3月25日，高力國際在北京北投投資大廈召開"高力國際華北區(qū)2021第一季度新聞發(fā)布會"，就2021年第一季度北京商業(yè)地產(chǎn)的表現(xiàn)進行回顧并對2021全年做出展望。
十四五規(guī)劃綱要已于2021年3月向全社會發(fā)布。此次規(guī)劃已經(jīng)從指標設(shè)定上進一步淡化了經(jīng)濟增速，追求高質(zhì)量發(fā)展成為最核心要點。高質(zhì)量經(jīng)濟發(fā)展的含義非常廣泛，結(jié)合十四五的主要內(nèi)容，高力國際中國區(qū)董事總經(jīng)理鄧懿君認為經(jīng)濟的高質(zhì)量發(fā)展體現(xiàn)在效率經(jīng)濟、科創(chuàng)經(jīng)濟、數(shù)字經(jīng)濟、綠色經(jīng)濟、消費經(jīng)濟和服務(wù)經(jīng)濟的六大方面。中國商業(yè)地產(chǎn)的十四五發(fā)展也將以高質(zhì)量為主題，以深化供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革為主線，產(chǎn)業(yè)互聯(lián)網(wǎng)、綠色建筑、城市更新等商業(yè)地產(chǎn)核心趨勢將在未來五年更加深刻地影響整個行業(yè)的發(fā)展。
經(jīng)歷了跌宕起伏的2020年，北京甲級寫字樓市場在2021年第一季度迎來了強勢的開門紅。高力國際中國區(qū)董事總經(jīng)理鄧懿君表示，一季度全市場凈吸納量超過23萬平方米，刷新近十年單季度凈吸納量的新高。得益于強勁的需求反彈，空置率在有20萬平方米新增供應(yīng)量的情況下環(huán)比下降0.7個百分點至18.8%。在租金方面，市場平均租金依然處于下降通道，但降幅持續(xù)收窄，達到346.4元每月每平米，個別子市場的租金已經(jīng)出現(xiàn)企穩(wěn)回升的跡象。
高力國際華北區(qū)董事總經(jīng)理嚴區(qū)海認為，市場新增需求表現(xiàn)超預(yù)期主要有以下三個原因：
第一，宏觀經(jīng)濟快速復(fù)蘇為企業(yè)擴張創(chuàng)造了良好的經(jīng)濟環(huán)境。在去年的季度報告中，高力國際就曾指出疫情的有效防控和宏觀經(jīng)濟持續(xù)穩(wěn)定的恢復(fù)是企業(yè)擴張的前提，也是寫字樓新增需求持續(xù)釋放的前提。2020年中國經(jīng)濟的正增長，以及疫情恢復(fù)期間相對寬松的貨幣和信貸環(huán)境，都為企業(yè)在2021年持續(xù)擴張奠定了良好基礎(chǔ)。
第二，受抑制的企業(yè)擴張需求持續(xù)釋放。去年年初我們就曾指出，市場新增需求將會隨著疫情的有效防控而逐漸恢復(fù)。與非典對于北京寫字樓市場的影響類似，疫情后寫字樓需求將會出現(xiàn)一個爆發(fā)式的恢復(fù)期。然而，由于此次疫情影響相對較長，短期內(nèi)的不確定性延長了租戶的租賃決策時間。因此，市場新增需求在2020年呈現(xiàn)逐季緩慢復(fù)蘇的態(tài)勢，并未出現(xiàn)爆發(fā)式反彈。同時，根據(jù)我們的觀察，2021年一季度簽約的很多大宗租賃成交也都來源于去年下半年開始洽談的在途項目，只是最終簽約確定時間發(fā)生在2021年一季度。因此，今年一季度所呈現(xiàn)的新增需求爆發(fā)式復(fù)蘇也可以說是去年需求復(fù)蘇的強勢延續(xù)。
第三，互聯(lián)網(wǎng)科技和金融企業(yè)持續(xù)擴張助力新增需求爆發(fā)。互聯(lián)網(wǎng)科技和金融行業(yè)在一季度需求中依然表現(xiàn)強勢。除一季度已經(jīng)簽約的交易外，我們觀察到目前在談的大宗租賃項目也以金融和互聯(lián)網(wǎng)科技類企業(yè)為主，并可能會在未來的2-3個月內(nèi)完成交易。
在子市場的表現(xiàn)方面，高力國際華北區(qū)研究部董事陸明表示，我們驚喜的發(fā)現(xiàn)東部市場和新興市場為此次需求復(fù)蘇的主要區(qū)域。東部的CBD、燕莎和望京酒仙橋以及新興的麗澤區(qū)域，在本季度均出現(xiàn)不同程度的快速去化。從2018年二季度市場租金觸及高點后，CBD，燕莎和望京酒仙橋的租金均出現(xiàn)不同程度的下調(diào)，累計降幅為12.3%、20%和10.3%。一方面，租金的回調(diào)進一步凸顯出東部市場的性價比優(yōu)勢；另一方面，近年來東部市場中的優(yōu)質(zhì)新項目也為大面積租戶提供了更多選擇。值得注意的是，望京-酒仙橋區(qū)域受益于互聯(lián)網(wǎng)科技行業(yè)的持續(xù)快速擴張，整體市場空置率在本季度降至7.7%，并從租戶市場轉(zhuǎn)變?yōu)闃I(yè)主市場。同時，區(qū)域平均租金本季度逆勢上漲3%，成為首個租金出現(xiàn)明顯觸底企穩(wěn)回升的子市場，進一步凸顯了該區(qū)域的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢。麗澤區(qū)域的快速去化一方面源于區(qū)域的高性價比，另一方面得益于華為的入駐，其引領(lǐng)和帶動效應(yīng)將在未來2-3個季度進一步顯現(xiàn)。
市場新增需求釋放的可持續(xù)性依然是未來市場的核心關(guān)注點。雖然本季度新增需求出現(xiàn)創(chuàng)紀錄的強勢反彈，但并未從根本上改變整體市場處于供大于求的現(xiàn)狀。因此新增需求增長的可持續(xù)性將決定整體市場空置率的上升幅度以及租金探底企穩(wěn)所需的時間。我們認為大幅的季度新增需求反彈或?qū)⒉豢沙掷m(xù)，季度新增需求后續(xù)將會逐步回歸到疫情前的水平。高力國際華北區(qū)董事總經(jīng)理嚴區(qū)海說，我們依然維持市場處于三期疊加的判斷，依然維持宏觀經(jīng)濟增長穩(wěn)步復(fù)蘇，北京疫情防控有效和寫字樓需求中性釋放的三個基礎(chǔ)宏觀條件，并預(yù)計空置率在2021年觸頂和租金探底的基本研判。
在大宗交易方面，高力國際中國區(qū)資本市場及投資服務(wù)部董事總經(jīng)理汪蓓指出，北京投資市場逐步回暖，得益于境內(nèi)自用買家及投資者活躍度的快速恢復(fù)，本季度北京市場共錄得9筆大宗交易，成交數(shù)量超過2020年下半年之和。雖然成交總額環(huán)比減少約22%，共計約人民幣67億元，但通過對投資類交易的成交數(shù)量及金額占比的分析，我們發(fā)現(xiàn)投資者的交易活力已然回暖，其交易數(shù)量約占56%，交易金額則約占83%，投資交易占比已基本恢復(fù)至疫情前的水平。
市場活力的恢復(fù)也體現(xiàn)在外資投資者的表現(xiàn)上，本季度北京外資大宗交易額約為人民幣28億元，占交易總額的41%，雖然交易總額占比低于去年同期，但環(huán)比來看正呈現(xiàn)逐漸增加趨勢。隨著全球疫苗接種規(guī)模的逐漸擴大，新冠疫情在年內(nèi)預(yù)計將得到控制，而各國普遍加大的財政刺激疊加全球經(jīng)濟復(fù)蘇的預(yù)期，外資機構(gòu)針對包括中國在內(nèi)的亞洲新興市場的配資比例預(yù)計將進一步提高。
從物業(yè)的角度來看，本季度辦公樓物業(yè)依然是最主要的成交標的，主要得益于北京市場有限的未來供應(yīng)及快速復(fù)蘇的辦公需求。高和資本、金茂資本及首開股份以約26.5億元完成了對位于中關(guān)村板塊的啟迪科技大廈D棟辦公樓的收購，該交易也成為了本季度北京單筆金額最大的交易，該項目位于中關(guān)村板塊門戶位置，此前主要租戶為知名互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)，上述買家將在交易后對該物業(yè)進行升級改造，預(yù)期將其租金提升至市場水平。本季度還錄得在朝陽區(qū)核心位置的一筆公寓交易，即由鐵獅門以約21億元收購的輝盛閣國際公寓，該項目地理位置優(yōu)越且可散售退出，因此得到了投資者的青睞，而值得注意的是近期在上海也同樣發(fā)生了類似交易，即投資者收購位于核心板塊的可散售高端公寓項目。
隨著北京甲級辦公供應(yīng)低谷期的臨近及投資窗口期的縮短，高力國際華北區(qū)資本市場及投資服務(wù)部副董事閆寒認為，投資者對于北京大宗交易市場依然持續(xù)看好，而來自于包括國企、金融機構(gòu)等在內(nèi)的自用買家依然持續(xù)關(guān)注核心區(qū)域，但主要仍然受限于稀缺的交易標的。受益于線上經(jīng)濟發(fā)展及互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)的擴張需求，中關(guān)村、上地板塊的辦公物業(yè)有望持續(xù)吸引市場關(guān)注，而部分被疫情影響延緩交易的項目有望延緩至2021年中下旬完成交易。
來源：高力國際
編輯：wangdc
