戴德梁行，今日發(fā)布研究報(bào)告《新冠肺炎疫情對(duì)中國商業(yè)地產(chǎn)的影響及應(yīng)對(duì)》，重點(diǎn)關(guān)注該疫情對(duì)商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域產(chǎn)生的潛在影響，并分析市場(chǎng)各方的應(yīng)對(duì)及其可能衍生的趨勢(shì)。戴德梁行研究院副院長張曉端表示：疫情的發(fā)生對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)造成不可避免的影響，但市場(chǎng)各方均積極摸索應(yīng)對(duì)，在此過程中啟發(fā)的思考與嘗試也往往衍生出行業(yè)發(fā)展的新趨勢(shì)。
寫字樓將進(jìn)一步承壓
年以來，全國多地甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)在宏觀環(huán)境不佳及供應(yīng)放量等因素的影響下已然走弱，而在疫情影響下，寫字樓市場(chǎng)將進(jìn)一步承壓。
戴德梁行分析認(rèn)為，當(dāng)前企業(yè)對(duì)置換、擴(kuò)張辦公物業(yè)較為審慎，甚至當(dāng)營收受到影響時(shí)削減高昂的寫字樓租賃成本成為重要選擇。中小型企業(yè)將面臨更大的短期財(cái)務(wù)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，或?qū)k公租賃市場(chǎng)造成影響，這些無疑將減少或延遲寫字樓新增需求，各業(yè)主對(duì)客戶的爭(zhēng)奪將進(jìn)一步加劇。
從供應(yīng)層面來看，受到疫情的影響，投資減緩、施工周期延長，市場(chǎng)供應(yīng)也會(huì)明顯變緩，這也會(huì)從一定程度來緩解寫字樓供應(yīng)壓力。零售、貿(mào)易、酒店、娛樂等行業(yè)受到較大沖擊，租賃活動(dòng)或?qū)⑹湛s；金融業(yè)、專業(yè)服務(wù)業(yè)等受到的直接影響則比較小，也將會(huì)成為未來業(yè)主爭(zhēng)取續(xù)租、擴(kuò)租的重要對(duì)象；而另一方面，醫(yī)藥與醫(yī)療設(shè)備，線上游戲、遠(yuǎn)程教育等互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)將快速發(fā)展, 從而引發(fā)其擴(kuò)租或新租的辦公租賃需求。
在疫情結(jié)束之前，商業(yè)市場(chǎng)無疑受到最直接的沖擊，除了實(shí)體商業(yè)受到的直接影響外，由于缺少場(chǎng)景，線上商業(yè)同樣受到波及。零售業(yè)中短期前景依然不明朗，大型購物中心市場(chǎng)空置率將有所推升，同時(shí)整體平均租金則面臨下調(diào)。戴德梁行認(rèn)為，此次疫情的突發(fā)事件會(huì)成為商業(yè)零售業(yè)重整再出發(fā)的一個(gè)機(jī)遇點(diǎn)。大浪淘沙，行業(yè)門檻會(huì)進(jìn)一步加高。而食品安全、公共衛(wèi)生、配套設(shè)施等方面也會(huì)迎來新的升級(jí)，滿足消費(fèi)者對(duì)于健康安全要求的新標(biāo)準(zhǔn)。
疫情控制在短期內(nèi)會(huì)對(duì)物流業(yè)造成一定影響，保稅倉受到出口影響可能面臨一定壓力。然而從中長期來看，高標(biāo)倉儲(chǔ)受到的影響有限，尤其是在華東、華南等區(qū)域，物流用地供應(yīng)緊張，高標(biāo)倉在熱門城市仍有大量需求。目前持續(xù)的限制外出措施促使人們更多的選擇在線購物，這將會(huì)促進(jìn)線上零售業(yè)、物流部門和供應(yīng)鏈的進(jìn)一步發(fā)展。
疫情發(fā)生后，無論寫字樓或商業(yè)項(xiàng)目的經(jīng)營者、業(yè)主方、租戶、商戶以及設(shè)施管理、物業(yè)服務(wù)公司等市場(chǎng)各方均積極摸索應(yīng)對(duì)，這些將啟發(fā)市場(chǎng)新的趨勢(shì)
對(duì)接線上平臺(tái) 辦公樓市場(chǎng)顯新趨勢(shì)
對(duì)線上平臺(tái)及智能化在內(nèi)的整體辦公生態(tài)的打造，成為辦公物業(yè)運(yùn)營中的新趨勢(shì)。
疫情期間，在線辦公工具得到更好的普及與推廣，企業(yè)及用戶對(duì)遠(yuǎn)程交流與在線共享的接受度也得以提升。這些辦公習(xí)慣及模式的變化對(duì)于涉及在線辦公工具及平臺(tái)的相關(guān)企業(yè)顯然會(huì)構(gòu)成直接利好，擴(kuò)大市場(chǎng)規(guī)模及影響力，同時(shí)也提示實(shí)體辦公場(chǎng)所的運(yùn)營者及業(yè)主在優(yōu)化辦公物業(yè)產(chǎn)品的同時(shí)，也更關(guān)注包括線上平臺(tái)及智能化在內(nèi)的整體辦公生態(tài)的打造，而非僅僅局限于常規(guī)辦公模式下使用者在有限時(shí)間內(nèi)的產(chǎn)品體驗(yàn)。
辦公樓應(yīng)著重塑造健康、綠色、安全的工作場(chǎng)所，對(duì)空氣質(zhì)量關(guān)注度的提升轉(zhuǎn)換為對(duì)物業(yè)空調(diào)、新風(fēng)系統(tǒng)的關(guān)注。智能樓宇管理、健康安全管理將是提升寫字樓市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的主要因素。提高物業(yè)設(shè)施的管理水平和應(yīng)對(duì)突發(fā)公共事件的能力。未來，能夠應(yīng)對(duì)突發(fā)公共事件的寫字樓將受到租戶的信任，增強(qiáng)客戶粘性。同時(shí)對(duì)企業(yè)用戶來說，專業(yè)特色的物業(yè)服務(wù)團(tuán)隊(duì)如具備特殊行業(yè)清潔和安全能力的團(tuán)隊(duì)，有望在更大的市場(chǎng)需求下迎來發(fā)展機(jī)遇，同時(shí)物業(yè)服務(wù)及管理企業(yè)的信息化平臺(tái)搭建也將進(jìn)一步提速。
此外，建議辦公樓減免租金及靈活調(diào)整租賃政策，以期保護(hù)產(chǎn)業(yè)、客戶的良性發(fā)展。經(jīng)營者及業(yè)主的積極應(yīng)對(duì)，靈活主動(dòng)的共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)舉措將一定程度減緩租戶的損失，對(duì)租戶乃至產(chǎn)業(yè)的保護(hù)也是對(duì)客戶及市場(chǎng)需求的保護(hù)。對(duì)于受疫情沖擊較大的中小型企業(yè)集中的辦公物業(yè)、入市時(shí)間不長且租賃壓力較大的新辦公物業(yè)、以及承擔(dān)產(chǎn)業(yè)扶持功能的國有辦公物業(yè)而言，以減免租金的方式與租戶共同承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)不失為保護(hù)企業(yè)和產(chǎn)業(yè)的一種選擇。而對(duì)于較為成熟的高品質(zhì)物業(yè)，租戶抗壓能力總體相對(duì)較大，預(yù)計(jì)業(yè)主更具針對(duì)性的調(diào)整租賃政策會(huì)成為主流方式允許租戶提前使用租期內(nèi)的免租期、適當(dāng)延長新租戶的免租期等。
商業(yè)發(fā)展多元化
經(jīng)過此次疫情，商業(yè)市場(chǎng)應(yīng)采取防疫安全措施，降低商業(yè)場(chǎng)所的疫情風(fēng)險(xiǎn)及損失。
為降低疫情發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)，部分商場(chǎng)選擇了暫停線下商場(chǎng)營業(yè)或縮短營業(yè)時(shí)間的臨時(shí)性措施。而在依然營業(yè)的商場(chǎng)中，安全防疫措施主要在提升商場(chǎng)內(nèi)部通風(fēng)，加強(qiáng)公共區(qū)域的衛(wèi)生及消毒，加強(qiáng)對(duì)工作人員的宣導(dǎo)、保護(hù)與健康檢查，消毒、防護(hù)用品的配備，對(duì)商戶的安全檢查，對(duì)所有進(jìn)入人員的體溫檢測(cè)及熱門店面的人員限流，以及對(duì)突發(fā)狀況的應(yīng)急預(yù)案等方面。
租金減免政策，與商戶共克時(shí)艱。商戶主動(dòng)自救，線上線下結(jié)合模式升級(jí)線上線下靈活切換，關(guān)注社群營銷，關(guān)注線下配送的安全性。近年不少實(shí)體零售商家在電商沖擊下已經(jīng)開拓線上渠道，此次疫情將進(jìn)一步加大零售品牌對(duì)線上渠道的拓展和優(yōu)化提升，與線下渠道進(jìn)一步融合，實(shí)現(xiàn)靈活切換；也促使運(yùn)營商進(jìn)一步思考統(tǒng)籌整合商戶，完善線上線下相結(jié)合的戰(zhàn)略。與此同時(shí)，依托實(shí)體店面積累的優(yōu)質(zhì)客戶資源，以社群營銷的方式配合物流配送也一定程度減少了實(shí)體交易銳減的損失。同時(shí)，線下配送的安全性受到前所未有的關(guān)注。此前在工業(yè)物流領(lǐng)域已有嘗試的無人機(jī)、無人車、機(jī)器人帶來的無人配送未來也有望更廣泛的運(yùn)用于物流配送的各個(gè)環(huán)節(jié)。
遠(yuǎn)程教育、線上醫(yī)療/藥店、新零售生鮮超市、泛娛樂等業(yè)態(tài)在疫情之下也得以更快速發(fā)展，也將對(duì)商業(yè)模式構(gòu)成影響。非核心商業(yè)迎來進(jìn)一步發(fā)展。經(jīng)過多年的發(fā)展，不少中國城市的核心商圈的商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，但在居住人口密集的區(qū)域、尤其依托軌道交通拓展輻射的非核心商業(yè)將越來越受到市場(chǎng)關(guān)注，并出現(xiàn)越來越多的成功案例隨著職住一體化的推進(jìn)，非核心商業(yè)，有望以其前瞻性設(shè)計(jì)，配合硬件優(yōu)勢(shì)的打造，在未來承接一些外溢的消費(fèi)和一些外溢的商戶。但與此同時(shí)，其交通的便利性、周邊社群的屬性與整合營銷、最后一公里的打通都會(huì)成為其重要元素。
商業(yè)建筑上也將更多考慮綠色、健康、開放空間。當(dāng)下多數(shù)購物中心都是內(nèi)向型的購物盒子，疫情暴發(fā)后，開放式街區(qū)、通風(fēng)性較好、戶外空間較多的購物中心，反而能夠接納人流需求。預(yù)計(jì)未來購物中心在建筑形態(tài)上會(huì)有更多的空間余地，相信泛健康也將是未來一個(gè)主要的基調(diào)。
來源：證券時(shí)報(bào)
