戴德梁行近日發(fā)布《2021年第四季度全國住宅市場研究》報(bào)告顯示，2021年內(nèi)新房銷售先熱后冷，樓市步入調(diào)整通道；年度新房銷售均價(jià)首破萬元，但單四季度環(huán)比下降3.4%；第四季度24個(gè)重點(diǎn)城市供銷規(guī)�，F(xiàn)同比收縮；24城年度新房均價(jià)同比有所上行，但一線城市均價(jià)在四季度環(huán)比下降2.3%。
2021年內(nèi)新房銷售先熱后冷，樓市步入調(diào)整通道
2021年，全國新房成交量156,532萬平方米，同比增長1.1%，增速較上年滑落2.1個(gè)百分點(diǎn)。盡管全年累計(jì)銷售面積同比仍保持上漲，但單四季度住宅銷售面積41,100萬平方米，同比下降19.8%；銷售金額40,773億，同比下降20.2%。
圖1：全國住宅銷售面積走勢變化
資料來源：國家統(tǒng)計(jì)局、戴德梁行研究部
上半年各地密集出臺的樓市調(diào)控政策逐漸令市場降溫，也令新房銷售受到影響。下半年銷售量明顯低于上半年及去年同期水平，整體市場先熱后冷，樓市已然步入調(diào)整階段。
年度新房銷售均價(jià)首破萬元，但單四季度環(huán)比下降3.4%
2021年，全國住宅新房成交均價(jià)為10,396元/平方米，同比增長4.2%，年度均價(jià)首次突破萬元大關(guān)。但單四季度，全國住宅新房成交均價(jià)為9,920元/平方米，較三季度10,267元/平方米下降3.4%，調(diào)整趨勢明顯。
圖2：全國住宅銷售均價(jià)走勢變化
資料來源：國家統(tǒng)計(jì)局、戴德梁行研究部
第四季度24個(gè)重點(diǎn)城市供銷規(guī)模現(xiàn)同比收縮
2016-2021年，24個(gè)重點(diǎn)城市累計(jì)批準(zhǔn)上市面積共計(jì)150,592萬平方米，累計(jì)銷售面積158,195萬平方米，供銷面積比為0.95。
圖3：24 個(gè)重點(diǎn)城市一手住宅累計(jì)批準(zhǔn)上市面積與銷售面積對比（2016-2021 年）
資料來源：CREIS、部分城市規(guī)土統(tǒng)計(jì)部門、戴德梁行研究部
2021年，24個(gè)重點(diǎn)城市一手住宅累計(jì)批準(zhǔn)上市面積共計(jì)25,747萬平方米，銷售面積共計(jì)27,068萬平方米，分別較上年同期下降7.3%和上升8.9%，供銷比由上年的1.12下降至0.95。其中一線城市供銷比由上年的0.99降至0.90；發(fā)達(dá)二線及普通二線城市亦降至0.96的水平。
圖4：24個(gè)重點(diǎn)城市前三季度一手住宅批準(zhǔn)上市面積與銷售面積對比
資料來源：CREIS、部分城市規(guī)土統(tǒng)計(jì)部門、戴德梁行研究部
地方政策延續(xù)中央堅(jiān)持“房住不炒”定位，在房地產(chǎn)市場供需兩側(cè)持續(xù)發(fā)力，住宅新房供銷規(guī)模與上年同期相比均出現(xiàn)明顯收縮。第四季度，24城批準(zhǔn)預(yù)售面積同比下降25.3%，銷售面積同比下降21.0%。
24城年度新房均價(jià)同比有所上行，但一線城市均價(jià)在四季度環(huán)比下降2.3%
2021年，一線、發(fā)達(dá)二線及普通二線城市的新房成交均價(jià)同比分別上漲3.9%、上漲15.4%、上漲2.0%，較去年同期漲幅分別下降6.4個(gè)百分點(diǎn)、上升6.8個(gè)百分點(diǎn)、下降10.2個(gè)百分點(diǎn)。
結(jié)合2021年全國新房住宅均價(jià)同比上漲4.2%來看，發(fā)達(dá)二線城市價(jià)格漲幅超過全國平均水平。
從第四季度成交均價(jià)來看，發(fā)達(dá)、普通二線城市新房成交價(jià)環(huán)比分別上漲5.8%、4.1%，一線城市環(huán)比下降2.3%。
圖5：24個(gè)重點(diǎn)城市新房均價(jià)季度走勢對比(單位：元/平方米)
資料來源：CREIS、部分城市規(guī)土統(tǒng)計(jì)部門、戴德梁行研究部
一線城市中，深圳均價(jià)環(huán)比降幅最大，達(dá)到20.5%，主要受新房開盤區(qū)位等因素影響。發(fā)達(dá)及普通二線城市中，共9座城市四季度均價(jià)環(huán)比下降，11座城市環(huán)比上升。
預(yù)計(jì)2022年整體市場仍處于調(diào)整通道
2021年各地樓市調(diào)控政策密集出臺，不僅覆蓋限購、限貸、限售等方面，同時(shí)涵蓋住房品質(zhì)管理、優(yōu)化土拍規(guī)則、加強(qiáng)住房保障，下半年政策效果持續(xù)顯現(xiàn)。年末，一二手房價(jià)格下降的城市數(shù)量均創(chuàng)近5年來新高，樓市降溫明顯。再結(jié)合房地產(chǎn)信貸政策持續(xù)收緊，較大程度上制約了樓市成交規(guī)模，整體來看，中國房地產(chǎn)市場已然步入調(diào)整通道。
戴德梁行研究院副院長、華南區(qū)研究部董事張曉端表示，結(jié)合目前樓市的下行表現(xiàn)，以及穩(wěn)定市場的目標(biāo)，我們預(yù)計(jì)后續(xù)房地產(chǎn)調(diào)控政策有望適度放寬，同時(shí)流動性增強(qiáng)的預(yù)期加大。但在“房住不炒”的總體框架下，“因城施策”意味著各地在具體措施上將進(jìn)退有別、松緊適度。預(yù)計(jì)2022年整體市場仍處于調(diào)整通道，但2021年下半年以來成交規(guī)模持續(xù)縮減的趨勢或伴隨相關(guān)政策措施的出臺而逐漸緩和企穩(wěn)。尤其在部分重點(diǎn)城市，伴隨滿足首套房、改善性住房按揭需求，合理發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款、并購貸款，加大保障性租賃住房支持力度等舉措下，住宅新房銷售量有望逐漸回升，但市場出現(xiàn)快速反彈的可能性較低。
來源：戴德梁行
編輯：wangdc
