日前，第十七屆中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)投資專業(yè)展覽會(huì)（EXPO COSS 2021）新聞發(fā)布會(huì)在北京舉行。全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)副秘書長(zhǎng)、房訊網(wǎng)董事長(zhǎng)劉凱在接受《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者專訪時(shí)表示，當(dāng)前商辦市場(chǎng)整體較為低迷，建議政府為市場(chǎng)進(jìn)行政策松綁。
空置率高企
劉凱說，當(dāng)前整體新增供應(yīng)量較大，長(zhǎng)期閑置資產(chǎn)影響商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)可持續(xù)發(fā)展。從當(dāng)前數(shù)據(jù)來看，目前中國(guó)主要城市的甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)發(fā)展面臨長(zhǎng)期的高供應(yīng)壓力。4個(gè)一線城市中，深圳甲級(jí)寫字樓未來供應(yīng)量最大，目前深圳市場(chǎng)存量近590萬平方米，截至2020年底空置率超過23%，而就在此情況下，未來4年仍然會(huì)迎來超過650萬平方米的供應(yīng)量，空置率將被進(jìn)一步推高。
可以預(yù)見，在“十四五”期間，主要核心城市的甲級(jí)寫字樓空置率都會(huì)進(jìn)一步高企，這意味著市場(chǎng)將充斥著大量閑置資源沒有得到利用。簡(jiǎn)單測(cè)算的數(shù)據(jù)顯示，8個(gè)城市接近4500萬平方米的市場(chǎng)存量，閑置面積高達(dá)875萬平方米，相當(dāng)于空出一個(gè)廣州加成都的全部甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)。
以北京為例，甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)未能產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)效益的閑置面積接近200萬平方米，以350元每月每平方米的租金水平來看，整體流失的年租金營(yíng)收超過85億元。這還不算乙級(jí)樓宇、產(chǎn)業(yè)園和尚未統(tǒng)計(jì)的各類閑散項(xiàng)目。整體預(yù)估因閑置資源而流失的經(jīng)濟(jì)價(jià)值至少200億元。
同樣以北京為例，目前北京從2021年到2024年的新增供應(yīng)為215萬平方米左右，為存量面積的22%，供應(yīng)壓力屬于相對(duì)較輕的市場(chǎng)。2020年，北京雖然只有約60萬平方米的新項(xiàng)目集中進(jìn)入市場(chǎng)，但供需比已經(jīng)嚴(yán)重扭曲到接近5倍。如果進(jìn)一步推出新入市項(xiàng)目和業(yè)主自用的面積，北京市場(chǎng)供求量創(chuàng)歷史新低，大概只有3萬平方米左右，整個(gè)供需比更是上升到夸張的20倍左右。四個(gè)一線城市中，只有廣州相對(duì)理想，北京預(yù)期會(huì)逐步改善，而上海和深圳的問題可能會(huì)越來越嚴(yán)重。
相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，北京、上海、廣州、深圳、杭州、南京、成都、沈陽空置率分別為19.4%、22.7%、7.4%、23.2%、21.2%、19.8%、18.3%、28.7%。
為市場(chǎng)松綁
劉凱建議，一要大力發(fā)展服務(wù)業(yè)刺激寫字樓市場(chǎng)的新增需求釋放。當(dāng)前中國(guó)服務(wù)業(yè)增加值占GDP比重只有54.%，距離服務(wù)業(yè)較發(fā)達(dá)的經(jīng)濟(jì)體還有20%～30%的差距，大力發(fā)展服務(wù)業(yè)，特別是高端服務(wù)業(yè)將很大程度上刺激新增需求的產(chǎn)生，從一定程度上抵消大量新增供應(yīng)帶來的壓力。
二要大力發(fā)展數(shù)字經(jīng)濟(jì)，通過數(shù)字經(jīng)濟(jì)促進(jìn)服務(wù)業(yè)的發(fā)展，加快閑置資源去化速度。數(shù)字經(jīng)濟(jì)在中國(guó)的發(fā)展規(guī)模目前已經(jīng)是全球第二，但數(shù)字經(jīng)濟(jì)占整體GDP的比重卻只有36%，相較于美英德三國(guó)超過60%的比重來說，差距已然較大。數(shù)字經(jīng)濟(jì)為服務(wù)也提供了更適合發(fā)展的沃土，服務(wù)貿(mào)易為數(shù)字經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供了更大的需求動(dòng)力。數(shù)字經(jīng)濟(jì)不斷提升服務(wù)業(yè)發(fā)展質(zhì)量和規(guī)模的同時(shí)，也會(huì)創(chuàng)造出更多的辦公面積需求。
三要在政策上保持靈活性，需要因地施政或因區(qū)域施政，打破行政區(qū)之間阻礙企業(yè)流動(dòng)或擴(kuò)張的各種限制和束縛，緩解產(chǎn)業(yè)發(fā)展和寫字樓供給錯(cuò)配的問題。當(dāng)前城市整體寫字樓市場(chǎng)的高控制率并不意味著各子市場(chǎng)也會(huì)存在高空置率的問題，往往是高空制率和低空置率在不同的子市場(chǎng)出現(xiàn)。這種供需錯(cuò)配的問題在不同的城市都有出現(xiàn)，具有一定的普遍性。
因此，寫字樓作為城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展的硬件基礎(chǔ)設(shè)施之一，除了需要建立高效的租賃市場(chǎng)，還需要在卡脖子的重點(diǎn)政策層面給企業(yè)松綁，甚至是在政策上打破行政區(qū)域的界限，以城市大局思維為前提，助力解決企業(yè)發(fā)展擴(kuò)張需求的同時(shí)，解決產(chǎn)業(yè)發(fā)展和樓宇供應(yīng)在錯(cuò)配上的問題。
呼吁北京解禁正規(guī)商辦
事實(shí)上，自2017年3月26日北京市發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商業(yè)、辦公類項(xiàng)目管理的公告》（以下簡(jiǎn)稱“3·26商辦限購政策”）以來已經(jīng)4年左右，3·26商辦限購政策規(guī)定，企業(yè)在建（含在售）商辦類項(xiàng)目，銷售對(duì)象應(yīng)當(dāng)是合法登記的企事業(yè)單位、社會(huì)組織，且不得將房屋作為居住使用，再次出售時(shí)，應(yīng)當(dāng)出售給企事業(yè)單位、社會(huì)組織。同時(shí)規(guī)定最小分割單元不低于500平方米。
政策要求，個(gè)人購買應(yīng)當(dāng)符合名下在京無住房和商辦類房產(chǎn)記錄及在申請(qǐng)購買之日起，在京已連續(xù)五年繳納社會(huì)保險(xiǎn)或者連續(xù)五年繳納個(gè)人所得稅兩個(gè)條件。同時(shí)，商業(yè)銀行暫停對(duì)個(gè)人購買商辦類項(xiàng)目的個(gè)人購房貸款。
而近期，北京市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人重申，北京對(duì)商辦類項(xiàng)目的調(diào)控政策未放松。根據(jù)今年3月26日出臺(tái)的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商業(yè)、辦公類項(xiàng)目管理的公告》，商辦類項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按規(guī)劃用途開發(fā)、建設(shè)、銷售、使用，未經(jīng)批準(zhǔn)，不得擅自改變?yōu)榫幼〉扔猛尽?duì)規(guī)劃用途為商辦類的房屋，中介機(jī)構(gòu)不得以任何方式宣傳房屋可以用于居住。對(duì)違規(guī)代理商辦類房屋銷售或者虛假宣傳商辦類房屋居住用途的中介機(jī)構(gòu)，依法注銷機(jī)構(gòu)備案，直至吊銷營(yíng)業(yè)執(zhí)照。開發(fā)企業(yè)將新開工的商辦類項(xiàng)目違規(guī)改為居住用途的，一經(jīng)查實(shí)，規(guī)劃國(guó)土部門依法收回土地，商業(yè)銀行對(duì)該企業(yè)在本市所有項(xiàng)目暫停授信。開發(fā)企業(yè)、中介機(jī)構(gòu)違反本公告依法受到處理的處罰信息納入本市企業(yè)信用信息系統(tǒng)。
劉凱表示，政府禁止“商改住”是完全正確的，但是一刀切的政策往往把一些正規(guī)的商辦項(xiàng)目也給框死了，這導(dǎo)致很多開發(fā)商不愿意將項(xiàng)目分散出售，但大客戶畢竟是少數(shù)，而科技類等中小企業(yè)又沒有實(shí)力去整棟或購買大面積寫字樓。為此，劉凱呼吁對(duì)正規(guī)商辦類項(xiàng)目進(jìn)行解禁。
來源：中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)
編輯：wangdc
