上海寫字樓今年一季度的數(shù)據(jù)并不好看。
高力國際調(diào)研季報(bào)顯示，2020年第一季度上海寫字樓租賃市場(chǎng)凈吸納量整體處于低位。機(jī)構(gòu)預(yù)判上海寫字樓空置率將從2019年的18.4%升至2020年的28.9%，2021年空置率將達(dá)30.2%的巔峰。
2019年，在整體宏觀經(jīng)濟(jì)承壓的背景下，上海市寫字樓市場(chǎng)已然走弱，而面對(duì)突如其來的新冠肺炎疫情，寫字樓市場(chǎng)更是雪上加霜，空置率上升、租金下降。
根據(jù)中指寫字樓版數(shù)據(jù)顯示，2019年上海寫字樓租賃企業(yè)的行業(yè)主要以批發(fā)零售業(yè)、租賃和商務(wù)服務(wù)業(yè)、科學(xué)研究和技術(shù)服務(wù)業(yè)、制造業(yè)、金融業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)為主。其中金融、TMT、專業(yè)服務(wù)業(yè)占比超五成，是上海寫字樓市場(chǎng)的主力租戶。
上海寫字樓里老板們的糾結(jié)：搬OR不搬
最近，幾位上海企業(yè)負(fù)責(zé)人在微信群里這樣為辦公租金“糾結(jié)”著——
“陸家嘴租金下滑趨勢(shì)，你們旁邊的上海銀行大廈現(xiàn)在租金只有7元多（單位：每平方米每天，下同），最高的時(shí)候是16元左右吧�！�
“是的，所以我們想搬走了，我當(dāng)時(shí)租的是12.9元，現(xiàn)在差不多9元�！�
“現(xiàn)在有套36樓報(bào)價(jià)11.5元，成交價(jià)大概在10元左右，那貴司是想年底到期再搬還是提前搬？提前搬走要交違約金，‘肉’疼�！�
……
因?yàn)橐咔�，業(yè)務(wù)受影響，一些企業(yè)負(fù)責(zé)人不得不開源節(jié)流，調(diào)整今后企業(yè)辦公地的租賃計(jì)劃，其中之一的胡姓負(fù)責(zé)人對(duì)《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者表示，公司目前所在陸家嘴超甲級(jí)寫字樓每月租金80萬元，從2019年開始，周邊寫字樓的租金都跌了，他所在的寫字樓的租金也縮水了30%，與管理方協(xié)商能否免一部分租金，對(duì)方一直是“還在討論中”，因此，即使繳納違約金，他也打算搬離。
《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者以租戶身份咨詢長(zhǎng)期負(fù)責(zé)浦東板塊的寫字樓租賃銷售業(yè)務(wù)員小王。小王告訴記者：“陸家嘴板塊近期的確有不少租戶搬離，但多數(shù)是那些現(xiàn)金流吃緊的中小企業(yè)，他們很大一部分需求就是從傳統(tǒng)辦公室變成聯(lián)合辦公。浦東區(qū)域聯(lián)合辦公一般有三種月租價(jià)位，每個(gè)工位1800- 2000元、2500-3000元及3000元以上。有的物業(yè)為了吸引客戶推出了免半個(gè)月或1個(gè)月租金的優(yōu)惠�！�
寫字樓全鏈條運(yùn)營商ATLAS寰圖相關(guān)負(fù)責(zé)人接受《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者采訪時(shí)透露，上海項(xiàng)目的進(jìn)駐率目前基本保持穩(wěn)定，平均復(fù)工率為80%�！吧虾？蛻魡栐兞孔兓淮�，因?yàn)橛幸徊糠挚紤]從傳統(tǒng)辦公室轉(zhuǎn)向共享辦公的客戶。共享辦公幫助客戶減少了前期裝修等時(shí)間成本和經(jīng)濟(jì)成本的投入，在租期、工位數(shù)上也比較靈活，因此受到這部分客戶的青睞。但是，客戶的考慮時(shí)間更長(zhǎng)了，做決定之前態(tài)度會(huì)更慎重。近期依舊有成交�！�
上海綠地普陀商務(wù)廣場(chǎng)是普陀區(qū)老牌商務(wù)樓，也是甘泉地區(qū)唯一的商務(wù)廣場(chǎng)，國內(nèi)疫情形勢(shì)平穩(wěn)后，普陀區(qū)積極推進(jìn)復(fù)工復(fù)市，商務(wù)廣場(chǎng)人氣正在恢復(fù)，給小企業(yè)主們更多信心。上海鑫鯊文化傳播有限公司主業(yè)是動(dòng)漫展和視頻拍攝，公司董事長(zhǎng)徐先生告訴《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者，他們承租的面積近400平方米，每月租金3萬元，租期三年，疫情暴發(fā)后業(yè)務(wù)停滯了兩個(gè)月，但租金照付。
“這棟商務(wù)樓里很多是小業(yè)主買下來的，我們的房東就是小業(yè)主。小業(yè)主是不愿意免租的，他們有的自身還有貸款。原先大樓空置率不算高，但這波疫情至今，不少公司至今還沒完全復(fù)工，或者說由于業(yè)務(wù)受到影響，短時(shí)間內(nèi)無法恢復(fù)正常工作狀態(tài)了。不過當(dāng)?shù)卣恢倍挤e極指導(dǎo)和幫助中小企業(yè)，所以目前也沒有打算搬遷到外區(qū)去，而且好在我還有其他收入維系租金開銷，應(yīng)該能夠扛過去，”徐先生說。
卡巴斯基是一家全球網(wǎng)絡(luò)安全公司，該公司大中華區(qū)總經(jīng)理鄭啟良對(duì)《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者表示：“政府為了扶持中小企業(yè)煞費(fèi)苦心，我們?cè)诒本┳赓U辦公室房租有所減免，希望上�？梢葬槍�(duì)共享辦公領(lǐng)域減免部分租金，公司位于上海市黃浦區(qū)寫字樓內(nèi)租賃了共享辦公室30平方米左右，我們也會(huì)一如既往地帶來經(jīng)濟(jì)稅收效益。”
《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者注意到，在物業(yè)層面，多家公司已為租戶減免部分租金：陸家嘴集團(tuán)對(duì)中小微服務(wù)企業(yè)減免2個(gè)月租金；張江集團(tuán)對(duì)符合要求的非國有中小企業(yè)，可免2020年2、3月租金；金橋股份對(duì)符合條件的中小企業(yè)免租兩個(gè)月；上海電氣等34家市屬國有企業(yè)免除符合認(rèn)定的非國有中小企業(yè)2、3月租金等。
預(yù)計(jì)今年寫字樓租金下調(diào)約6% 眼下是新租戶談判好時(shí)機(jī)
第一太平戴維斯4月初發(fā)布的一份報(bào)告顯示，一季度上海并未有全新的甲級(jí)寫字樓入市，截至季末，全市甲級(jí)寫字樓總存量維持在1330萬平方米。一季度上海市甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)凈吸納量為69500平方米，較去年四季度環(huán)比持平，同比下降49%；平均空置率環(huán)比下降0.5個(gè)百分點(diǎn)至16.9%；租金環(huán)比加速下跌1.0%，至每平方米每天7.8元。
高力國際的最新統(tǒng)計(jì)也顯示，在疫情影響下，2020年第一季度上海寫字樓租賃市場(chǎng)凈吸納量整體處于低位。預(yù)計(jì)2020年全年寫字樓新增供應(yīng)量為250萬平方米，需求量為40萬平方米。2020-2024年間年度平均供應(yīng)量為130萬平方米，年均需求量為96.5萬平方米。
據(jù)高力國際統(tǒng)計(jì)，目前上海核心區(qū)域：陸家嘴板塊寫字樓空置率達(dá)18.8%，平均租金為每天每平方米10.8元；外灘板塊寫字樓空置率達(dá)15%，平均租金8.7元；人民廣場(chǎng)寫字樓空置率達(dá)12.4%，平均租金8.1元；虹橋開發(fā)區(qū)及古北板塊寫字樓空置率為10/9%，平均租金6.7元。在次中心區(qū)中，前灘板塊寫字樓空置率最高，達(dá)37.5%，第二名為北外灘，空置率達(dá)37.2%，莘莊板塊寫字樓空置率位列第三，達(dá)33.3%。
第一太平戴維斯分析認(rèn)為，一季度上海甲級(jí)寫字樓的租賃需求主要來自于傳統(tǒng)新年前談妥的成交。隨著未來三年供應(yīng)高峰的來臨，空置率仍將繼續(xù)上行。
高力國際華東區(qū)研究部副董事江鵬向《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者表示，預(yù)計(jì)2020年全年寫字樓租金下調(diào)約6%，平均空置率將升至28.9%，因此對(duì)于尋求簽訂新租約的租戶而言，眼下應(yīng)是談判的好時(shí)機(jī)。不過另一方面，由于租戶的營收與資本支出受疫情的影響而縮減，因此可能會(huì)推遲搬遷計(jì)劃，業(yè)主們應(yīng)該抓住時(shí)機(jī)挽留租戶。
江鵬告訴記者，三月份以來，諸多物業(yè)業(yè)主實(shí)際收到的問詢數(shù)量已有所增多，預(yù)計(jì)上海寫字樓市場(chǎng)需求將于二季度之后開始逐步復(fù)蘇，此外，不少有價(jià)格及政策優(yōu)勢(shì)的上海產(chǎn)業(yè)園區(qū)仍是諸多重點(diǎn)行業(yè)的首選。
高力國際預(yù)計(jì)，2020年上海產(chǎn)業(yè)園區(qū)平均租金將同比微降0.3%至3.9元（每平方米每天）。2018-2019年期間，互聯(lián)網(wǎng)與軟件服務(wù)、電子信息等產(chǎn)業(yè)合計(jì)占據(jù)了上海產(chǎn)業(yè)園區(qū)凈吸納量的近六成。此外，截止2020年2月，在科創(chuàng)板上市的14家上海企業(yè)的總部均位于產(chǎn)業(yè)園區(qū)。
雖然2020年第一季度受新冠肺炎疫情影響，上海產(chǎn)業(yè)園區(qū)的部分租戶推遲了租賃計(jì)劃或者縮減租賃面積，因此整體出現(xiàn)了負(fù)吸納量以及租金小幅下跌。但高力國際注意到自3月下旬以來，來自醫(yī)療健康和新基建等行業(yè)的租賃問詢量已開始增多，并有望在第二季度開始轉(zhuǎn)化為租賃成交。因此，產(chǎn)業(yè)園區(qū)的整體市場(chǎng)需求預(yù)計(jì)將于2020年第二季度開始逐步復(fù)蘇。《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者采訪中了解到，打算從寫字樓轉(zhuǎn)租至園區(qū)的中小企業(yè)也不少。
上�！ぷ再Q(mào)壹號(hào)生命科技產(chǎn)業(yè)園位于浦東外高橋保稅區(qū)，外高橋保稅區(qū)目前已經(jīng)有藥明康德、國藥、上藥、百濟(jì)神州、美藥典、羅氏診斷、強(qiáng)生、西門子等多家國際知名生物醫(yī)藥巨頭入駐，形成了引領(lǐng)世界的生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈。
自貿(mào)壹號(hào)園區(qū)招商部總監(jiān)段會(huì)敏告訴《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者，由于入駐企業(yè)可以享受“浦東+自貿(mào)+保稅+大張江”的多重疊加政策，近期有不少來自張江、金橋、楊浦的企業(yè)來詢問入駐事宜，“我們這里主要是生物醫(yī)藥企業(yè)，目前國內(nèi)生物醫(yī)藥設(shè)備及原料80%依托進(jìn)口，以進(jìn)口1000萬的研發(fā)生產(chǎn)設(shè)備為例，由于可以免關(guān)稅及進(jìn)口環(huán)節(jié)增值稅，企業(yè)免稅額度可達(dá)約200萬元，基本可以覆蓋園區(qū)1500平方空間的年租金�！�
新項(xiàng)目集中入市 寫字樓市場(chǎng)呈現(xiàn)新趨勢(shì)
戴德梁行近期對(duì)全國2000多個(gè)寫字樓市場(chǎng)的業(yè)主和租戶進(jìn)行了調(diào)研，租戶企業(yè)涵蓋類型全面，近一半為民營企業(yè)；受訪租戶占比約91%的企業(yè)在標(biāo)準(zhǔn)寫字樓內(nèi)辦公，另有占比約9%的企業(yè)在產(chǎn)業(yè)園區(qū)或辦公園區(qū)內(nèi)辦公。
有超過半數(shù)的業(yè)主認(rèn)為，此次疫情對(duì)租賃市場(chǎng)的影響將達(dá)到半年之久；另有40%的業(yè)主認(rèn)為疫情對(duì)租賃市場(chǎng)影響為短期的，可能為一個(gè)季度；認(rèn)為疫情會(huì)影響租賃市場(chǎng)超過三個(gè)季度乃至一年的業(yè)主，占比低于10%。
戴德梁行高級(jí)董事、中國區(qū)寫字樓部及華東區(qū)綜合住宅服務(wù)部主管沈潔分析，在疫情被有效控制前，市場(chǎng)需求將延續(xù)疲弱。一方面，受疫情影響，國內(nèi)外企業(yè)對(duì)置換、擴(kuò)張辦公物業(yè)較為審慎。另一方面，中小型企業(yè)由于經(jīng)濟(jì)活動(dòng)受限短期內(nèi)財(cái)務(wù)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)加劇，或?qū)k公租賃市場(chǎng)造成影響，尤其影響聯(lián)合辦公空間的租賃活動(dòng)。經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩、企業(yè)盈利下降和需求疲軟或?qū)⑼粕龑懽謽鞘袌?chǎng)的空置率，租金下行壓力增大。
沈潔表示，鑒于上海寫字樓新項(xiàng)目受疫情影響推遲入市，未來恐出現(xiàn)集中入市潮，寫字樓業(yè)主需提高樓宇綠色健康標(biāo)準(zhǔn)、出臺(tái)租金減免等優(yōu)惠措施、提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，以期在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出。
“回顧非典期間，上海寫字樓市場(chǎng)的租金小幅下跌一個(gè)季度后迅速反彈；凈吸納量下跌2個(gè)季度后也恢復(fù)正常水平；與此同時(shí)，雖然上海寫字樓在2003年二季度無任何新增供應(yīng)，但在非典疫情緩解后樓市迅速解凍；上海寫字樓市場(chǎng)在非典期間受到的影響有限，僅維持了1-2個(gè)季度后就迅速反彈。這與當(dāng)時(shí)整體經(jīng)濟(jì)上行，樓市蓬勃發(fā)展的國情也息息相關(guān)；此次疫情對(duì)上海的影響預(yù)計(jì)也是短暫的，但在目前樓市整體供應(yīng)潮之下，疫情拉長(zhǎng)了消化新增供應(yīng)的周期�！鄙驖嵳J(rèn)為。
不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，此次疫情將為新興產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶來契機(jī)，相關(guān)行業(yè)的辦公租賃需求或?qū)⒃龆�。沈潔分析，其一，智慧型城市管理和高新技術(shù)嵌入的行業(yè)需求將提升，圍繞AI、5G、大數(shù)據(jù)、VR/AR等技術(shù)將產(chǎn)生新的商機(jī)，或會(huì)帶來新的發(fā)展可能性；其二，在線生活方式加速崛起，線上娛樂、游戲、教育、醫(yī)療、知識(shí)付費(fèi)等將廣泛應(yīng)用于人們?nèi)粘Ｉ睿黄淙�，保險(xiǎn)、健康、醫(yī)療消費(fèi)等與人們美好生活息息相關(guān)的行業(yè)將得到重視，醫(yī)療設(shè)施領(lǐng)域投入、人們保險(xiǎn)意識(shí)的加強(qiáng)都將會(huì)讓大健康領(lǐng)域蓄積更大的發(fā)展能量。
戴德梁行此次調(diào)研顯示，受本次疫情影響，能夠應(yīng)對(duì)突發(fā)公共事件的寫字樓將受到租戶的信任，智能樓宇管理、健康和安全管理未來將是提升寫字樓市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的主要因素。同時(shí)，線上營銷、視頻看房等新型營銷手段將受到市場(chǎng)熱捧，推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)營銷數(shù)字化變革。
來源：中國經(jīng)濟(jì)周刊
編輯：wangdc
