廣州專業(yè)服務類需求首次超過互聯(lián)網(wǎng)科技
2022年第三季度辦公樓市場
進入三季度，廣州全市經濟運行延續(xù)穩(wěn)定恢復態(tài)勢，但整體增速較去年有所放緩，目前處于經濟回穩(wěn)提升的關鍵期。
在宏觀經濟增速放緩的背景下，季內樓宇租賃成交活躍度也隨之減緩。租戶方對市場更多的采取觀望態(tài)度，并靜待市場經濟恢復明朗。本季度，租賃市場表現(xiàn)平淡，除了越秀和琶洲市場實現(xiàn)穩(wěn)定去化外，其它子市場表現(xiàn)均不及預期。市場整體凈吸納量約為-1.6萬平方米，主要依靠新項目的預租拉動。從存量市場看，珠江新城一家互聯(lián)網(wǎng)科技頭部企業(yè)完成搬遷至其總部，可租賃面積被正式釋放。部分租戶因降本增效，選擇搬遷至乙級樓宇或非核心區(qū)市場。疊加部分企業(yè)因自身業(yè)務收縮釋放出自用面積，致全市增加甲級可租賃辦公空間近4萬平方米。
從新增供應看，季內迎來珠江新城一棟甲級樓宇入市，為市場帶來約13萬平方米體量。因此，受存量項目可租賃面積的釋放及新增供應的影響，空置率環(huán)比上升1.9個百分點至15.2%。至此，全市空置率已連續(xù)三個季度維持在兩位數(shù)。其中，珠江新城受新增供應及頭部企業(yè)搬遷影響，空置率時隔五年首次突破10%。琶洲市場在無新增供應的情況下，空置率環(huán)比下降4.6個百分點，需求主要來源于游戲及電商行業(yè)。在當前空置率上升壓力較大的環(huán)境下，不少業(yè)主以“穩(wěn)存量”的租賃策略為核心，主動挖掘有擴租意向的租戶及提前鎖定目標續(xù)約租戶，讓續(xù)約率維持在高位，以維持其競爭力。
季內，所有子市場的租金均呈現(xiàn)不同程度降幅。受新增供應及市場表現(xiàn)疲軟影響，今年前三季度全市租金已累計下降約4.1%，至157.2元每月每平方米。其中，珠江新城的租金在季內降幅最大，環(huán)比下降3.2%。區(qū)域內部分業(yè)主因階段性去化壓力而采取以價換量策略，降低報價或增加免租期。但同時我們也發(fā)現(xiàn)擁有優(yōu)質租戶和穩(wěn)定租戶結構的甲級樓宇，租金仍然表現(xiàn)出較強的韌性。
據(jù)高力國際統(tǒng)計，季內大宗租賃成交（單個租賃成交面積超1,000平方米以上）活躍度較上季度上升約20%。值得關注的是，專業(yè)服務類企業(yè)租賃在季內表現(xiàn)亮眼，其需求在今年季度中首次超過互聯(lián)網(wǎng)科技類行業(yè)，環(huán)比增長25%。
從其細分領域看，需求主要來源于聯(lián)合辦公專業(yè)服務和律師事務所類企業(yè)。當前，承壓的租金水平對于需要承租較大面積的聯(lián)合辦公服務方是較有吸引力的。而核心區(qū)的律所行業(yè)成交租賃較以往也有明顯的提升。季內，廣東省委深改委出臺《關于支持廣州市天河中央商務區(qū)建設“四個出新出彩”示范區(qū)的行動方案》提出要深化法律服務集聚區(qū)建設，2035年示范區(qū)要提升參與全球競爭與合作的實力。同時，區(qū)域迎來粵港澳大灣區(qū)國際商務與數(shù)字經濟仲裁中心落戶，將著力構建與國際接軌的商事爭議多元解決機制，并致力推動以法制化為根基的市場營商環(huán)境。在政策環(huán)境的推動下，區(qū)域有望進一步升級成為粵港澳大灣區(qū)法律服務品牌集聚地。
互聯(lián)網(wǎng)科技產業(yè)依舊是拉動需求的主要動力，但其擴張速度較以往有所放緩。為了能讓互聯(lián)網(wǎng)科技產業(yè)走向更高質量且精細化發(fā)展，海珠區(qū)7月發(fā)布“8＋1”產業(yè)扶持培育政策，涵蓋促進產業(yè)互聯(lián)網(wǎng)發(fā)展、游戲產業(yè)發(fā)展、樓宇園區(qū)評級措施等九大方面，旨在進一步激發(fā)市場主體活力，有目標的針對科技新興產業(yè)要素發(fā)展以及為數(shù)字經濟人才筑巢引鳳，海珠的“科技創(chuàng)新驅動”交響曲被再次奏響。伴隨區(qū)域樓宇經濟政策的利好，琶洲的電商及游戲行業(yè)的需求也在本季度有所起色。
我們預計全年的新增項目將在四季度集中入市，為市場帶來近30萬平方米體量，主要集中在琶洲市場，屆時，廣州甲級寫字樓市場存量將突破700萬平方米。據(jù)高力國際統(tǒng)計，目前四季度入市項目的平均預租率已超30%，如新項目全部如期入市，我們預計季末市場去化水平大概率會回正。但市場情緒還需要時間恢復，如扣除新項目預租，預計去化水平不會出現(xiàn)強烈反彈。受新增供應及去化速度影響，預計全市空置率將進一步被推升，空置率會從2022年邁入“兩位數(shù)”時代。
盡管珠江新城在本季度空置率突破了10%，但隨著區(qū)域邁入低供應去化周期，預計空置率走勢會逐漸回落。而琶洲伴隨新增供應入市，在需求中性釋放的情況下，預計空置率會繼續(xù)爬坡。在全市經濟處于回穩(wěn)提升的關鍵期時，我們預計市場情緒將繼續(xù)保持謹慎樂觀，短期內，持續(xù)觀望的態(tài)度仍會是市場主旋律。
來 源：高力國際
編 輯：liuy
