公大樓總量的13%。核心地段的舊A級(jí)辦公大樓面對(duì)競(jìng)爭壓力及企業(yè)對(duì)ESG永續(xù)發(fā)展的重視，對(duì)其硬體升級(jí)將成趨勢(shì)。擁有靈活空間使用并滿足永續(xù)需求之A級(jí)辦公室將成為辦公市場(chǎng)企業(yè)首要考量條件。
來源：戴德梁行
編輯：jinbao
