房訊網(wǎng)訊 從新冠疫情肆虐到防控常態(tài)化，中國在防疫抗疫上取得了優(yōu)異的成績(jī)，國民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行數(shù)據(jù)有了非常亮眼的表現(xiàn)。外部不確定性因素對(duì)寫字樓產(chǎn)業(yè)園市場(chǎng)的沖擊減弱，重點(diǎn)城市租賃需求進(jìn)一步復(fù)蘇；大宗交易投資額穩(wěn)步回升，機(jī)構(gòu)投資者對(duì)商辦物業(yè)表現(xiàn)出長(zhǎng)期的信心。

　　那么，疫情常態(tài)化下，經(jīng)過疫情沖擊之后的商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)生了哪些未有變局？出現(xiàn)了哪些破局之道？展現(xiàn)了哪些未來趨勢(shì)？

　　10月13日起，全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)聯(lián)合房訊網(wǎng)（FUNXUN）連續(xù)第二年開展"疫情常態(tài)化下的商業(yè)地產(chǎn)變局與破局"專題采訪活動(dòng)，通過采訪商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)的副會(huì)長(zhǎng)及常務(wù)理事、專家學(xué)者、研究機(jī)構(gòu)和代理機(jī)構(gòu)，圍繞疫情常態(tài)化下的商業(yè)地產(chǎn)未有變局、破局之道、未來趨勢(shì)等主題為行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展提供真知灼見。

　　10月22日，針對(duì)疫情常態(tài)化下商業(yè)地產(chǎn)，包括寫字樓產(chǎn)業(yè)園的變局與破局，房訊網(wǎng)采訪了中國企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長(zhǎng)柏文喜。

中國企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長(zhǎng) 柏文喜

　　1、疫情反復(fù)沖擊與防控常態(tài)化下，商業(yè)地產(chǎn)（寫字樓、產(chǎn)業(yè)園）行業(yè)發(fā)生了哪些前所未有的全新變局和全新變化？

　　自2020年初新冠疫情爆發(fā)以來，疫情的反復(fù)不定決定了疫情防控的常態(tài)化，尤其是國慶假期以來西北疫情向全國10多個(gè)省市的快速蔓延，又讓多個(gè)省份與城市拉響了提升疫情防控級(jí)別和管控升級(jí)的警笛，導(dǎo)致人員流動(dòng)和日常社交都頗受影響。而與人員流動(dòng)和社交生活緊密相連的商業(yè)地產(chǎn)，更是無法擺脫由其引發(fā)的負(fù)面影響，甚至是損失慘重。

　　各類商用物業(yè)中，零售物業(yè)遭受的影響更為明顯，尤其以影劇院、會(huì)展、酒店、餐飲、賽場(chǎng)和購物中心、百貨、商超等涉及大量人員聚集和社交活動(dòng)的場(chǎng)所所受影響更大，而在線商服、外賣等無接觸式交易方式更是份額快速提升，產(chǎn)生了對(duì)實(shí)體商業(yè)與線下交易的大量替代。

　　受疫情影響，大量中小企業(yè)的停業(yè)、歇業(yè)和結(jié)業(yè)以及遠(yuǎn)程在線辦公、遠(yuǎn)程會(huì)議等活動(dòng)也讓寫字樓的需求減少明顯，在寫字樓市場(chǎng)吸納量增長(zhǎng)緩慢甚至下降的同時(shí)，疫情防控要求的提升還加大了寫字樓的運(yùn)營成本。

　　相對(duì)而言，由于產(chǎn)業(yè)園區(qū)的相對(duì)封閉性以及相對(duì)遠(yuǎn)離市中心人群密集和人流量集中的區(qū)域，正常運(yùn)轉(zhuǎn)所受影響反而相對(duì)較小。不過，入園企業(yè)可能由于疫情造成的訂單變化苦樂不均，因此對(duì)于園區(qū)物業(yè)的承租能力及吸納能力在整體下降的同時(shí)也呈現(xiàn)出分化趨勢(shì)。

　　總之，疫情對(duì)于各類商用物業(yè)影響的程度以及市場(chǎng)、租金恢復(fù)快慢的影響是不一樣的，但對(duì)于租金收入本來就普遍無法覆蓋運(yùn)營成本的內(nèi)地商用物業(yè)更是雪上加霜。不過，產(chǎn)業(yè)園區(qū)物業(yè)以較低的土地成本和建造維護(hù)成本所體現(xiàn)出的相對(duì)較高收益率，以及相對(duì)穩(wěn)定的租約讓其對(duì)于疫情的影響表現(xiàn)出更強(qiáng)的韌性和抗周期能力，在此次疫情中更加凸顯其投資價(jià)值。這是疫情的影響對(duì)商用物業(yè)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)與格局的變化的中國要體現(xiàn)之一。

　　而疫情發(fā)生以來值得關(guān)注的行業(yè)事件有兩件。其一，SOHO中國作為優(yōu)質(zhì)商辦物業(yè)持有型上市公司的代表，其出租率和租金水平都明顯下降，雖然其出售事項(xiàng)一波三折，但是疫情的延續(xù)不定也更加促使實(shí)際控制人提升了其出售意愿并引發(fā)業(yè)界和社會(huì)的廣泛關(guān)注。其二，就是德必集團(tuán)以科創(chuàng)、文創(chuàng)園區(qū)管理服務(wù)商這一輕資產(chǎn)模式在疫情期間于2021年2月10日的成功上市，并在隨后的疫情持續(xù)之中到今年以來都實(shí)現(xiàn)了逆勢(shì)增長(zhǎng)，成為產(chǎn)業(yè)園區(qū)值得關(guān)注的一個(gè)典型案例。

　　2、面對(duì)新變局和新變化，商業(yè)地產(chǎn)（寫字樓、產(chǎn)業(yè)園）行業(yè)在高質(zhì)量發(fā)展的要求下，展現(xiàn)了哪些如何實(shí)現(xiàn)未來的破局之道？

　　面對(duì)行業(yè)的新變局和新變化以及無法預(yù)知何時(shí)結(jié)束的疫情、甚至是需要與疫情長(zhǎng)期共處和疫情防控常態(tài)化的態(tài)勢(shì)，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)需要擁抱這一變化和面對(duì)所面臨的各種不確定，充分認(rèn)知和把握這些變化和不確定可能帶來的問題、挑戰(zhàn)與機(jī)遇來實(shí)現(xiàn)疫情常態(tài)化中的可持續(xù)發(fā)展。

　　首先，需要在力求趨利避害的情況下，以調(diào)整業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)、業(yè)務(wù)模式以及市場(chǎng)拓展與推廣的方式來避免和減輕疫情常態(tài)化帶來的可能的損失，同時(shí)根據(jù)行業(yè)與市場(chǎng)、客戶及其行為模式的變化，竭力發(fā)掘其中可能出現(xiàn)的機(jī)會(huì)與機(jī)遇，結(jié)合技術(shù)創(chuàng)新、管理創(chuàng)新、商業(yè)模式創(chuàng)新和場(chǎng)景創(chuàng)新等力求在困境中找到發(fā)展的契機(jī)。

　　其次，要加快與產(chǎn)業(yè)鏈、生態(tài)圈的各類企業(yè)與資源的結(jié)合與融合，以強(qiáng)化產(chǎn)業(yè)鏈與生態(tài)圈融合的方式，在降低資源獲取成本的同時(shí)，鞏固與強(qiáng)化自身的供應(yīng)鏈和生態(tài)圈，以此來提升自身的抗風(fēng)險(xiǎn)能力和渡過此輪疫情危機(jī)的能力。

　　另外，還要積極研究如何與金融資本和資本市場(chǎng)的結(jié)合，努力創(chuàng)造聯(lián)合金融資本與資本市場(chǎng)來提升自身抵抗疫情常態(tài)化風(fēng)險(xiǎn)能力的機(jī)會(huì)。疫情影響下的行業(yè)低谷其實(shí)對(duì)于金融資本和資本市場(chǎng)而言也是低成本進(jìn)入的不可多得的機(jī)會(huì)，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)也要利用好這一契機(jī)聯(lián)合金融資本在儲(chǔ)備渡過行業(yè)寒冬“糧食”的同時(shí)推動(dòng)行業(yè)的整合與聯(lián)合，一方面可以實(shí)現(xiàn)自身的發(fā)展壯大，另一方面也推動(dòng)了行業(yè)的發(fā)展與進(jìn)步，這也是行業(yè)破局與實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展的題中應(yīng)有之意。

　　隨著兩年來房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)調(diào)控和行業(yè)運(yùn)營壓力的不斷加大，以及各地政府增支減收壓力之下對(duì)于土地財(cái)政以來的不斷提升，此輪行業(yè)周期疊加疫情影響所造成的行業(yè)下行通道已經(jīng)接近尾聲。以哈爾濱市政府救市措施的出臺(tái)以及銀保監(jiān)會(huì)、央行對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)資金端從利率到市場(chǎng)流動(dòng)性微調(diào)措施的出臺(tái)，標(biāo)志著行業(yè)回暖和行業(yè)拐點(diǎn)的即將到來，加之行業(yè)金融創(chuàng)新的加快推進(jìn)與資本市場(chǎng)商用物業(yè)試點(diǎn)的逐步擴(kuò)大，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營環(huán)境同樣也會(huì)得以明顯改善。

　　商業(yè)地產(chǎn)的又一個(gè)春天已經(jīng)呼之欲出。

　　來源：房訊網(wǎng)

編輯：wangdc