“創(chuàng)新”引領(lǐng)租戶結(jié)構(gòu)演變，行業(yè)分布將更趨多元

　　過去三年，非銀行金融和科技互聯(lián)網(wǎng)兩大領(lǐng)域的創(chuàng)新發(fā)展是北京辦公需求的“雙引擎”，使得金融業(yè)和TMT合計(jì)租賃面積占比三年間提升4.2個(gè)百分點(diǎn)至50.8%。從2022年租賃成交看，金融業(yè)中的證券、基金和TMT中的軟件開發(fā)、人工智能、大數(shù)據(jù)等賽道保持活躍，而高精尖制造業(yè)、升級(jí)型傳統(tǒng)制造業(yè)、以及醫(yī)藥及生命科學(xué)等產(chǎn)業(yè)類租戶則逆勢(shì)布局。

　　我們認(rèn)為近期硬科技、實(shí)體產(chǎn)業(yè)等需求活躍的態(tài)勢(shì)將延續(xù)到明年。未來，北京在全國科技創(chuàng)新中心定位，以及新一代信息技術(shù)和醫(yī)藥健康“雙發(fā)動(dòng)機(jī)”產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略的引導(dǎo)下，行業(yè)分布將向多元化發(fā)展。

　　中資企業(yè)銳意進(jìn)取，外資企業(yè)穩(wěn)中有“升”

　　中資金融、TMT、專業(yè)服務(wù)等行業(yè)企業(yè)近年在京不斷擴(kuò)張，且對(duì)辦公品質(zhì)的要求不斷提升，逐步成為北京甲級(jí)寫字樓租賃需求的中流砥柱，其中中資租戶在金融街、東二環(huán)、奧體和各新興商務(wù)區(qū)更是占有絕對(duì)優(yōu)勢(shì)。

　　相比之下，盡管外資租戶權(quán)重有所下降，但其在甲級(jí)寫字樓的總租賃面積未見減少，借助過去三年市場(chǎng)的機(jī)會(huì)窗口，積極實(shí)施擴(kuò)租和升級(jí)搬遷等計(jì)劃。同時(shí)，一旦入駐高品質(zhì)寫字樓，外資企業(yè)通常表現(xiàn)出更高的穩(wěn)定性，在本次普查統(tǒng)計(jì)的可比甲級(jí)樓宇中，外資租戶三年間留存率達(dá)三分之二。

　　搬遷升級(jí)至更高品質(zhì)寫字樓成為越來越多中資和外資企業(yè)的共同訴求，在2022年短暫休整后，新增供應(yīng)在2023年將迎來小高峰，分布于中關(guān)村、東二環(huán)、奧體、麗澤、通州等區(qū)域，市場(chǎng)有望繼2021年后再現(xiàn)租賃窗口期。

　　頭部?jī)?yōu)勢(shì)形成，腰部增長(zhǎng)可期

　　過去三年，進(jìn)入“萬平級(jí)”俱樂部的甲級(jí)寫字樓租戶數(shù)量從48上升至79，總租賃面積占比從22%上升至30%，這一方面要?dú)w功于金融、TMT和專業(yè)服務(wù)等行業(yè)頭部中資企業(yè)的發(fā)展壯大，另一方面受益于過去三年的供應(yīng)潮，各類大型企業(yè)獲得更多擴(kuò)大、騰挪、整合辦公空間的機(jī)會(huì)。

　　在所有面積段中，2,000-5,000平方米規(guī)模的租戶數(shù)量增長(zhǎng)最突出，占比在三年間從11%上升至15%。在2022年頭部租戶布局趨緩之下，腰部租戶的增長(zhǎng)更是不容小覷。

　　相比頭部租戶，腰部租戶具有品質(zhì)要求更高、選擇范圍更廣、決策流程更短等特點(diǎn)。這一規(guī)模的租戶已經(jīng)成為市場(chǎng)的中堅(jiān)力量，預(yù)計(jì)明年將進(jìn)一步貢獻(xiàn)穩(wěn)健而有力的需求。

　　數(shù)據(jù)來源：世邦魏理仕研究部，2022年12月

　　去中心化？再中心化？多中心化！

　　過去三年，新增供應(yīng)密集入市和存量樓宇騰籠換鳥，為租戶選址布局策略的落地提供了多向的選擇空間，也為市場(chǎng)創(chuàng)造了流動(dòng)性和活力，各行業(yè)租戶的新租活動(dòng)和更新迭代空前活躍。受益于此，CBD、麗澤和望京的甲級(jí)寫字樓三年凈新增租賃面積位居前三；望京和奧體則成為租戶替換率最高的商務(wù)區(qū)，三年間分別有約一半的面積更換了租戶；金融街、中關(guān)村、燕莎、王府井等傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)盡管在其他區(qū)域的崛起之下，面臨一定的分流壓力，但區(qū)內(nèi)的租賃活躍度較往年有顯著提升。

　　分行業(yè)看，金融業(yè)向新增供應(yīng)最集中的CBD、麗澤和東二環(huán)凈流入量最大；TMT在望京和奧體的集聚度提升最明顯；而制造業(yè)、醫(yī)藥及生命科學(xué)等產(chǎn)業(yè)類租戶則更青睞CBD和望京。多數(shù)商務(wù)區(qū)的行業(yè)結(jié)構(gòu)向更多元、均衡的方向發(fā)展。

　　明年，中關(guān)村、東二環(huán)、麗澤等新增供應(yīng)集中的商務(wù)區(qū)將對(duì)租戶需求起到開閘引流的作用，而CBD、燕莎等成熟區(qū)域的存量物業(yè)也將通過租戶調(diào)整向市場(chǎng)釋放可觀的可租面積，市場(chǎng)有望再現(xiàn)“多點(diǎn)開花”的氣象。

　　數(shù)據(jù)來源：世邦魏理仕研究部，2022年12月

　�。� 麗澤、石景山2019年未錄得甲級(jí)寫字樓出租信息

來 源：CBRE世邦魏理仕     

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