近年來，物流領(lǐng)域的政策支持持續(xù)發(fā)力。在2022年《政府工作報(bào)告》及近日國務(wù)院官網(wǎng)公布的《關(guān)于加快建設(shè)全國統(tǒng)一大市場的意見》等多個重要政策文件中，流通體制改革與物流體系建設(shè)等關(guān)鍵詞屢被提及。
在產(chǎn)業(yè)和消費(fèi)升級兩大驅(qū)動力下，物流地產(chǎn)正成為我國房地產(chǎn)市場中發(fā)展最快的領(lǐng)域之一。巨大的市場需求、相對可觀的投資回報(bào)率及謀求轉(zhuǎn)型等諸多因素的疊加，更使得近年來包括房企在內(nèi)的各路“玩家”頻繁搶灘物流地產(chǎn)市場。
我國人均物流設(shè)施面積較低
得益于內(nèi)需消費(fèi)的韌性與活力、第三方物流的穩(wěn)步發(fā)展、電子商務(wù)領(lǐng)域的拓展和傳統(tǒng)零售及制造業(yè)的堅(jiān)實(shí)支撐，我國物流地產(chǎn)在過去若干年獲得了巨大發(fā)展。
1998年至今，我國物流地產(chǎn)主要經(jīng)歷了起步期、高速發(fā)展期、成熟發(fā)展期三個發(fā)展階段。而所謂物流地產(chǎn)，是指投資商根據(jù)物流企業(yè)客戶需要選擇合適地點(diǎn)，投資和建設(shè)的物流設(shè)施。包括物流園區(qū)、物流倉庫、配送中心、分撥中心等。
近些年來，消費(fèi)者依賴線上消費(fèi)的態(tài)勢愈發(fā)明顯。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，去年全年我國快遞包裹數(shù)量約1080億件，同比增長29.9%。物流系統(tǒng)的有序運(yùn)轉(zhuǎn)，成為了當(dāng)下社會生活的基本保障，也助推著物流地產(chǎn)的迅速發(fā)展。
“但目前我國物流地產(chǎn)市場整體并不均衡，由于物流倉儲土地市場還未完全市場化，諸如長三角等區(qū)域的后續(xù)需求還將呈現(xiàn)出強(qiáng)勁的趨勢。”仲量聯(lián)行中國區(qū)工業(yè)地產(chǎn)部物流地產(chǎn)總監(jiān)黃暉表示，華北、華南地區(qū)也將延續(xù)供不應(yīng)求態(tài)勢。
在諸多業(yè)內(nèi)人士看來，相比于其他國家，我國物流市場仍擁有廣闊的市場前景。
據(jù)第一太平戴維斯近日發(fā)布的《2022中國物流地產(chǎn)報(bào)告》顯示，目前我國人均擁有甲級物流設(shè)施0.06平方米，與國外多個重點(diǎn)城市相比面積較低，未來仍存廣闊的增容空間；此外，我國物流倉儲成交額（僅包含超過人民幣1億元的倉儲物流及冷鏈物流成交）也已由2015年的50億元左右升至2021年超過300億元。
逐年遞增的數(shù)據(jù)，反映出持續(xù)增長的市場需求；而物流地產(chǎn)市場表現(xiàn)出的蓄勢而發(fā)，也成了包括房企在內(nèi)眾多投資者關(guān)注的焦點(diǎn)�！澳壳拔锪鞯禺a(chǎn)的參與者主要為物流商、房地產(chǎn)開發(fā)商、基金機(jī)構(gòu)及電商企業(yè)四類�！笨硕鹧芯恐赋觯�(dāng)前物流地產(chǎn)受到各路資本青睞，熱度不減。“在市場環(huán)境波動下，不少房企開始轉(zhuǎn)做物流行業(yè)，試圖打開新藍(lán)海�！�
克而瑞研究中心從進(jìn)入模式及參與程度的不同，將房企布局物流地產(chǎn)分為四種模式。
“第一種是由房企主導(dǎo)運(yùn)營的，通過設(shè)立獨(dú)立的物流地產(chǎn)板塊開發(fā)運(yùn)營；第二種是房企通過收購參股物流企業(yè)，布局物流地產(chǎn)；第三種和第四種分別是房企與物流企業(yè)、電商企業(yè)達(dá)成戰(zhàn)略合作�！币晃徊辉妇呙目硕鹧芯繂T舉例稱，萬科集團(tuán)推出的獨(dú)立物流品牌——萬緯物流就是第一種模式，而去年6月遠(yuǎn)洋資本通過關(guān)聯(lián)公司收購紅星美凱龍旗下7家物流子公司則是第二種布局模式。
回報(bào)相對穩(wěn)定成“韌性”板塊
物流地產(chǎn)相對穩(wěn)定、長期、低風(fēng)險(xiǎn)的回報(bào)，許是其近年來頗受青睞的原因之一。
自2020年疫情暴發(fā)后，物流倉儲一度成為了業(yè)內(nèi)公認(rèn)的“最具韌性的地產(chǎn)板塊”，房企也紛紛邁入該賽道。第一太平戴維斯中國區(qū)產(chǎn)業(yè)及物流地產(chǎn)部負(fù)責(zé)人羅瑾表示，當(dāng)下已有越來越多的房企選擇以物流為切入口，進(jìn)入人們的日常生活細(xì)節(jié)。
據(jù)悉，目前萬科、遠(yuǎn)洋、碧桂園、融創(chuàng)等房企已入局該板塊，物流地產(chǎn)行業(yè)的新晉競爭者逐漸增多。究其原因，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為主要有三點(diǎn)。
“一是來自政策層面的支持�！笔腊钗豪硎讼嚓P(guān)負(fù)責(zé)人稱，自2021年以來，國家政策持續(xù)大力支持物流發(fā)展建設(shè)，推動現(xiàn)代物流逐步向智能化和自動化發(fā)展。房企也隨之加快投入倉儲機(jī)器人等新興技術(shù)以實(shí)現(xiàn)“科技賦能物流地產(chǎn)”。
其二，房企洞察了物流地產(chǎn)板塊存在的巨大發(fā)展空間，制造業(yè)與服務(wù)業(yè)的融合也進(jìn)一步推動了倉儲物流的發(fā)展。業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，未來物流地產(chǎn)行業(yè)將從“散亂差”逐步走向規(guī)�；�、標(biāo)準(zhǔn)化、產(chǎn)業(yè)化。
第三，在謀求轉(zhuǎn)型的基礎(chǔ)上，房企將自身多元化發(fā)展的需要重新定位，將目光聚焦于物流地產(chǎn)板塊�！半S著目前我國房地產(chǎn)市場進(jìn)入存量時(shí)代，一些拿地能力與土儲規(guī)模較為領(lǐng)先的房企開始注重自身轉(zhuǎn)型與旗下多元業(yè)務(wù)的拓展，將目光瞄準(zhǔn)到物流地產(chǎn)這片仍待開發(fā)的‘土地’上。”一位業(yè)內(nèi)人士如是說。
當(dāng)下，隨著房地產(chǎn)市場面臨更多的不確定性，物流地產(chǎn)的重要性及優(yōu)勢也隨之凸顯。一方面，物流地產(chǎn)不僅有各項(xiàng)業(yè)務(wù)產(chǎn)出收益，同時(shí)還有土地增值及其他來源收益；另一方面，該板塊的利潤回報(bào)可觀，相關(guān)資料顯示，一線城市物流地產(chǎn)的回報(bào)率達(dá)6%-8%。
物流地產(chǎn)是個“小江湖”，也是細(xì)分的小眾市場。擁抱資本，才能一路相隨相伴；目標(biāo)明確，才可互利共贏。
放眼未來，業(yè)內(nèi)人士表示，物流地產(chǎn)或?qū)⒋嬖谒拇筅厔荩憾囝I(lǐng)域持續(xù)支持布局高標(biāo)倉、供應(yīng)聚焦關(guān)鍵消費(fèi)樞紐及衛(wèi)星城市、智慧倉儲及可持續(xù)方向是改造重點(diǎn)、多元投資機(jī)會來臨。且伴隨著國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)的不斷復(fù)蘇，物流需求將會不斷升級，物流地產(chǎn)板塊將迎來全新的發(fā)展格局。
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萬緯物流 2021年?duì)I收同比增長近七成
3月30日萬科發(fā)布的2021年業(yè)績報(bào)告中顯示，其物流業(yè)務(wù)共實(shí)現(xiàn)營收31.6億元，同比增長68.9%。
作為較早進(jìn)入物流地產(chǎn)板塊的頭部房企，萬科在2015年便推出了獨(dú)立物流品牌——萬緯物流，啟動了全面的“倉網(wǎng)布局”；兩年后，萬緯物流正式布局冷鏈。
據(jù)其官網(wǎng)信息顯示，如今萬緯已進(jìn)駐46座城市，倉儲規(guī)模超過1100萬平方米，冷鏈物流園超過30個，已躋身于國內(nèi)倉儲物流行業(yè)的第一梯隊(duì)，位列行業(yè)規(guī)模前十。
“萬科切入物流地產(chǎn)行業(yè)，并不是單純燒錢的‘資本游戲’，而是看到了消費(fèi)者日益增長的消費(fèi)需求，順勢開啟的‘二次創(chuàng)業(yè)’�！比f緯物流相關(guān)負(fù)責(zé)人曾公開表示，重點(diǎn)發(fā)展冷鏈物流也是看中了目前國內(nèi)冷鏈業(yè)務(wù)的集中度不高，且百強(qiáng)企業(yè)只占到市場份額的10%。
如今，萬緯物流已成為萬科轉(zhuǎn)型過程中的代表性業(yè)務(wù)板塊之一。
遠(yuǎn)洋物流 “實(shí)業(yè)+金融”雙輪驅(qū)動成發(fā)展優(yōu)勢
去年11月，遠(yuǎn)洋集團(tuán)并表了幾個月前剛剛發(fā)布的全新品牌“遠(yuǎn)洋物流”，在遠(yuǎn)洋集團(tuán)綜合財(cái)務(wù)報(bào)表中，遠(yuǎn)洋物流將列賬為合營企業(yè)。
市場分析認(rèn)為，對于遠(yuǎn)洋集團(tuán)來說，這是一筆優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，不單押注了如今逐漸升溫的物流地產(chǎn)行業(yè)，而且還增加了上市平臺的資本厚度，以及增加了正向的業(yè)績收入。
經(jīng)過5年多的發(fā)展，如今遠(yuǎn)洋物流已具備項(xiàng)目投資、規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程建造、物業(yè)管理等覆蓋物流地產(chǎn)全流程的專業(yè)能力。據(jù)其官網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，目前遠(yuǎn)洋物流在管面積已近400萬平方米，進(jìn)駐北京、上海等近20個一二線城市，運(yùn)營及在管項(xiàng)目超過40個。
“背靠遠(yuǎn)洋集團(tuán)與遠(yuǎn)洋資本兩大支持，遠(yuǎn)洋物流的發(fā)展無異于安上了‘實(shí)業(yè)+金融’的雙輪驅(qū)動。”遠(yuǎn)洋物流總經(jīng)理馬天一在接受媒體采訪時(shí)表示，這正是遠(yuǎn)洋物流在規(guī)模擴(kuò)張和行業(yè)發(fā)展中的先天優(yōu)勢。同時(shí)，他也強(qiáng)調(diào)，憑借“地產(chǎn)+資本”基因的優(yōu)勢，“輕重結(jié)合”的模式將大幅提升市場競爭力。
來源：北京晚報(bào)
北京：wangdc
