下半年的土地市場，可謂熱鬧非凡。對(duì)于今年房地產(chǎn)市場的“熱搜”常客杭州來說，繼年內(nèi)數(shù)次加碼樓市調(diào)控措施后，8月18日，杭州市規(guī)劃和自然資源局的一紙公告，又一次將其送上榜單。
該公告稱，7月30日杭州發(fā)布的《杭州市國有建設(shè)用地使用權(quán)掛牌出讓公告》明確，其出讓的31宗住宅用地終止掛牌，這些地塊將于8月31日前重新公告。至此，今年下半年以來，已有深圳、天津、青島、惠州、濟(jì)南、蘇州等城市相繼叫�；蛑兄沟诙型恋嘏馁u。而這些城市的土拍計(jì)劃“生變”，無疑與土拍規(guī)則完善有關(guān)。
記者注意到，繼8月11日青島發(fā)布公告稱第二批集中供地因故終止后，8月18日，青島第二批集中供地已再次掛牌出讓。但除了出讓地塊有所減少外，其競拍規(guī)則亦有所改變。主要來說，其改變聚焦于競買資格，競買資金，控溢價(jià)、競品質(zhì)以及懲罰規(guī)則等方面。包括同一企業(yè)及其控股的各個(gè)公司不得參加同一宗地的競買，高新區(qū)的溢價(jià)率限制在15%以內(nèi)，對(duì)違規(guī)房企設(shè)置3年禁拍懲罰等。
而回到杭州來看，相比其第一批集中供地出讓規(guī)則，7月30日杭州發(fā)布的第二批住宅用地集中出讓公告，也已在競價(jià)規(guī)則方面進(jìn)行了適當(dāng)調(diào)整。具體來看，一是競買單位需足額繳納20%競買保證金后方可參與競買；二是溢價(jià)率上限由30%調(diào)整為20%，其中“競品質(zhì)”試點(diǎn)地塊的溢價(jià)率上限為10%；三是出讓地塊達(dá)到上限價(jià)格后，由原來的“競自持房屋”改為“競無償移交政策性租賃住房”。
58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波在記者采訪時(shí)表示，從目前已知的多個(gè)城市修改的土地競拍規(guī)則看，重點(diǎn)無疑落在深化“房地聯(lián)動(dòng)”調(diào)控機(jī)制上，即地價(jià)本身和房價(jià)之間的傳導(dǎo)性，以及在保障項(xiàng)目品質(zhì)的同時(shí)，如何給房企留出合理利潤空間。
結(jié)合首批22個(gè)城市的集中土拍結(jié)果看，克而瑞研究中心提供的數(shù)據(jù)顯示，“兩集中”政策下，各地市場表現(xiàn)不一，但熱度分化成為常態(tài)。具體表現(xiàn)為，一是高溢價(jià)地塊頻頻涌現(xiàn)。22宗地成交溢價(jià)率超過50%，占成交地塊的48%；二是地價(jià)水平仍在穩(wěn)步上漲。與2020年全年涉宅地價(jià)格相比，22個(gè)重點(diǎn)城市中僅有福州、蘇州、廣州、長春等少數(shù)城市成交地價(jià)不及去年水平，其余城市地價(jià)上漲表現(xiàn)依舊突出；三是熱點(diǎn)城市盈利空間繼續(xù)收窄。
“從今年的土地市場看，由于大部分城市此輪市場熱度上升主要由地市拉動(dòng)，且部分重點(diǎn)城市首輪集中供地?zé)岫炔唤捣瓷@在進(jìn)一步推高地價(jià)和房企成本的同時(shí)，也不利于房價(jià)水平的穩(wěn)定�！笨硕鹧芯恐行氖袌鲅芯靠偙O(jiān)馬千里在接受《證券日?qǐng)?bào)》采訪時(shí)表示，在此背景下，土地市場已成為各城市跟進(jìn)調(diào)控的主要方向。從目前部分城市已公布的集中土拍規(guī)則調(diào)整看，預(yù)計(jì)“控實(shí)際地價(jià)”將成為熱點(diǎn)城市接下來在土地側(cè)調(diào)控的主力方向。而隨著后續(xù)實(shí)際地價(jià)漲幅的放緩，購房群體預(yù)期也將有所降低，進(jìn)而傳導(dǎo)至樓市、降低房地產(chǎn)市場熱度，使得房價(jià)走勢(shì)進(jìn)一步穩(wěn)定。
而具體到企業(yè)層面來看，馬千里認(rèn)為，隨著土地側(cè)調(diào)控由“控地價(jià)”向“控實(shí)際地價(jià)”轉(zhuǎn)變，這也意味著后續(xù)熱點(diǎn)城市實(shí)際地價(jià)將會(huì)保持平穩(wěn)，并在一定程度上有望降低房企拿地成本，使得之前其以“競配建”等方式壓縮的利潤空間得到一定的釋放。而在融資受限、現(xiàn)金流承壓的影響下，房企勢(shì)必會(huì)將資金壓在盈利空間充裕、土地素質(zhì)較好的優(yōu)質(zhì)用地上。這也意味著，未來土地競拍熱度將進(jìn)一步分化。
張波也表示，可以預(yù)期的是，為了控房價(jià)，未來房企在集中供地城市的拿地成本有望進(jìn)一步降低，但對(duì)于參拍的房企資格門檻將更高，對(duì)其自有資金審核力度也將更為嚴(yán)格。具體到土地市場，兩極分化趨勢(shì)也將更加明顯。
來源：證券日?qǐng)?bào)網(wǎng)
編輯：wangdc
