房訊網(wǎng)訊 從新冠疫情肆虐到防控常態(tài)化，中國(guó)在防疫抗疫上取得了優(yōu)異的成績(jī)，國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行數(shù)據(jù)有了非常亮眼的表現(xiàn)。外部不確定性因素對(duì)寫字樓產(chǎn)業(yè)園市場(chǎng)的沖擊減弱，重點(diǎn)城市租賃需求進(jìn)一步復(fù)蘇；大宗交易投資額穩(wěn)步回升，機(jī)構(gòu)投資者對(duì)商辦物業(yè)表現(xiàn)出長(zhǎng)期的信心。
那么，疫情常態(tài)化下，經(jīng)過(guò)疫情沖擊之后的商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)生了哪些未有變局？出現(xiàn)了哪些破局之道？展現(xiàn)了哪些未來(lái)趨勢(shì)？
10月27日，針對(duì)疫情常態(tài)化下商業(yè)地產(chǎn)，包括寫字樓產(chǎn)業(yè)園的變局與破局，房訊網(wǎng)采訪了全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)副秘書長(zhǎng)兼寫字樓分會(huì)執(zhí)行會(huì)長(zhǎng)劉凱。
全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)副秘書長(zhǎng)兼寫字樓分會(huì)執(zhí)行會(huì)長(zhǎng) 劉凱
房訊網(wǎng)：疫情反復(fù)沖擊與防控常態(tài)化下，商業(yè)地產(chǎn)（寫字樓、產(chǎn)業(yè)園）行業(yè)發(fā)生了哪些前所未有的全新變局和全新變化？
劉凱：2021年，在新冠疫情防控常態(tài)化的背景下，我國(guó)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)持續(xù)恢復(fù)，產(chǎn)業(yè)發(fā)展穩(wěn)中有進(jìn)，主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)保持了較快增長(zhǎng)。
隨著疫情的管控和國(guó)民經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期向好的趨勢(shì)發(fā)展，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額以及銷售租賃活躍度提升，市場(chǎng)復(fù)蘇勢(shì)頭強(qiáng)勁，預(yù)計(jì)未來(lái)將穩(wěn)步回暖。
一方面，我們判斷，寫字樓市場(chǎng)供應(yīng)高峰期或?qū)⒔咏猜�，大�?guī)模的新增供應(yīng)已經(jīng)陸續(xù)進(jìn)入市場(chǎng)，未來(lái)的去化壓力有望得到緩解。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，前三季度全國(guó)寫字樓的開(kāi)發(fā)投資額趨于理性，同比微降0.5%，新開(kāi)工面積同比下降約兩成為-20.3%；竣工面積雖較去年有所增加，但放大到近五年數(shù)據(jù)來(lái)看，同樣呈現(xiàn)出下降趨勢(shì)。
另一方面，我們看到，寫字樓產(chǎn)業(yè)園市場(chǎng)租賃需求反彈。隨著國(guó)家產(chǎn)業(yè)升級(jí)、企業(yè)扶持政策的陸續(xù)出臺(tái)，以及企業(yè)對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)信心的增強(qiáng)，寫字樓市場(chǎng)自用、投資等需求得到釋放。進(jìn)入2021年以來(lái)，寫字樓租賃市場(chǎng)的積極信號(hào)不斷增強(qiáng)。根據(jù)世邦魏理仕數(shù)據(jù)，前三季度重點(diǎn)城市寫字樓市場(chǎng)租賃需求進(jìn)一步回暖，寫字樓凈吸納量累計(jì)達(dá)567萬(wàn)平方米，已突破上一輪市場(chǎng)周期的同期高點(diǎn)。
第三，在市場(chǎng)需求持續(xù)釋放的影響下，項(xiàng)目去化的速度加快，整體市場(chǎng)的空置率扭轉(zhuǎn)了去年同期的上升趨勢(shì)，三季度末一線城市的空置率均出現(xiàn)下降。從五大行數(shù)據(jù)來(lái)看，北京寫字樓市場(chǎng)第三季度空置率在12.7%到16.7%不等，上海寫字樓空置率環(huán)比二季度末也降低了1-2個(gè)百分點(diǎn)。
第四，2021年7月，全國(guó)發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步減輕義務(wù)教育階段學(xué)生作業(yè)負(fù)擔(dān)和校外培訓(xùn)負(fù)擔(dān)的意見(jiàn)》，即教育“雙減”政策，對(duì)中小學(xué)及線上、線下的校外培訓(xùn)機(jī)構(gòu)進(jìn)行系統(tǒng)性規(guī)范和改革。在“雙減”政策出臺(tái)后，K12及相關(guān)學(xué)科類教育培訓(xùn)受到巨大沖擊，而其他教育培訓(xùn)領(lǐng)域短期內(nèi)也面臨不確定性，過(guò)去1-2年內(nèi)快速涌入市場(chǎng)的需求迎來(lái)集中退租、縮租的趨勢(shì)。整體而言，本輪市場(chǎng)波動(dòng)對(duì)一線城市優(yōu)質(zhì)辦公樓市場(chǎng)影響相對(duì)較小，對(duì)1.5及二線城市影響分化，部分城市面臨較大沖擊，需求回暖和租金企穩(wěn)曲線再次承壓。
我們認(rèn)為，短期來(lái)看，預(yù)計(jì)2022年一線城市的寫字樓市場(chǎng)將會(huì)恢復(fù)到疫情前的水平；中長(zhǎng)期來(lái)看，隨著國(guó)家金融開(kāi)放和科技創(chuàng)新的持續(xù)推進(jìn)，寫字樓市場(chǎng)仍有較大的增長(zhǎng)空間，行業(yè)深度運(yùn)營(yíng)和創(chuàng)新趨勢(shì)也將得到進(jìn)一步的深化。
房訊網(wǎng)：面對(duì)新變局和新變化，商業(yè)地產(chǎn)（寫字樓、產(chǎn)業(yè)園）行業(yè)出現(xiàn)了哪些影響深遠(yuǎn)的破局之道和創(chuàng)新案例？
劉凱：商業(yè)辦公產(chǎn)業(yè)本質(zhì)上是經(jīng)營(yíng)性的服務(wù)業(yè)，屬于第三產(chǎn)業(yè)，也是第二、三產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要載體，商業(yè)辦公作為經(jīng)營(yíng)性持有型物業(yè)，往往為增加就業(yè)機(jī)會(huì)，穩(wěn)定就業(yè)率提供了空間和場(chǎng)所。同時(shí)，也是區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支撐和載體，更是區(qū)域稅收的增長(zhǎng)源。
從全國(guó)來(lái)看，當(dāng)前商業(yè)辦公產(chǎn)業(yè)面臨的挑戰(zhàn)集中體現(xiàn)在連續(xù)多年的供應(yīng)高峰推動(dòng)空置率的走高和租金（售價(jià)）水平的下降。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2020年一線城市寫字樓空置率全部在20%以上運(yùn)行，均創(chuàng)十年新高。目前深圳市場(chǎng)存量近590萬(wàn)㎡，空置率為23%，未來(lái)4年還會(huì)有超過(guò)650萬(wàn)㎡的供應(yīng)量，空置率將被進(jìn)一步推高。可以預(yù)見(jiàn)，十四五期間主要核心城市的甲級(jí)寫字樓空置率都將進(jìn)一步高企，這也意味著市場(chǎng)將充斥著大量閑置資源沒(méi)有得到利用。
此外，商辦市場(chǎng)也面臨著新增產(chǎn)業(yè)辦公需求嚴(yán)重不足，供需嚴(yán)重失衡的問(wèn)題。以北京為例，目前北京從2021年到2024年的新增供應(yīng)為215萬(wàn)㎡左右，為存量面積的22%左右，供應(yīng)壓力屬于相對(duì)較輕的市場(chǎng)。2020年，北京雖然只有約60萬(wàn)平方米的新項(xiàng)目集中進(jìn)入市場(chǎng)，但供需比已經(jīng)嚴(yán)重扭曲到接近5倍，整個(gè)市場(chǎng)供需失衡問(wèn)題已經(jīng)非常嚴(yán)重。不過(guò)，當(dāng)前供需比失衡的問(wèn)題并不是普遍性問(wèn)題，四個(gè)一線城市只有廣州相對(duì)理想，北京預(yù)期會(huì)逐步改善，但上海和深圳的問(wèn)題可能會(huì)越來(lái)越嚴(yán)重。
為推進(jìn)商辦市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，我們提出如下建議：
1、大力發(fā)展服務(wù)業(yè)刺激寫字樓市場(chǎng)的新增需求釋放。中國(guó)服務(wù)業(yè)增加值占GDP比重只有54%左右，距離服務(wù)業(yè)較發(fā)達(dá)的經(jīng)濟(jì)體還有20%-30%的差距。大力發(fā)展服務(wù)業(yè)，特別是高端服務(wù)業(yè)將從很大程度上刺激新增需求的產(chǎn)生，從一定程度上抵消大量新增供應(yīng)帶來(lái)的壓力。
2、大力發(fā)展數(shù)字經(jīng)濟(jì)，通過(guò)數(shù)字經(jīng)濟(jì)促進(jìn)服務(wù)業(yè)發(fā)展，加快閑置資源去化速度。數(shù)字經(jīng)濟(jì)在中國(guó)的發(fā)展規(guī)模目前已經(jīng)全球第二，但數(shù)字經(jīng)濟(jì)占整體GDP的比重卻只有36%左右，相較于英美德三國(guó)超過(guò)60%的比重來(lái)講，我們的差距依然較大。數(shù)字經(jīng)濟(jì)為服務(wù)也提供了更適合其發(fā)展的沃土，服務(wù)貿(mào)易為數(shù)字經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供了更大的需求動(dòng)力。當(dāng)數(shù)字經(jīng)濟(jì)不斷提升服務(wù)業(yè)發(fā)展質(zhì)量和規(guī)模的同時(shí)，也會(huì)創(chuàng)造出更多的辦公面積需求。
3、整個(gè)城市一盤棋，政策保持靈活性，需要因地施政或因“區(qū)域”施政，打破行政區(qū)之間阻礙企業(yè)流動(dòng)或擴(kuò)張的各種限制和束縛，緩解產(chǎn)業(yè)發(fā)展和寫字樓供給錯(cuò)配的問(wèn)題。
房訊網(wǎng)：行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的要求下，商業(yè)地產(chǎn)（寫字樓、產(chǎn)業(yè)園）行業(yè)展現(xiàn)了哪些未來(lái)十年的未來(lái)趨勢(shì)和未來(lái)生態(tài)？
劉凱：近年來(lái)，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展規(guī)模增速趨緩，這也預(yù)示著存量時(shí)代的到來(lái)。
不同于增量時(shí)代短平快、高杠桿、高回報(bào)的開(kāi)發(fā)邏輯，存量時(shí)代的特點(diǎn)是低杠桿、低回報(bào)、長(zhǎng)周期。從增量時(shí)代步入存量時(shí)代，商業(yè)地產(chǎn)正走向精細(xì)化運(yùn)營(yíng)。數(shù)字化、體驗(yàn)化的融合趨勢(shì)，以及今年公募REITs試點(diǎn)的地產(chǎn)金融化突破，為商業(yè)地產(chǎn)的未來(lái)發(fā)展留下了更多的想象空間。
我們認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)在未來(lái)的創(chuàng)新包括但不限于模式重塑、科技驅(qū)動(dòng)、生態(tài)營(yíng)造，更將體現(xiàn)在體制優(yōu)化、思維升維、研發(fā)應(yīng)用、政策支撐的方面。
行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的要求下，商業(yè)地產(chǎn)（寫字樓、產(chǎn)業(yè)園）市場(chǎng)發(fā)展正在出現(xiàn)三大轉(zhuǎn)變。
第一，從開(kāi)發(fā)向運(yùn)營(yíng)的轉(zhuǎn)變。商業(yè)地產(chǎn)存量時(shí)代，行業(yè)從開(kāi)發(fā)驅(qū)動(dòng)轉(zhuǎn)向運(yùn)營(yíng)驅(qū)動(dòng)，運(yùn)營(yíng)能力成為核心價(jià)值之一。商業(yè)地產(chǎn)頭部企業(yè)摒棄簡(jiǎn)單的收租模式，轉(zhuǎn)向重度運(yùn)營(yíng)，向管理要效益，以資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)促價(jià)值提升，為商業(yè)地產(chǎn)使用者（終端企業(yè)用戶）提供更專業(yè)、更多元的管理服務(wù)。
第二，從重資產(chǎn)向輕資產(chǎn)的轉(zhuǎn)變。隨著行業(yè)利潤(rùn)率和杠桿率的長(zhǎng)期下降，"重資產(chǎn)"不再是商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的最佳選擇，而風(fēng)險(xiǎn)小、回報(bào)率高、專業(yè)化程度高的"輕資產(chǎn)"模式大行其道。在較強(qiáng)的綜合經(jīng)營(yíng)能力加持下，商業(yè)地產(chǎn)頭部企業(yè)開(kāi)始用自有品牌輕資產(chǎn)模式占領(lǐng)市場(chǎng)，在減少風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)加快其營(yíng)運(yùn)規(guī)模的增長(zhǎng)。
第三，從智能向數(shù)字化的轉(zhuǎn)變。數(shù)字經(jīng)濟(jì)和新基建政策推動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)的數(shù)字化轉(zhuǎn)型，互聯(lián)網(wǎng)和數(shù)字科技的發(fā)展重塑商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展模式。隨著大數(shù)據(jù)應(yīng)用的快速發(fā)展，以人為本的數(shù)據(jù)化的互聯(lián)互通，賦能商業(yè)地產(chǎn)設(shè)施、空間、運(yùn)營(yíng)服務(wù)等多環(huán)節(jié)，通過(guò)智慧集成提供更具人性化的關(guān)懷，為人們創(chuàng)造舒適生態(tài)、極具體驗(yàn)感的消費(fèi)和辦公空間環(huán)境。
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2021年12月8-9日，中國(guó)寫字樓產(chǎn)業(yè)園發(fā)展論壇第十八屆年會(huì)將在北京富力萬(wàn)麗酒店盛大舉行，主題為"變局與破局：商業(yè)地產(chǎn)的下一個(gè)十年"。論壇從中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)著眼，聚焦商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展進(jìn)程，將一如既往地邀請(qǐng)有思考精神和行動(dòng)力的企業(yè)家、卓有成就的經(jīng)濟(jì)學(xué)家及富有遠(yuǎn)見(jiàn)的金融家，共同探討商業(yè)地產(chǎn)最深刻、最前沿的話題，同時(shí)記錄并見(jiàn)證中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)歷史軌跡并推動(dòng)行業(yè)健康向前的持續(xù)發(fā)展。預(yù)計(jì)將有600位各界嘉賓出席。
中國(guó)寫字樓產(chǎn)業(yè)園發(fā)展論壇源于2004年12月，由房訊網(wǎng)FUNXUN.COM發(fā)起，聯(lián)合全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)權(quán)威主辦，已連續(xù)成功舉辦十七屆年會(huì)，是中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)格最高、最權(quán)威、規(guī)模最大、影響最廣的專業(yè)論壇之一！
來(lái)源：房訊網(wǎng)
