2020年上半年已經(jīng)過(guò)去，盡管受到新冠肺炎疫情的沖擊，但深圳樓市的上半年卻走出了相對(duì)獨(dú)立的行情。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，深圳3月～5月的二手房?jī)r(jià)格漲幅在全國(guó)70個(gè)大中城市位居前列。

　　進(jìn)入7月以來(lái)，已經(jīng)有杭州、東莞、寧波相關(guān)政府部門出臺(tái)新政，收緊樓市調(diào)控。和深圳一樣，這些城市樓市近期都明顯升溫，甚至出現(xiàn)了一房難求的現(xiàn)象，房?jī)r(jià)也隨之明顯上漲。在分析人士看來(lái)，當(dāng)前“短暫退燒”的深圳樓市可能是下一個(gè)進(jìn)行調(diào)控的城市。

　　記者獲悉，上周末（7月4日），住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長(zhǎng)倪虹赴深圳調(diào)研，并與深圳市住建局、房地產(chǎn)開發(fā)商、房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)等代表舉行了座談會(huì)。

　　住建部副部長(zhǎng)調(diào)研深圳樓市

　　此次座談會(huì)主要從上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況及存在問(wèn)題、房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制方案落實(shí)情況以及對(duì)房地產(chǎn)的建議三個(gè)方面進(jìn)行。針對(duì)目前深圳商品房供不應(yīng)求，房?jī)r(jià)上漲壓力大的問(wèn)題，深圳本土地產(chǎn)商華潤(rùn)置地、萬(wàn)科的高管提出了各自的看法。

　　會(huì)上，華潤(rùn)置地華南大區(qū)總經(jīng)理蔣慕川表示，深圳受土地資源制約，住宅用地供應(yīng)量一直太少，尤其是優(yōu)質(zhì)的地區(qū)供應(yīng)量更少，這是深圳商品房供不應(yīng)求，房?jī)r(jià)上漲壓力大，優(yōu)質(zhì)區(qū)域一二手房?jī)r(jià)格倒掛嚴(yán)重的重要原因。深圳政府今年加大了住宅土地的供應(yīng)，希望政府能夠繼續(xù)加大供應(yīng)力度，深圳最大的問(wèn)題也是人多地少，所以希望深圳能夠擴(kuò)容。

　　萬(wàn)科集團(tuán)合伙人譚華杰則不認(rèn)可蔣慕川對(duì)于深圳“人多地少”的說(shuō)法，其指出“是開發(fā)率的問(wèn)題”。

　　譚華杰解釋稱，目前全球除中國(guó)以外沒(méi)有一個(gè)國(guó)家規(guī)定開發(fā)率控制在50%以內(nèi)，日本東京登記的開發(fā)率為70%，很多居民還住獨(dú)立屋，所以東京的人口及占地面積情況足以說(shuō)明，利用好開發(fā)率就能改善居住環(huán)境，深圳是全中國(guó)開發(fā)率最高的城市，但也就40%的開發(fā)率，希望中國(guó)在開發(fā)率上可以借鑒日本等國(guó)家的政策。

　　譚華杰的觀點(diǎn)與萬(wàn)科董事會(huì)主席郁亮曾發(fā)表的看法不謀而合。在去年萬(wàn)科北方媒體交流會(huì)上，郁亮指出，縱觀海外市場(chǎng)發(fā)展，郁亮指出東京的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)值得借鑒參考。

　　郁亮曾表示，“很多人說(shuō)中國(guó)人口多，但東京人口比北京還多，城市面積比北京小，平均每個(gè)家庭卻有1.17套房子。而且仔細(xì)看房子價(jià)格，市中心通勤1小時(shí)左右的范圍房?jī)r(jià)每平方米1萬(wàn)多元，半小時(shí)左右是每平方米兩三萬(wàn)元�！�

　　“東京能做到如此，我們也能做到。”郁亮認(rèn)為，一方面是不斷提高土地的開發(fā)效率。東京都市圈有60%的土地拿來(lái)做開發(fā)，而國(guó)內(nèi)大城市中，深圳土地開發(fā)率大概在46%左右，上海大概在30%左右，北京、廣州則都不到10%。

　　除了“土地開發(fā)率”的問(wèn)題，譚華杰在會(huì)上以紐約、華盛頓等城市案例說(shuō)明國(guó)內(nèi)寫字樓嚴(yán)重過(guò)剩，市場(chǎng)去化壓力極大，并指出深圳未來(lái)三年新增寫字樓供應(yīng)量可以滿足未來(lái)25年的需求。

　　卓越集團(tuán)副總裁陳林也表示，資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)是卓越的核心業(yè)務(wù)之一，包括寫字樓和商場(chǎng)，近年來(lái)經(jīng)營(yíng)壓力都很大，尤其是疫情發(fā)生以后更加困難。深圳寫字樓供應(yīng)過(guò)剩，疊加近年經(jīng)濟(jì)活力不足，出租率和租金都在下降，寫字樓投資回報(bào)率較低。商場(chǎng)租金收入和商戶銷售額掛鉤，受經(jīng)濟(jì)景氣度影響也較大。

　　此外，譚華杰與陳林同時(shí)提議，加快深圳“商改住”政策的落地實(shí)施。

　　樓市以穩(wěn)為主，不希望出現(xiàn)炒作

　　廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，“此次調(diào)研的主要意義還是希望樓市以穩(wěn)為主，不希望出現(xiàn)樓市炒作。畢竟除深圳外，其他城市房?jī)r(jià)相對(duì)平穩(wěn)，有些地方房?jī)r(jià)還在下跌，包括房?jī)r(jià)稍有上漲苗頭的東莞在政策上也堵住了�！�

　　上半年深圳樓市“虛火旺盛”吸引了全國(guó)的目光。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，今年3～5月，深圳二手房?jī)r(jià)格環(huán)比漲幅分別為1.6%、1.7%、1.6%，在全國(guó)70個(gè)大中城市分別排名第1、第2、第2；同比漲幅分別為9.7%、10.3%、12.0%，在全國(guó)70個(gè)大中城市分別排名第5、第3、第2。

　　今年上半年，深圳二手住宅無(wú)論成交量還是價(jià)格均創(chuàng)下不錯(cuò)的成績(jī)。樂(lè)有家研究中心的數(shù)據(jù)顯示，今年上半年深圳二手住宅過(guò)戶44000套，同比上漲41%，僅次于2019年下半年。

　　深圳上半年二手住宅成交均價(jià)為每平方米65435元，環(huán)比上漲5%，同比上漲8%。單價(jià)上漲，套均總價(jià)也由2018年上半年的522萬(wàn)漲至2020年上半年的556萬(wàn)，如今總價(jià)500萬(wàn)左右的房子已經(jīng)成為市面上主流購(gòu)房需求。

　　成交數(shù)據(jù)顯示，2020年上半年深圳購(gòu)房者更青睞于購(gòu)買60至90平方米的兩房或三房單位，單價(jià)集中在每平方米5萬(wàn)元至10萬(wàn)元之間。與2019全年度數(shù)據(jù)相比，兩房的購(gòu)買者有所上漲，從之前的26%漲到了32%，每平方米7萬(wàn)元至10萬(wàn)元的購(gòu)買者更是從23%上漲到了30%，再一次驗(yàn)證了深圳購(gòu)房者的購(gòu)買力之強(qiáng)。

　　來(lái)源：券商中國(guó)

編輯：wangdc