解凍的北京樓市進入買方市場。
中介的一個電話，讓張新芳再次糾結(jié)起來。
2013年畢業(yè)后，張新芳一直工作居住在北京朝陽區(qū)東北三環(huán)附近，4月13日，中介在電話中告訴她，附近一個老小區(qū)有一套小兩居，總價只要355萬元，房主報價比春節(jié)前便宜了15萬元。
中介委婉告訴她，房主換房，如果誠心購買，價格還有商量的空間。中介推給她的小區(qū)，目前單價6萬元/平方米左右，與春節(jié)前相比下降了4000元/平方米，歷史上，該小區(qū)房價一度接近8萬元。這讓她意識到，或許是買房的好時機。
買還是不買？對于她來說是一次賭博。如果房價繼續(xù)下跌，現(xiàn)在買可能是個高點；等等再出手，萬一房價漲了，也是對價格極度敏感的她無法接受的。
3月下旬以來，隨著樓市成交恢復(fù)，北京各個區(qū)域二手房源開始不斷釋放，降價漲價房源比也達到了8：1，部分小區(qū)價格比節(jié)前下跌3000元到1萬元不等。
北京朝陽區(qū)燕莎附近一家中介門店負責人將價格變動稱為擠水分，在他看來，目前降價幅度較大的小區(qū)，均經(jīng)歷了過價格快速上漲�！艾F(xiàn)在行情不好，回歸到實際價值。”
相比二手房，北京新房報價雖然變化不大，但開發(fā)商均給出了較大的優(yōu)惠空間，部分項目甚至將折扣打到9.3折，而且在付款條件等方面也給出最長6個月的期限。
二手房價格松動
2019年下半年，張新芳開始將買房事宜提上議程，從國慶假期開始，利用周末陸續(xù)看了北京各個區(qū)域的新房，以及朝陽、海淀的二手房。
張新芳買房預(yù)算在300萬元左右，孩子剛上幼兒園，花錢的地方比較多，她盤算著盡量少貸款甚至全款買。
元旦期間，她看中三環(huán)邊上一套56平方米的小兩居，小區(qū)建于上世紀90年代初，上班步行不到10分鐘，房主報價375萬元，“當時中介說，如果誠心買，業(yè)主還能便宜十來萬。”但由于年底公司業(yè)務(wù)忙，沒來得及見業(yè)主，房源被別人買走了。
由于疫情影響，春節(jié)后買房的事情暫時擱置起來。3月，中介開始發(fā)她一些房源供選擇，“中介每次推過來的房子，感覺價格都會比原來的低一點，慶幸當時沒有買�！�
貝殼數(shù)據(jù)顯示，該小區(qū)3月成交均價為5.73萬元/平方米，比2019年12月降了4400元/平方米；如果與2019年8月成交均價相比，則跌了1.73萬元/平方米。以張新芳看的那套56平方米房子計算，現(xiàn)在買可以節(jié)省24萬元。
張新芳居住小區(qū)附近一個房齡9年左右的小區(qū)，4月掛牌均價為7.4萬元/平方米左右，比春節(jié)前降了1500元左右。另一個小區(qū)平均掛牌家為9.2萬元/平方米，比春節(jié)前降了1.8萬元/平方米。
連一向價格堅挺的海淀西二旗區(qū)域價格也出現(xiàn)小幅松動，該區(qū)域一單價10萬元左右小區(qū)，近期二手房成交價均在9萬元以下，另一個小區(qū)節(jié)前成交價在5.8萬元—6.1萬元/平方米，目前部分同類房源報價已經(jīng)下調(diào)至5.5萬元/平方米左右。
同在西二旗附近的一個小區(qū)，2019年8月平均成交價6.3萬元/平方米，目前3月最新數(shù)據(jù)顯示，平均成交價格回落至4.51萬元/平方米，與春節(jié)前相比，單價也下跌超過8000元/平方米。
上述燕莎中介門店負責人告訴經(jīng)濟觀察報，目前帶看量已經(jīng)恢復(fù)到疫情前一半左右，成交恢復(fù)至節(jié)前60%左右，以低總價成交為主，延續(xù)了2019年下半年以來的市場格局。
據(jù)其透露，他所在區(qū)域二手房價格2019年下半年開始下跌，尤其是四季度由于一些房主著急用錢出現(xiàn)集中拋售現(xiàn)象。但也有部分小區(qū)，價格松動幅度較小，甚至部分優(yōu)質(zhì)房源價格還出現(xiàn)上漲。
另外，2019年底部分新建商品房項目降價促銷行為，也將一部分改善需求轉(zhuǎn)移到一手房市場。中指院數(shù)據(jù)顯示，2019年北京一手房交易面積創(chuàng)下三年來新高，二手房成交量則出現(xiàn)同比下滑。
雖然市場交易中，二手房成交量仍高于一手房，但兩者之間差距進一步縮小。新房和二手房價格倒掛情況也進一步改善，部分區(qū)域新房價格甚至超過了二手房價格。
新房打折降首付
上述燕莎中介門店負責人介紹，去年下半年，他所在的中介公司開始將業(yè)務(wù)重心轉(zhuǎn)向一手房，平時的二手房客戶，也重點向新房成交引導，“新房傭金高，很多項目簽約當天就出傭金，而且交易過程也省事�！�
他所在公司代理銷售的項目中，大部分均有不同幅度的折扣，一些項目推出的特價房，在備案價基礎(chǔ)上打出9.2折，日常折扣也在9.6折、9.8折左右。
一家閩系房企在北京的限競房項目，批準的銷售均價為5.2萬元/平方米，據(jù)該項目銷售人員透露，目前統(tǒng)一折扣是9.8折，以總價為465萬元的一套89平方米的小三居為例，折扣后總價為452萬元。
在4月20日前，該項目拿出一個單元的房源做活動，在原來的折扣上，每套房總價還可以優(yōu)惠20萬元、30萬元不等。經(jīng)過二次優(yōu)惠后，該項目銷售均價比預(yù)售價格降低了3800元/平方米。
豐臺花鄉(xiāng)某項目批準預(yù)售單價為6.77萬元/平方米，而成交均價為6.42萬元；石景山某項目成交均價也比預(yù)售均價低了近3000元/平方米；順義某項目成交均價與備案價相比降幅超過10%。
降價只是眾多新房項目促銷手段之一，更多的樓盤則通過各種組合拳來加快去化。據(jù)某TOP10房企北京項目銷售負責人介紹，他所在公司，根據(jù)區(qū)域、項目總價、盈利空間等現(xiàn)實條件，圍繞銷售和回款兩條線制定了詳細的促銷政策。
他負責銷售的項目總價在700萬元左右，根據(jù)付款條件有不同的優(yōu)惠折扣，給出的首付周期最長達到了5個月，“如果付款條件好，首付時間還有商量的余地�！�
根據(jù)要求，按照二套首付80%計算，客戶購房當天訂房直簽可以享受66元抵66萬元折扣，滿足條件是交總房價5%的定房款，并在7天內(nèi)將首付補齊到10%。這一優(yōu)惠相當打了9.3折。
根據(jù)首付政策，剩余首付在2個月內(nèi)付30%，3個月內(nèi)付40%。其他優(yōu)惠采取一事一議，“如果客戶能夠1個月和2個月付清首付，還有不同的優(yōu)惠；如果延長首付周期也可以，但價格上就需要上調(diào)了，利潤和回款，你總得讓我占一個�！�
上述TOP10房企北京項目銷售負責人介紹，一般情況下，首付周期是1到3個月，市場好的時候，不僅銷售價格高于備案價，開發(fā)商還通過提高首付比例和縮短首付時間來提高收益和回款。
在供大于求的情況下，降價促銷、首付條件放寬成為北京大部分項目常規(guī)手段，只有少數(shù)位置較好、價格較周邊二手房低的項目，按備案價格銷售，首付也要求高。
需求疲軟
經(jīng)濟觀察報統(tǒng)計最近4個月北京13個新開盤項目，截止4月12日，2個項目簽約備案率超過70%。這2個項目銷售單價在5.5萬元到6，5萬元之間，位置在五環(huán)和六環(huán)之間，均有較好的交通和教育配套，兩個項目背后的開發(fā)商也在市場擁有相對較好的口碑。
另外11個項目去化率不足三成，其中7個項目銷售量在20套以下。這些項目大部分位于六環(huán)外，性價比并不高，或總價太高。
據(jù)某房企北京片區(qū)銷售負責人介紹，限競房項目前期產(chǎn)品以疊拼、平層、合院等大戶型為主，“搭配高層來平衡容積率，主要靠大戶型盈利�！睆�2019年下半年開始，隨著房地產(chǎn)風向轉(zhuǎn)變，一些開發(fā)商開始調(diào)整產(chǎn)品設(shè)計策略，將快消戶型作為主力產(chǎn)品。
上述北京區(qū)域銷售負責人透露，在當前限購、限貸政策下，尤其是認房又認貸使得購房門檻普遍提高�！艾F(xiàn)在找個能拿500萬元首付的客戶，得拿著放大鏡找�！�
經(jīng)過上一輪樓市上行透支，既符合限購條件、又能拿出首付的群體越來越小，“就像洗金砂，大金粒早被撿走了，每洗一遍，金子就少一些，現(xiàn)在剩下的都是細沙子了�！�
另外，隨著外地戶籍子女入學門檻升高，北京一部分需求被分流到環(huán)京及其他一二線城市。據(jù)他介紹，近年，很多拿年薪的人將戶口遷往深圳、天津、杭州、武漢、成都等地，而購房需求也隨之轉(zhuǎn)移。
終端需求具象到市場中，新房首付周期不斷拉長，目前部分項目為了加速去化，將首付時間放寬到6個月。首付周期延長也影響了房企回款周期，據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，目前房企回款周期普遍為3到6個月，比原來增加了一倍。
從2019年下半年開始，由于回款周期較長，部分房企開始通過購房尾款資產(chǎn)證券化來實現(xiàn)提前回款。
二手房領(lǐng)域則表現(xiàn)為成交周期拉長，擼房價數(shù)據(jù)顯示，截止4月12日，北京二手房成交周期均值為160.91天，而2019年4月平均周期為96.61天，提高了66.56%。成交周期中位值更是從去年4月的47天延長至今年4月的124天。
上述燕莎中介門店負責人根據(jù)最新成交統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，成交總價500萬元以下占比超過70%，總價超過1000萬元成交占比只有7%左右。這意味北京二手房市場以剛需為主，改善型需求占比相對較小。
4月6日-4月12日，總價500萬元以下成交占比為70.8%，較3月降低0.7個百分點；1000萬元以上成交占比3.1%，與3月水平相當。按成交面積，70平方米以下成交占比為47.2%，110平方米以上成交占比為13.5%。
來源：經(jīng)濟觀察報
編輯：wangdc
