每日經(jīng)濟(jì)新聞、第一財(cái)經(jīng)等報(bào)道
除了餐飲、旅游等行業(yè)，房地產(chǎn)也是受新冠疫情影響較大的行業(yè)。
01
房產(chǎn)市場(chǎng)疫情下遇冷
為抗擊新冠肺炎疫情，房企線下的銷售幾乎停滯，而線上賣房的帶貨能力還未被驗(yàn)證。從各大房企以及業(yè)界人士的觀察來(lái)看，短期內(nèi)房企的銷售業(yè)績(jī)依然會(huì)受到?jīng)_擊。當(dāng)銷售業(yè)績(jī)低迷，融資節(jié)奏又可能受到疫情影響，房企如何度過難關(guān)？
2月10日以來(lái)，雖然開發(fā)商陸續(xù)復(fù)工，但他們可做的事情不多。全國(guó)數(shù)百城市已關(guān)閉售樓處，多地暫停土地拍賣，樓市成交基本處于停滯狀態(tài)，春節(jié)黃金周成交同比下跌了95%。另?yè)?jù)CRIC監(jiān)測(cè)，84個(gè)城市春節(jié)假期新增供應(yīng)僅為25萬(wàn)平方米，較疫情爆發(fā)（以1月23日武漢封城為分界點(diǎn)）前一周大降95%。
2003年8月份，國(guó)家印發(fā)《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》，簡(jiǎn)稱18號(hào)文件，明確將房地產(chǎn)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。這是中國(guó)經(jīng)濟(jì)的一個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)，讓房地產(chǎn)踏入15年的黃金發(fā)展周期。
如今，新冠肺炎疫情與非典存在諸多相似性，經(jīng)濟(jì)受到同樣的重創(chuàng)，疊加地方政府的救市政策相繼出臺(tái)，市場(chǎng)上關(guān)于“地產(chǎn)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)”的幻想和擔(dān)憂再度浮現(xiàn)。
2月12日，包括無(wú)錫、西安、南昌、上海、浙江在內(nèi)的多個(gè)省市，相繼推出了各類涉房支持政策，從暫緩?fù)恋爻鲎尳稹壕徺J款償付等多個(gè)維度，給予了房地產(chǎn)企業(yè)極大的關(guān)懷和支持。至此，全國(guó)超過10省市出臺(tái)各類涉房地產(chǎn)行業(yè)政策。
受此類消息提振，地產(chǎn)股在13日迎來(lái)逆勢(shì)普漲潮，300地產(chǎn)（399952）收盤上漲2.15%，走出與三大股指相悖的行情。
不過，截至目前，房地產(chǎn)行業(yè)主流觀點(diǎn)并不那么樂觀。一家TOP20地產(chǎn)公司高管告訴記者：“實(shí)際上地方政策對(duì)于房企而言的影響是有限的，主要都是針對(duì)土地出讓金方面的，這就是相當(dāng)于給房企讓利，希望穩(wěn)住市場(chǎng)。”
更為重要的是，在行業(yè)人士看來(lái)，當(dāng)下的國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)與2003年處于截然不同的兩個(gè)階段，已不可能單純復(fù)制當(dāng)年走勢(shì)。
總體來(lái)看，本輪出臺(tái)的涉房松綁政策特點(diǎn)鮮明，其中，一線城市樓市政策多涉公積金緩繳等，整體較審慎，以釋放正面預(yù)期為主；二線城市多以土地出讓金或住房公積金緩繳、開竣工時(shí)間順延等，幫扶為主；以無(wú)錫為代表的三線城市則救市色彩明顯。
02
無(wú)錫出臺(tái)十七條救助政策
據(jù)報(bào)道，2月12日，江西、無(wú)錫、西安均出臺(tái)了對(duì)房地產(chǎn)的扶持政策。早在這之前，安微也發(fā)布了10條措施扶持政策。
江西房地產(chǎn)協(xié)會(huì)提出八大方面建議，建議中均涵蓋提供金融、財(cái)稅扶持，放寬限購(gòu)以及限價(jià)政策，階段性放寬預(yù)售，房企可以不可抗力延期交房等。安徽甚至提議降低按揭首付比例以及降息。如果這些建議被采納的話，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)政策無(wú)疑將迎來(lái)一次重大轉(zhuǎn)向。
而無(wú)錫的救市政策，引發(fā)市場(chǎng)廣泛。
昨晚深夜12點(diǎn)左右，無(wú)錫市委辦公室出臺(tái)了針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的十七條救助政策，明確指出是為了“全面落實(shí)支持企業(yè)共渡難關(guān)的精神，支持房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展”。
不僅態(tài)度明確，且措施非常有力，以下是政策重點(diǎn)：
1、納稅申報(bào)及稅款繳納最長(zhǎng)可延期3個(gè)月；房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有困難的可申請(qǐng)減免；
2、到期還款困難的企業(yè)可展期，信貸合理適度增長(zhǎng)，不得盲目抽貸、斷貸、壓貸，緩解企業(yè)流動(dòng)性困難。2020年6月30日前到期、貸款期限在一年以內(nèi)的貸款落實(shí)無(wú)還本續(xù)貸；
3、預(yù)售資金可跨一個(gè)節(jié)點(diǎn)申請(qǐng)?zhí)崆皳芨吨攸c(diǎn)監(jiān)管資金；
4、可申請(qǐng)延遲交地和延期繳納出讓金；
5、長(zhǎng)租公寓可申請(qǐng)服務(wù)業(yè)企業(yè)紓困專項(xiàng)資金補(bǔ)助；
6、預(yù)售部分完成25%以上投資即可申請(qǐng)預(yù)售；
7、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)可予以延期繳納；因受疫情影響造成的損失和費(fèi)用增加，按照新的指導(dǎo)意見；
8、開竣工時(shí)間相應(yīng)順延，防控一級(jí)響應(yīng)措施期間不計(jì)違約責(zé)任；
9、房地產(chǎn)行業(yè)主管部門牽頭組織開辦網(wǎng)上房交會(huì)，幫助房地產(chǎn)開發(fā)和中介企業(yè)促成交易。
可以說，每一條都和錢有關(guān)，每一條都是實(shí)實(shí)在在緩解企業(yè)流動(dòng)資金壓力，包括延期繳納出讓金，延期繳稅等，甚至對(duì)銀行提出不得盲目抽貸、斷貸、壓貸的要求，最后還協(xié)調(diào)主管部門開辦網(wǎng)上房交會(huì)，幫助房企促成交易。
03
專家分析：
尚未觸及限購(gòu)、限貸、限售關(guān)鍵層面
針對(duì)土地價(jià)款和稅收減免方面，部分重點(diǎn)省市及時(shí)發(fā)布了相關(guān)措施。
重慶市政府辦公廳早在2月4日就已發(fā)布20條政策措施，對(duì)于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)出現(xiàn)困難的中小微企業(yè)，可申請(qǐng)緩繳社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)、降低住房公積金繳存比例等，措施將執(zhí)行至2020年6月30日。
2月11日，上海發(fā)文明確，因疫情影響未能按期繳付土地價(jià)款可申請(qǐng)延期，不作為違約行為，不計(jì)滯納金和違約金，交地時(shí)間相應(yīng)順延。
2月12日，浙江省發(fā)布支持政策，涉及保障疫情防控建設(shè)項(xiàng)目用地等六大項(xiàng)舉措，并在有效期方面規(guī)定至疫情解除后再順延3個(gè)月。與此同時(shí)，西安市資源規(guī)劃局也出臺(tái)10條措施，其中3項(xiàng)政策與樓市直接相關(guān)：分期繳納土地出讓價(jià)款、允許變更出讓價(jià)款繳納期限、實(shí)施預(yù)辦理不動(dòng)產(chǎn)登記制度。
每日經(jīng)濟(jì)新聞?dòng)浾呤崂砗蟀l(fā)現(xiàn)，多地相關(guān)措施仍以面向全行業(yè)支持復(fù)工復(fù)產(chǎn)為主，部分城市則對(duì)土地款項(xiàng)、降低稅費(fèi)、交易流程進(jìn)行了集中體現(xiàn)，目前僅有無(wú)錫對(duì)于房地產(chǎn)領(lǐng)域推出了“定向?qū)捤伞闭�，力度最大�?/P>
未來(lái)是否會(huì)有更多城市跟進(jìn)？張宏偉認(rèn)為：“多個(gè)城市出臺(tái)的‘定向?qū)捤伞�，針�?duì)土地市場(chǎng)主要是分期支付、緩繳，針對(duì)銷售環(huán)節(jié)就是減免稅費(fèi)和首先簡(jiǎn)化，目前還沒有涉及‘限購(gòu)、限貸、限售’，這些關(guān)鍵層面沒有出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性變化，估計(jì)接下來(lái)本身存在去庫(kù)存壓力的城市、以及近三五個(gè)月出現(xiàn)銷售壓力的城市，也會(huì)逐步出臺(tái)一些措施，讓市場(chǎng)盡快回溫�！�
04 當(dāng)前房企現(xiàn)狀：“旱的旱死，澇的澇死”
在今日利好消息影響下，地產(chǎn)股逆市上漲，指數(shù)漲幅達(dá)到1.36%，位居行業(yè)漲幅榜首位。個(gè)股方面，光大嘉寶、大港股份漲停，南山控股、萬(wàn)業(yè)企業(yè)、中南建設(shè)等個(gè)股大漲超5%，金科股份、藍(lán)光發(fā)展、保利地產(chǎn)等個(gè)股漲超2%。
部分房地產(chǎn)股票的估值目前已經(jīng)處于全A股低位。據(jù)證券時(shí)報(bào)統(tǒng)計(jì)顯示，滬深兩市A股共有39只地產(chǎn)股最新滾動(dòng)市盈率低于20倍且今年機(jī)構(gòu)一致預(yù)測(cè)凈利同比正增長(zhǎng)。泰禾集團(tuán)、榮盛發(fā)展、華僑城A、首開股份、綠地控股等個(gè)股最新滾動(dòng)市盈率均不足5倍。凈利增速方面，中南建設(shè)今年一致預(yù)測(cè)凈利增速超過70%居首，藍(lán)光發(fā)展、城投控股、陽(yáng)光城、華發(fā)股份、新城控股、迪馬股份等個(gè)股今年一致預(yù)測(cè)凈利增速超過30%。
在短期利好背后，房企當(dāng)下面對(duì)的境況是相似的。
明源地產(chǎn)研究院執(zhí)行主編、存量地產(chǎn)首席研究員艾振強(qiáng)告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，目前的沖擊是很難賣房，雖然很多房企快速展開線上營(yíng)銷和推廣，但民眾接受需要時(shí)間，效果比線下售樓處肯定要大打折扣。”
即使是受到疫情沖擊較小的1月份，多數(shù)房企的銷售業(yè)績(jī)也表現(xiàn)低迷�？硕饠�(shù)據(jù)顯示，今年1月百?gòu)?qiáng)房企實(shí)現(xiàn)操盤口徑銷售金額5097.05億元，整體業(yè)績(jī)規(guī)模較去年同期降低近12%。
即使是龍頭房企如碧桂園、恒大和融創(chuàng)，其銷售業(yè)績(jī)也同比錄得下滑。其中，碧桂園2020年1月單月實(shí)現(xiàn)歸屬公司股東權(quán)益的合同銷售金額約329.2億元，同比減少0.44%；歸屬公司股東權(quán)益的合同銷售建筑面積約379萬(wàn)平方米，同比減少0.89%。
融創(chuàng)中國(guó)下滑的趨勢(shì)更加明顯。2020年1月，融創(chuàng)中國(guó)集團(tuán)實(shí)現(xiàn)合同銷售金額約186.3億元，較2019年同期239.6億元減少22.24%；合同銷售面積約135.8萬(wàn)平方米，較2019年同期159.2萬(wàn)平方米減少14.69%。
銷售業(yè)績(jī)不佳，意味著房企的資金回流會(huì)受到一定沖擊�！艾F(xiàn)在房企無(wú)法回款，償債壓力大，資金需求量大�！鄙鲜鋈倘耸勘硎尽�
于是，各種各樣的融資渠道就成為房企當(dāng)下求生的命門。境外融資、信托融資，能上場(chǎng)的都上了，能用上的都用了。但是，很多中小房企其實(shí)是在“浴血奮戰(zhàn)”，融資渠道變窄，融資成本上升是最現(xiàn)實(shí)的問題。
“旱的旱死，澇的澇死”，一位TOP20房企的財(cái)務(wù)部人士如此概括房企當(dāng)下融資的概況。目前看來(lái)，基本面優(yōu)秀的房企依然頗受資本市場(chǎng)歡迎，而中小房企融資艱難的局面依然沒有改變。
一位從事信托的人士透露了一個(gè)小細(xì)節(jié)：他最近緊盯一家資金面緊張的TOP30房企，正在抓緊聯(lián)系他們負(fù)責(zé)融資的人士。“我們最近密切這種（房企），他們?nèi)卞X，看看能不能跟他們做點(diǎn)（融資）。”
以最近發(fā)行美元債的佳源國(guó)際和新城控股為例，佳源國(guó)際新近發(fā)行的一筆美元債利率已達(dá)到13.75%；新城控股2020年2月6日發(fā)行的3.5億美元票據(jù)，票面利率為6.8%。而2019年12月，新城控股旗下子公司發(fā)行的一筆3.5億美元債利率為7.5%，略高于本次。
融資不易，不過房企或許很快就會(huì)等到好消息。上述信托人士指出，從融資成本來(lái)說，現(xiàn)在成本整體有走低的趨勢(shì)，目前資本市場(chǎng)逆回購(gòu)利率2.5%，央行也在壓利率�！澳壳埃A(yù)期）不會(huì)對(duì)房企融資管控太嚴(yán)�！�
倘若負(fù)面影響一直未能消退，房企度過難關(guān)的方法有且只有一個(gè)：抓緊銷售，大力回款。還要注意的是，要管住想要拿地的手。
大力保證資金回流，確保資金鏈安全，是當(dāng)下房企的重中之重。中指研究院在電話交流會(huì)中提到，房企要做到“開源節(jié)流”。“一方面，加大融資力度，如果上半年融資窗口期還在的話，會(huì)加大融資力度；另一方面，加大存量應(yīng)收房款的催收工作，跟銀行溝通，爭(zhēng)取銀行在復(fù)工前發(fā)放已審批的按揭貸款�！�
艾振強(qiáng)則表示，房企當(dāng)下也不應(yīng)該亂花錢。“地最好先別拿了，挺過最嚴(yán)峻的階段再說。今年一整年，都似乎還是拿地的窗口期。”
來(lái)源：鳳凰財(cái)經(jīng)
