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互聯(lián)網(wǎng)、金融和專業(yè)服務(wù)業(yè)繼續(xù)成為北京寫字樓市場主要支撐
http://anyinhouse.com房訊網(wǎng)2022/9/6 10:02:00
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[提要]寫字樓市場同第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展息息相關(guān),北京寫字樓市場一直以高科技互聯(lián)網(wǎng)、金融和專業(yè)服務(wù)業(yè)為主導(dǎo)。2022年上半年,高科技業(yè)、金融業(yè)和專業(yè)服務(wù)業(yè)新租和搬遷成交分別占總成交面積的38.1%,31.1%和8.0%。

  2022年以來,在經(jīng)濟(jì)增速放緩和疫情影響下,企業(yè)信心和運營以及業(yè)務(wù)開展都收到了短期影響,也給寫字樓租賃活動帶來了沖擊。雖然市場凈吸納量出現(xiàn)下降,但金融和互聯(lián)網(wǎng)科技以及專業(yè)服務(wù)業(yè)為市場需求提供了重要支撐。

  其中,金融保險等企業(yè)展示出較強韌性和抗風(fēng)險能力,依舊保持?jǐn)U張態(tài)勢,在多個城市租賃需求中占據(jù)首位。而互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)雖然在今年受強監(jiān)管的影響,在北京、深圳等部分城市需求有所下降,但依舊為廣州、杭州、武漢等多數(shù)城市的首位需求驅(qū)動,行業(yè)租賃占比保持穩(wěn)定。同時,專業(yè)服務(wù)業(yè)也依然是需求的引擎力量。

  在2022服貿(mào)會期間,戴德梁行首席政策分析專家、北區(qū)研究部主管魏東在接受訪談時也表示:"高科技互聯(lián)網(wǎng)、金融和專業(yè)服務(wù)業(yè)一直以來都是北京寫字樓最主要的支撐,生物制藥業(yè)的需求正穩(wěn)步上升。"

  生物制藥類企業(yè)需求穩(wěn)步上升

  寫字樓市場同第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展息息相關(guān),北京寫字樓市場一直以高科技互聯(lián)網(wǎng)、金融和專業(yè)服務(wù)業(yè)為主導(dǎo)。2022年上半年,高科技業(yè)、金融業(yè)和專業(yè)服務(wù)業(yè)新租和搬遷成交分別占總成交面積的38.1%,31.1%和8.0%。最近兩年,生物制藥類企業(yè)的需求在穩(wěn)步上升。北京作為中國的科創(chuàng)中心、國際交往中心、服務(wù)業(yè)擴(kuò)大開放綜合試點城市和國家級自貿(mào)區(qū),這些名片下出臺的相關(guān)政策都有利于上述行業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。

  頭部企業(yè)進(jìn)駐有效帶動商圈發(fā)展

  從各商圈來看,行業(yè)聚集效應(yīng)在北京表現(xiàn)得非常明顯。金融類企業(yè)偏好金融街并有向CBD外溢的現(xiàn)象;IT、高科技互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)更偏好中關(guān)村、上地以及望京酒仙橋區(qū)域;CBD區(qū)域?qū)τ谕赓Y企業(yè)、高端服務(wù)業(yè)企業(yè)具有很強的粘性。

  商圈的形成由產(chǎn)業(yè)聚集、項目聚集、人才聚集等因素構(gòu)成,政府在產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入的過程中需要注意以上三個因素。我們發(fā)現(xiàn),頭部企業(yè)的進(jìn)駐可以有效帶動關(guān)聯(lián)企業(yè)及上下游企業(yè)的入駐,形成產(chǎn)業(yè)聚集。在有足夠可供面積的前提下,項目聚集作為載體可以吸引企業(yè)選址。人才政策可以吸引高端人才引入,一旦引入足夠多的人才,就可以在區(qū)域形成人才的內(nèi)循環(huán)。

  外資企業(yè)在租賃需求方面表現(xiàn)更為穩(wěn)定

  2008年以前,甲級寫字樓客戶基本由外資主導(dǎo),最近幾年,在北京的外資企業(yè)對寫字樓需求呈萎縮局面。他們對租金更加敏感,在選址上對于區(qū)域的整體商務(wù)氛圍更加看重,更講契約精神。而內(nèi)資企業(yè)在2009年之后開始大舉進(jìn)入甲級寫字樓,大量新增需求造成了北京寫字樓10年租金堅挺的業(yè)主市場局面。但隨著整體經(jīng)濟(jì)大環(huán)境的變化,外資企業(yè)在租賃需求方面表現(xiàn)更為穩(wěn)定,內(nèi)資企業(yè)的需求則隨著經(jīng)濟(jì)環(huán)節(jié)的變化出現(xiàn)了比較大的波動。

  高科技互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)雖表現(xiàn)疲弱,但發(fā)展空間仍巨大

  作為全國的科創(chuàng)中心和人工智能企業(yè)全球領(lǐng)先城市等特點及十四五規(guī)劃中對發(fā)展數(shù)字經(jīng)濟(jì)的政策扶持,北京的高科技互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)雖然目前由于處于調(diào)整周期,整體表現(xiàn)低迷,但整體發(fā)展空間巨大。中國的國際交往中心定位未來會讓北京更加國際化,金盞區(qū)域作為未來的第二個三里屯將會吸引大批使館及外資企業(yè)入駐。北京作為中國的金融監(jiān)管中心及隨著北交所的設(shè)立,金融類企業(yè)需求將會持續(xù)穩(wěn)定、堅挺。此外,作為服務(wù)業(yè)擴(kuò)大對外開放的窗口城市,北京的專業(yè)服務(wù)業(yè)也會繼續(xù)成為寫字樓需求的主力行業(yè)。

  來源:戴德梁行

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