一 甲級寫字樓

    ★香港島

　　由于10月內(nèi)寫字樓租賃市場氣氛較差，租賃勢頭進一步放緩。寫字樓租賃需求萎縮和空置率居高不下，租金繼續(xù)下跌。高空置率令中環(huán)的租金承受很大的壓力，10月份空置率創(chuàng)下新高，達到10.4%。

　　盡管中環(huán)租賃表現(xiàn)較差，律師行的寫字樓租賃活動繼續(xù)保持活躍。律師行和大律師事務(wù)所繼續(xù)成為中環(huán)寫字樓市場的租賃需求動力。由于在疫情后更多員工需要返回寫字樓工作，因此這些律師行正積極在中環(huán)尋找寫字樓空間作擴充或整合。

　　在可預(yù)見的將來，寫字樓租賃需求預(yù)計將保持低迷，導(dǎo)致大多數(shù)商業(yè)區(qū)的租賃活動處于較低水平，租金保持疲軟。

　　★九龍區(qū)

　　10月份九龍區(qū)的寫字樓租賃市場停滯不前，因為在商業(yè)環(huán)境日益不確定的情況下，租戶和業(yè)主仍然處于觀望狀態(tài)。

　　寫字樓租賃活動仍然以續(xù)租為主，而新租賃和搬遷則十分有限。由于業(yè)主愿意提供靈活的租賃方案來留住和吸引租戶，租戶普遍傾向續(xù)租。

　　在市場缺乏強勁的需求驅(qū)動因素的情況下，我們預(yù)計寫字樓租賃氣氛將保持疲弱，更多租戶采取觀望態(tài)度。

　　二 住宅市場

　　面對市場嚴峻的情況，住宅樓價連續(xù)第五個月放緩。9月份整體住宅樓價按月下跌1.7%。

　　香港特別行政區(qū)行政長官于10月下旬發(fā)表《施政報告》宣布放松樓市調(diào)控。根據(jù)土地注冊處的數(shù)據(jù)，10月份，住宅交易總數(shù)按月下跌25.8%。

　　相比之下，住宅租賃市場表現(xiàn)持續(xù)強勁，政府新政策吸引內(nèi)地人才來香港，推動住宅租賃市場增長。在經(jīng)濟前景及未來加息或減息的時程表不確定的情況下，我們認為放寬調(diào)控措施較難扭轉(zhuǎn)樓價的跌勢。物業(yè)市場需要時間來適應(yīng)印花稅的放寬，以及為非本地人才實施的“先免后征”措施。香港在今年前10個月已經(jīng)有70,000名人才來港，較政府原來訂立的目標超出一倍，因此中長期來看，新安排可以吸引有意成為香港人的非本地人才來港置業(yè)。

　　三 零售市場

　　10月，香港零售市場氣氛持續(xù)悲觀。盡管9月份零售業(yè)總銷貨總值按年上升13.0%至港幣318億元，但零售業(yè)總銷貨額的升幅仍低于市場預(yù)期的13.8%。

　　同樣地，盡管飲食業(yè)在第三季表現(xiàn)穩(wěn)定，但新挑戰(zhàn)和潛在風險仍然存在。自疫情后重新通關(guān)以來，香港居民的出境旅游，以及前往內(nèi)地的旅客數(shù)目急劇上升，對香港的餐飲業(yè)和零售業(yè)帶來威脅。

　　疫情爆發(fā)后，香港的零售業(yè)的營業(yè)額明顯下跌，令租金下跌。因此，零售商鋪的資產(chǎn)價值都在大幅下降，很多商鋪的資產(chǎn)價值與高峰期相比大幅調(diào)整了70%至80%。

　　整體而言，盡管政府推出多項刺激零售業(yè)的措施，例如“香港夜繽紛“，我們預(yù)期香港零售市場在2023年余下時間將持續(xù)疲軟。由于黃金地段商鋪空置率下降，我們維持對2023年全年主要街鋪租金增長5%的預(yù)測，從而推動租金回報率上升。

來 源：萊坊    

  編 輯：liuy