“疫后深圳樓市高調(diào)反彈，一二手住宅成交量創(chuàng)五年新高。對于2021年的樓市投資，住宅放心買，寫字樓嘛，要小心�！边@是戴德梁行在總結(jié)了2020年深圳房地產(chǎn)市場后，給個(gè)人投資者的最新建議。

　　明年新房價(jià)格會相對平穩(wěn)，二手房價(jià)則增幅放緩

　　雖然是疫情下恢復(fù)最快的國家，中國整體經(jīng)濟(jì)所遭受的負(fù)面沖擊至今仍在被消化的過程中。然而，全國的房地產(chǎn)市場，尤其是住宅交易卻已一掃陰霾，以超預(yù)期的速度恢復(fù)。

　　拋開一季度停工停市的影響，二季度之后，全國住宅新房成交表現(xiàn)皆優(yōu)于過去幾年。戴德梁行的最新數(shù)據(jù)顯示，1-11月全國住宅銷售面積實(shí)現(xiàn)同比增長，增幅為1.9%；1-11個(gè)月新建住宅銷售均價(jià)達(dá)到9995.5元/平方米，同比增長7.4%，且分月數(shù)據(jù)顯示全國住宅銷售均價(jià)除3月份環(huán)比下降外，而后一直保持上漲走勢。

　　全國樓市的復(fù)蘇離不開重點(diǎn)城市的龍頭帶動，而深圳，在此輪樓市復(fù)蘇反彈中的表現(xiàn)，無疑是突出的。

　　2020年1-11個(gè)月，深圳新建住宅與二手住宅銷售面積分別為553.5萬平方米、 762.6 萬平方米，同比增幅達(dá)到28.7%、36.4%，前11個(gè)月兩項(xiàng)指標(biāo)已經(jīng)超過2019年全年的水平，可以預(yù)判，深圳2020年住宅交易總量將穩(wěn)居近五年之首。

　　疫后樓市快速反彈的局面，顯然與促經(jīng)濟(jì)、促消費(fèi)之下流動性的釋放密不可分：進(jìn)入3月份以來，M2打破過去34個(gè)月以來10%以下的增速，始終維持在10%以上，社會融資規(guī)模增速自6月份達(dá)到12.8%，創(chuàng)近28個(gè)月以來新高。以促進(jìn)復(fù)工復(fù)產(chǎn)為目的的靈活貨幣政策也或多或少惠及房地產(chǎn)市場。尤其在集雙區(qū)利好于一身的深圳，不斷吸引來自全國的資金，也因此加劇了樓市的反彈。

　　南山當(dāng)仁不讓成為豪宅化特征最為顯著的區(qū)域。從深圳區(qū)域市場的表現(xiàn)來看，“一路向西”的發(fā)展方向體現(xiàn)在近年來住宅市場的熱點(diǎn)走向上。前海、福田、南山的商品住宅均價(jià)位列深圳各區(qū)中的前三，而對應(yīng)區(qū)域內(nèi)的90平方米以上面積段的成交占比分別達(dá)到100%、66%、85%，南山當(dāng)仁不讓成為豪宅化特征最為顯著的區(qū)域。而90平方米以下面積段成交占比超四成的區(qū)域分別為羅湖、鹽田、龍崗、光明，依次為82%、53%、43%、41%，也因此成為剛需釋放相對集中的區(qū)域——住宅市場的區(qū)域分化仍在持續(xù)。

　　東部市場的傳播熱度都略輸西部，但從成交情況來看，東部的表現(xiàn)卻難言低調(diào)。前11個(gè)月，龍崗一二手商品住宅成交總量達(dá)360.22萬平方米，在深圳全市占比27%，穩(wěn)居各區(qū)之首。與2019年同期對比，包括一二手交易在內(nèi)的住宅成交總量增幅超過50%的區(qū)域分別為光明、龍崗、大鵬、龍華，增幅分別為64.5%、64.1%、58%、56.2%。以新房市場為主的光明，捕獲了相當(dāng)?shù)氖袌鰺岫�；而處于東部的龍崗和大鵬，成交量增幅亦超50%——東部樓市的成交表現(xiàn)可謂十分活躍。

　　深圳甲級寫字樓租金降至2014年水平

　　新冠疫情影響下，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)增速放緩，寫字樓市場也因此受到影響，四個(gè)一線城市均出現(xiàn)租金下滑的情況。

　　其中，深圳更以12.8%的租金年度降幅首當(dāng)其沖，自2019年1季度開始，深圳全市租金已連續(xù)8個(gè)季度回落，自2018年末高點(diǎn)累計(jì)下降23.55%，當(dāng)前全市租金與2014年2季度相當(dāng)，為每月每平方米211.49元。

　　但是，2020年，四座一線城市總吸納量較2019年上漲44.1%，北京、上海以及深圳寫字樓市場全年均錄得30萬以上的高吸納量，在宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展受阻的2020年仍能迎來如此大量的需求釋放，反映出一線城市甲級寫字樓需求的韌性。

　　租金的持續(xù)下調(diào)無疑也是刺激市場需求釋放的因素之一。

　　以深圳市場而言，盡管深圳2020年租金同比降幅達(dá)到12.8%，但在近80萬平米的新增供應(yīng)刺激下，市場租賃活動甚是活躍，全年41.8萬平方米的吸納量已是2019年吸納量的4倍有余。

　　當(dāng)前寫字樓市場出租壓力大已成共識，新供應(yīng)多以較低價(jià)格吸引客戶， 各區(qū)政府也對引入優(yōu)質(zhì)企業(yè)提供獎勵......更低的租賃成本刺激了企業(yè)換租擴(kuò)租的需求。得益于 “前海歸巢”計(jì)劃對企業(yè)直接提供租金補(bǔ)貼，吸引不少企業(yè)入駐，作為新興商務(wù)板塊的前海甲級寫字樓因此得以較快去化，全年甲級寫字樓吸納量達(dá)到20.8萬平方米。此外，更長的預(yù)租及免租期，為業(yè)主及企業(yè)提供更多的選擇機(jī)會，進(jìn)一步刺激租賃需求釋放，市場給出的積極反饋顯示出深圳寫字樓市場的活躍需求。

　　盡管突如其來的疫情沖擊、全球經(jīng)濟(jì)的疲軟表現(xiàn)，以及深圳甲級寫字樓寫字樓全年76.2萬平方米的高供應(yīng)量，對空置率指標(biāo)形成空前壓力，但在高吸納的支撐下，年末空置率25.1%僅較上年末上升3.04個(gè)百分點(diǎn)。結(jié)合各個(gè)片區(qū)的吸納表現(xiàn)，市場需求由東向西、由傳統(tǒng)板塊向新興板塊、由舊物業(yè)向新物業(yè)轉(zhuǎn)移的趨勢明顯，預(yù)計(jì)這一趨勢伴隨著包括前海在內(nèi)的新興板塊的持續(xù)供應(yīng)還將延續(xù)。

　　在寫字樓集中供應(yīng)及租金承壓的大環(huán)境下，寫字樓大宗交易自用買家占據(jù)主導(dǎo)地位，背景涵蓋金融保險(xiǎn)、實(shí)業(yè)及科技類企業(yè)；相較之下，機(jī)構(gòu)投資人對租賃風(fēng)險(xiǎn)會有較多的顧慮，成交以存在財(cái)務(wù)困境或以散售目的的項(xiàng)目為主。

　　明年樓市政策會怎么走？

　　對于明年的市場，綜合各項(xiàng)數(shù)據(jù)，戴德梁行認(rèn)為：

　　1、疫情及復(fù)雜的國際環(huán)境下，國內(nèi)宏觀不境恐將延續(xù)2020年，穩(wěn)健的貨幣政策保障資金量，預(yù)計(jì)M2增幅整體保持中高位，同時(shí)房地產(chǎn)金融監(jiān)管將繼續(xù)從嚴(yán)。

　　2、商品住宅市場長期堅(jiān)持房住不炒，因城施策，限購限貸限售仍是樓市調(diào)控的重要手段，熱點(diǎn)城市與中小城市持續(xù)分化。

　　3、保障性租賃住房建設(shè)成為居住市場的重點(diǎn)，盡管道阻且長，仍需堅(jiān)持探索，中央多樣化滿足居住需求、堅(jiān)持租購并舉的決心未曾改變，政府也將在保障性住房領(lǐng)域發(fā)揮更大作用。長期來看，租賃市場為大城市居住市場的重要組成部分。2021年，多渠道籌集的租賃用地出讓將會增多，涵蓋租購?fù)瑱?quán)、市場秩序、管理平臺等諸多內(nèi)容的租賃市場管理政策也會密集出臺。

　　明年深圳樓市走向會如何？

　　1、新出讓土地可建設(shè)住宅面積同比大增三倍多，居住供應(yīng)增長可期。短期內(nèi)大幅增加的土地供應(yīng)，以及可預(yù)期的多渠道供給，將一定程度緩和市場對供不應(yīng)求的焦慮心態(tài)。

　　2、人口紅利支撐的潛在需求將在未來一段時(shí)期內(nèi)穩(wěn)定深圳樓市需求旺盛。2016年-2019年，深圳常住人口增加206.1萬人，位居一線城市第一。2019年末，小學(xué)生在校數(shù)量僅次于廣州，未來發(fā)展動力強(qiáng)勁。此外，從業(yè)人員數(shù)量在常住人口中占比78%，其他一線城市均不及60%，城市活力更強(qiáng)。

　　3、在預(yù)售管控之下對新盤的價(jià)格限制將最終體現(xiàn)在市場對價(jià)格的預(yù)期上，進(jìn)而一定程度平抑房價(jià)上漲的趨勢；并且大規(guī)模保障性住房與人才房的未來供應(yīng)也將分流商品住宅市場的壓力。

　　簡單來說，戴德梁行認(rèn)為，2021年深圳新房均價(jià)持穩(wěn)，將是大勢所趨；二手住宅價(jià)格，大概率會上行，但漲幅有所放緩。

　　明年深圳寫字樓租金還會降？

　　戴德梁行表示，2021年，深圳有望投入使用的甲級寫字樓計(jì)劃供應(yīng)量約達(dá)179萬平方米，但考慮到項(xiàng)目延期因素，預(yù)計(jì)實(shí)際供應(yīng)將在100萬平方米以內(nèi)。高供應(yīng)量將為企業(yè)帶來更多的選擇，競爭壓力下租金優(yōu)勢仍會是是吸引企業(yè)的重要因素之一。例如在新項(xiàng)目集中的前海，隨著京東、OPPO等行業(yè)巨頭的入駐不斷提升其商務(wù)氛圍，對企業(yè)的吸引力也將隨之增加，結(jié)合低租金的優(yōu)勢，預(yù)計(jì)明年寫字樓租賃仍將保持活躍。注冊制的金融利好、疫情受控、經(jīng)濟(jì)增速回升的背景下，預(yù)計(jì)2021年各行業(yè)發(fā)展環(huán)境或優(yōu)于今年，對辦公物業(yè)市場的需求支撐也有望進(jìn)一步增強(qiáng)，租金降幅料將收窄。

　　對于深圳寫字樓的投資機(jī)會，隨著資產(chǎn)價(jià)格回調(diào)，投資者可以重新審視布局深圳的投資機(jī)會；寫字樓的投資者則可重點(diǎn)關(guān)注：深圳核心區(qū)域帶有穩(wěn)定現(xiàn)金流、有改造提升空間、小體量的優(yōu)質(zhì)辦公項(xiàng)目�；钴S的自用買家則將繼續(xù)尋找合適標(biāo)的，成交量有望持續(xù)上升。

　　來源：證券時(shí)報(bào)

編輯：wangdc