“尊重常識(shí)，回歸常態(tài)，陣痛之后，仍有機(jī)會(huì)。”10月23日，萬科董事會(huì)主席郁亮用16個(gè)字評(píng)價(jià)當(dāng)前的房地產(chǎn)行業(yè)，并提及不指望通過一個(gè)業(yè)務(wù)賺大錢、賺快錢，要學(xué)會(huì)賺小錢，賺慢錢。
這不是郁亮第一次談及“賺小錢，賺慢錢”。畢竟，房地產(chǎn)行業(yè)暴利不再，去年以來，即便大型房企也難以擺脫利潤率下滑的窘境。多家房企掌舵人都一致認(rèn)為，未來一兩年內(nèi)利潤率下滑趨勢不變。
截至10月25日，據(jù)Choice統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，按照申萬行業(yè)房地產(chǎn)分類，41家A股上市房企公布了三季報(bào)業(yè)績預(yù)告，其中，22家預(yù)告歸屬于母公司股東的凈利潤虧損。按照預(yù)告歸屬于母公司股東的凈利潤增長上限（%）統(tǒng)計(jì)，21家房企凈利潤下滑。
由此可見，截至目前，半數(shù)以上房企凈利潤下滑，半數(shù)以上房企虧損。需注意的是，目前公布三季度業(yè)績業(yè)績預(yù)告的房企中，中小房企占比較大，大型房企較少，但亦能折射出房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)下的真實(shí)縮影。
虧損房企過半數(shù)
在上述公布三季度業(yè)績預(yù)告的房企中，10家預(yù)增，6家扭虧，3家預(yù)減，4家減虧，9家首虧，9家增虧。其中，多家房企虧損額度均超過5億元。
據(jù)《證券日?qǐng)?bào)》記者觀察，業(yè)績虧損的原因不同，但大致多是結(jié)算項(xiàng)目同比減少、高毛利項(xiàng)目尚未結(jié)轉(zhuǎn)、銷售收入下滑、有息負(fù)債形成財(cái)務(wù)成本過高等。以“首虧”房企沙河股份為例，該公司預(yù)計(jì)虧損0.3億元。其表示，報(bào)告期內(nèi)公司銷售業(yè)績同比上升，但由于項(xiàng)目未滿足結(jié)轉(zhuǎn)收入條件，導(dǎo)致毛利同比減少。
“業(yè)績預(yù)虧的企業(yè)以中小房企為主�！敝兄秆芯吭浩髽I(yè)事業(yè)部研究負(fù)責(zé)人劉水向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，中小房企規(guī)模小，年度業(yè)績波動(dòng)大，本期達(dá)到結(jié)轉(zhuǎn)條件的項(xiàng)目較少；其結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目地價(jià)成本較高，降低盈利空間；中小企業(yè)部分已經(jīng)開始轉(zhuǎn)型，地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)占比逐步降低，原有持有物業(yè)收入受疫情影響有所降低，轉(zhuǎn)型業(yè)務(wù)受產(chǎn)業(yè)周期、發(fā)展階段等因素影響，收入增長滯后。
“超過一半的房企出現(xiàn)虧損或預(yù)減的情況，行業(yè)延續(xù)了前三季度的下行趨勢。”同策研究院資深分析師肖云祥向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，主要原因有三，一是前期高價(jià)地項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)，本身利潤就不高；二是市場行情不好，銷售吃緊，在現(xiàn)金流壓力下，優(yōu)惠促銷，使得利潤規(guī)模走低；三是多地“限價(jià)+限售”下，也壓縮了房企的部分利潤空間。
中小房企生存遭重壓
值得注意的是，按照三季報(bào)業(yè)績預(yù)告中歸屬于母公司股東的凈利潤上限統(tǒng)計(jì)，41家房企預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)凈利潤合計(jì)為47億元，若以算術(shù)平均粗略計(jì)算，平均每家凈利潤僅1.1億元。
這其中有招商蛇口這樣的盈利大戶，歸屬于母公司股東的凈利潤可能達(dá)到66億元，也有一度遭受債務(wù)違約的新華聯(lián)這樣的房企，虧損額高達(dá)13.5億元。不過，這些數(shù)據(jù)還尚有變動(dòng)的可能性，畢竟，目前公布三季報(bào)的房企僅有少數(shù)幾家。
從預(yù)告歸屬于母公司股東的凈利潤增長上限（%）看，有暴增1988.6%者，也有下滑1796.81%的企業(yè)。前者是公司自營高毛利項(xiàng)目結(jié)算所致，后者則是房地產(chǎn)項(xiàng)目交付較少，財(cái)務(wù)費(fèi)用較高等因素。
“在行業(yè)趨向平穩(wěn)發(fā)展的背景下，由于中小房企整體競爭力偏弱，未來生存空間將被加速搶奪，拿不到地、融不到資、賣不出去將成為中小房企發(fā)展的三座大山�！眲⑺硎荆珡男袠I(yè)角度看，隨著前期高價(jià)地項(xiàng)目全部完成結(jié)轉(zhuǎn)，毛利仍有改善空間。
“其實(shí)在‘三道紅線’后，基本上中小房企想通過資金高周轉(zhuǎn)‘彎道超車’的可能性就已經(jīng)很小，想快速實(shí)現(xiàn)規(guī)�；静惶赡�。資金、市場等已不支撐過去的發(fā)展模式。”肖云祥表示，特別是在“土拍兩集中”后，很多中小房企根本拿不到地，甚至有錢也不敢拿地，因?yàn)槭袌鱿滦�，中小房企抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力太低，本身就缺乏自信。若當(dāng)前市場環(huán)境不發(fā)生變化，未來一些無特殊資源、優(yōu)勢和背景的中小房企被市場淘汰的幾率較高。
“在某種程度上看，出清也利于房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展，深度調(diào)整后，存活下來的房企的利潤將回歸，且有可能穩(wěn)定在一定區(qū)間內(nèi)�！蹦撤科笳贫嫒讼颉蹲C券日?qǐng)?bào)》記者表示，但在行業(yè)增速放緩的背景下，規(guī)模房企的競爭優(yōu)勢日益凸顯，資源加速向優(yōu)勢企業(yè)集聚，將推動(dòng)行業(yè)集中度繼續(xù)上行。
來源：證券日?qǐng)?bào)
編輯：wangdc
