2020年伊始爆發(fā)的新型冠狀病毒（新冠）由于其強(qiáng)擴(kuò)散性對(duì)北京乃至中國(guó)帶來(lái)了巨大影響。截止到2月9日，北京共產(chǎn)生確診病例337例，疑似病例207例。新冠的影響反映在整個(gè)經(jīng)濟(jì)的方方面面，出于控制疫情而進(jìn)行的隔離導(dǎo)致人員不能按時(shí)返工，春節(jié)期間消費(fèi)大幅下滑。此外，交通運(yùn)輸、物流、旅游、文娛等行業(yè)均受到不同程度打擊。
根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)人智庫(kù)的預(yù)測(cè)，新冠的爆發(fā)將會(huì)較大程度的影響2020年中國(guó)GDP的增速，如疫情能夠在三月底控制住，則GDP增速將下降為5.4%，如延長(zhǎng)至六月則增速將僅為4.5%（圖一）。
經(jīng)過(guò)近20年的發(fā)展，同2003年相比，中國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)生了巨大的變化，對(duì)外貿(mào)易依存度從2003年的51.89%降低到2019年上半年的32.5%（圖二）。目前中國(guó)當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)正面臨減速換擋期，且經(jīng)濟(jì)從原有的以出口為導(dǎo)向轉(zhuǎn)為以?xún)?nèi)需為導(dǎo)向。2003年非典過(guò)后，強(qiáng)勁的出口迅速?gòu)浹a(bǔ)了非典給經(jīng)濟(jì)造成的損失，即便有非典的影響，當(dāng)年GDP增速仍保持了10%的增長(zhǎng)。而目前，中國(guó)經(jīng)濟(jì)主要依靠?jī)?nèi)需拉動(dòng)，同時(shí)，現(xiàn)今的國(guó)際形勢(shì)更為復(fù)雜，中國(guó)面對(duì)的國(guó)內(nèi)國(guó)際挑戰(zhàn)較2003年更為嚴(yán)峻，因此新冠打擊之下經(jīng)濟(jì)恢復(fù)的周期會(huì)較2003年非典更為漫長(zhǎng)。
寫(xiě)字樓市場(chǎng)
現(xiàn)狀-需求疲軟、租金下行壓力、空置率上升、未來(lái)供應(yīng)量大
自2018年四季度，北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)租賃成交開(kāi)始出現(xiàn)小幅下滑，租金也自此出現(xiàn)下調(diào)趨勢(shì)。2019年全年，北京寫(xiě)字樓租賃市場(chǎng)仍表現(xiàn)平平，全市和五大核心商圈寫(xiě)字樓市場(chǎng)年度凈吸納量分別為39.9萬(wàn)和12.7萬(wàn)平方米，分別為近十年來(lái)年度平均凈吸納量的73.1%和38.0%。截止至2019年年底，北京全市和五大核心商圈寫(xiě)字樓有效凈租金按建筑面積計(jì)算達(dá)每月每平方米人民幣382.4元和427.9元，分別較2018年同期下降4.4%和2.7%。同時(shí)，2019年北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)迎來(lái)了供應(yīng)高峰，全年新增供應(yīng)高達(dá)101.8萬(wàn)平方米，是繼2007年和2016年之后又一次超百萬(wàn)。至此，2019年年末，北京全市和五大核心商圈寫(xiě)字樓空置率分別較2018年底上升5.1和3.8個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)13.5%和7.6%。未來(lái)三年，北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)仍將有約300萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)投放市場(chǎng)，而僅2020年新增供應(yīng)就預(yù)計(jì)將達(dá)到150萬(wàn)平方米。
疫情對(duì)北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)帶來(lái)挑戰(zhàn)
1、在2019年北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)表現(xiàn)平淡的背景下，2020年一季度，“新冠”疫情的到來(lái)為北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)帶來(lái)了新的挑戰(zhàn)。
2、對(duì)于企業(yè)租戶(hù)而言，由于疫情正處于上升期，節(jié)后復(fù)工讓遠(yuǎn)程和家庭辦公成為目前大多企業(yè)租戶(hù)的首選，辦公室租金和員工工資成為目前企業(yè)需要承擔(dān)的主要成本。
3、對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，需要承受的經(jīng)濟(jì)壓力也相對(duì)嚴(yán)峻。其一，為了應(yīng)對(duì)疫情，避免租戶(hù)流失，則需提供更加健康安全的辦公環(huán)境，這樣勢(shì)必會(huì)支付更多的成本在樓宇防疫和管理層面；其二，受疫情爆發(fā)影響，許多開(kāi)發(fā)商的在建項(xiàng)目都處于停滯狀態(tài)，由此帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)損失也不容小窺；其三，疫情尚未結(jié)束，大部分企業(yè)租戶(hù)都處于敏感期，使得原本一些選址和擴(kuò)張需求都處于暫緩狀態(tài)。
4、對(duì)于北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)而言，由于疫情完全消退尚需時(shí)日，除了暫緩選址需求，或會(huì)選擇重新考慮更加智能靈活的辦公策略。至此直接受到影響的就是北京寫(xiě)字樓整體市場(chǎng)租賃需求的明顯放緩和租金的持續(xù)下調(diào)。
北京出臺(tái)16條措施減輕疫情對(duì)中小微企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)影響
對(duì)此，政府出臺(tái)多項(xiàng)舉措來(lái)緩解企業(yè)面臨的經(jīng)濟(jì)壓力。2月5日，北京市人民政府辦公廳發(fā)布關(guān)于應(yīng)對(duì)新型冠狀病毒感染的肺炎疫情影響促進(jìn)中小微企業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的16條措施（表一）。
新冠帶來(lái)的機(jī)遇
“新冠”疫情的到來(lái)，無(wú)論是業(yè)主方還是租戶(hù)方都開(kāi)始深思更加健康和合理的工作環(huán)境和模式。能為企業(yè)提供靈活辦公模式的租賃策略將成為租戶(hù)選址的必要考量因素。未來(lái)，支持靈活辦公模式的遠(yuǎn)程虛擬、互聯(lián)互通、大數(shù)據(jù)等技術(shù)領(lǐng)域?qū)⒂瓉?lái)更多發(fā)展機(jī)遇。同時(shí)相關(guān)領(lǐng)域如遠(yuǎn)程醫(yī)療、在線問(wèn)診、醫(yī)藥健康、線上教育、企業(yè)服務(wù)、生鮮電商、線上娛樂(lè)等行業(yè)也將迎來(lái)更多發(fā)展機(jī)會(huì)，或?qū)閷?xiě)字樓市場(chǎng)帶來(lái)新的租賃需求。
未來(lái)趨勢(shì)
對(duì)比2003年非典期間北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)的影響，可以很明顯的看到，03年非典時(shí)期北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)吸納量和租金受影響較大，市場(chǎng)凈吸納量較2002年同比下降79.8%（圖三），而租金較2002年同比下降了38.4%（圖四）。同時(shí)，新增供應(yīng)也由于停工影響有小幅縮減，較2002年同比下降23.8%，但空置率則未發(fā)現(xiàn)有明顯大幅上升趨勢(shì)，在小幅新增供應(yīng)前提下，較2002年僅上升1個(gè)百分點(diǎn)，當(dāng)時(shí)市場(chǎng)并未出現(xiàn)大面積退租現(xiàn)象，租戶(hù)承租能力相對(duì)穩(wěn)定。市場(chǎng)于04年開(kāi)始回暖，尤其是市場(chǎng)凈吸納量回升到了2003年的7倍以上。
由于目前北京疫情尚未消退和持續(xù)受到經(jīng)濟(jì)下行壓力影響，我們預(yù)計(jì)，短期內(nèi)租賃需求將繼續(xù)放緩，租金水平也將繼續(xù)小幅下降。與此同時(shí)，雖然目前在建項(xiàng)目處于停工狀態(tài)，但倘若一些項(xiàng)目仍如期入市，預(yù)計(jì)空置率也將被進(jìn)一步推高。由于這次“新冠”疫情與03年非典有所不同，北京并非本次疫情的主要爆發(fā)區(qū)，加之在政府的嚴(yán)格防控和力度強(qiáng)大的背景下，我們預(yù)計(jì)長(zhǎng)期來(lái)看此次疫情對(duì)北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)影響不會(huì)太大，市場(chǎng)將在兩到三個(gè)季度后將逐漸回暖。
關(guān)于疫情對(duì)行業(yè)的影響，結(jié)合03年非典時(shí)期數(shù)據(jù)看來(lái)，線下服務(wù)業(yè)如體育業(yè)、零售業(yè)、文化和娛樂(lè)業(yè)、住宿餐飲和批發(fā)等行業(yè)受到?jīng)_擊比較大，其他行業(yè)受到?jīng)_擊則相對(duì)較小。而北京三大主力成交行業(yè)為高科技業(yè)、金融業(yè)和專(zhuān)業(yè)服務(wù)業(yè)，常年來(lái)成交總和基本保持在全行業(yè)成交的60%以上。綜合來(lái)看，此次疫情對(duì)北京寫(xiě)字樓租賃市場(chǎng)成交影響雖不可避免，但不用過(guò)于悲觀。
未來(lái)，從租戶(hù)層面來(lái)看，租戶(hù)在寫(xiě)字樓選址時(shí)，將對(duì)辦公樓宇的中央空調(diào)、新風(fēng)換氣系統(tǒng)和硬件水平提出更高的要求，也更加看重業(yè)主能否在非常時(shí)期為其實(shí)現(xiàn)靈活的辦公環(huán)境提供應(yīng)急策略支持。而對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，擁有更高的樓宇硬件設(shè)備、智能化、人性化和優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理水平將成為其未來(lái)發(fā)展的主要競(jìng)爭(zhēng)力。
來(lái)源：戴德梁行
